Ипотека не земельного участка, выделенного в натуре, а доли в праве.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданского кодекса РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом залог доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не может быть отнесен к ипотеке – залогу недвижимости.

Ипотека – это залог недвижимого имущества (ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (имущественного права).

К недвижимости относиться имущество, указанное в п.1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной статьей к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок не является недвижимым имуществом, а, следовательно, не является объектом ипотеки.

Залог долей в праве долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О залоге» от 29 мая 1992 года № 2872-1.

Порядок определения границ доли в натуре.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества (не доли), соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующую компенсацию.

Выдел доли (раздел имущества, находящегося в долевой собственности) согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение участия в долевой собственности лица, изъявившего желание выделить земельный участок в счет своей доли.

Таким образом, в натуре могут быть определены границы земельного участка, как недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, но не доли, так как доля в праве собственности (имущественное право) не является вещью и не может иметь границ.

Размер кредита (в процентах от кадастровой или рыночной стоимости земли).

Размер кредита не может зависеть от стоимости земли, заложенной в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, так как залогодатель в качестве обеспечения может предоставить не только землю, но и иное имущество.

В случае если речь идет об оценке земельного участка при заключении договора залога, то согласно статье 9 закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 Закона об ипотеке.

Указанная статья закона об ипотеке устанавливает, что цена земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

На сегодняшний день оценка имущества, в целях осуществления сделок с ним, проводиться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135. В частности в статье 2 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованием, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (статья 7 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Следует также обратить внимание на то, что установление в законе зависимости между размером кредита и стоимостью закладываемого земельного участка, может повлечь негативные последствия для участников в сделки, ограничив их право самостоятельно принимать решение о размере кредита и составе имущества, подлежащего залогу, в целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком кредитных обязательств.

Сроки кредита.

Срок предоставления денежных средств в кредит является условием договора, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора (ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с предоставлением кредита не регулируются законом «Об обороте сельскохозяйственных земель», так как объектом кредитного договора являются денежные средства, а не земельные участки.

Целевое назначение кредита.

Целевое назначение кредита, выданного под залог земельного участка, устанавливается в кредитном договоре, то есть кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможность осуществления кредитором контроля за целевым использования указанных средств.

Отношения, связанные с предоставлением кредита не регулируются законом «Об обороте сельскохозяйственных земель», так как объектом кредитного договора являются денежные средства, а не земельные участки.

Установление в Проекте перечня целей, на которые предоставляются денежные средства под залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения неправомерно, так как это повлечет ограничение прав собственников, как земельного участка, так и денежных средств. Кроме того, подобные ограничения создадут трудности для лиц, обладающих земельными участками при осуществлении ими хозяйственной деятельности.