Системный анализ инвестиционных проектов реконструкции и переустройства комплексов гражданского строительства

Переустройству жилых кварталов и комплексов, т. е. комплексным проектам сноса, реконструкции, ремонта, реставрации, воссоздания, нового строительства и т. д., в предстоящие годы будет уделяться повышенное внимание не только по экономическим факторам, но и по инженерно-экологическим показателям физического и морального старения жилищного фонда, построенного 20-30 лет назад и более.

Как отмечалось 26 мая 2000 г. на Всероссийском совещании строителей «Жилищная политика: основные направления, стратегия, перспективы», только в Москве насчитывается около 20 млн м2 площади в домах первого периода индустриального домостроения. Значительную часть этих домов по программе правительства Москвы планируется снести и реконструировать до 2010 г. Темпы этих работ во многом будут зависеть от правильности технико-экономического обоснования инженерных решений по переустройству городских кварталов и комплексов.

Сложность этих задач, их многокритериальность и социальная значимость, трудноформализуемость и вероятностный характер, взаимозависимость и комплексность, большая вычислительная размерность, временная отдаленность принятия решения и получения результата, взаимосвязь с неустоявшейся рыночной экономикой и правовой базой — все эти и многие другие факторы предопределили потребность в системном анализе переустройства жилых кварталов и комплексов. С 1994 г. таким анализом занимается Центр по проектированию и строительству жилых и общественных зданий «Поликварт» и успешно наращивает объемы комплексной реконструкции и переустройства пятиэтажных жилых домов без привлечения бюджетных средств.

Новый генеральный план развития Москвы в основных положениях программы первоочередных градостроительных мероприятий на период до 2005 г. в области жилищного строительства предусматривает реконструкцию пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, снос (6,5 млн. кв. м) не подлежащих реконструкции панельных домов и строительство нового фонда (10 млн. кв. м) для переселения жителей сносимых домов. В генплане в качестве критериев комплексного решения жилищной проблемы, реконструкции и развития жилых территорий, формирования комфортной жилой среды намечены:

• ликвидация коммунального заселения квартир и ветхого жилищного фонда, обеспечение каждому жителю Москвы социально гарантированного норматива жилой площади;

• увеличение до 35 кв. м средней обеспеченности жилой площади на одного жителя Москвы;

• снижение доли физически и морально устаревших зданий, повышение доли жилищного фонда, соответствующего среднеевропейским стандартам.

Такие масштабные инженерные, градостроительные и социально-экономические задачи в Москве решаются впервые, для их выполнения должен быть привлечен весь научно-технический потенциал и в первую очередь новые информационные технологии и системный анализ. Анализ теории и практики инвестиционных проектов строительства и переустройства крупных городов и градостроительных комплексов (крупных кварталов, групп смежных кварталов) позволяет констатировать существенную востребованность новых научных подходов к разработке и реализации таких проектов, научную и практическую актуальность разработки методов системного анализа переустройства градостроительных комплексов в современных условиях рыночной экономики.

Крайний дефицит городских территорий, вызванный резким их расширением в период массовой застройки в 1960-е – 1980-е гг., привел к изменению стратегии градостроительства и переустройства городских кварталов и комплексов. При этом переустройство должно рассматриваться как комплексный инвестиционный процесс: обоснованный снос физически и морально устаревших зданий, строительство на резервных и освободившихся территориях, реконструкция или перестройка ряда существующих объектов, замена, реконструкция или капитальный ремонт обеспечивающих систем, достройка незавершенных и законсервированных объектов, массовый капитальный ремонт или восстановление остальных существующих объектов, комплексное преобразование и экологическое благоустройство всей территории.

В условиях резкого сокращения бюджетных ассигнований комплексное переустройство возможно в основном с привлечением различных негосударственных инвестиций и участием в инвестиционном процессе значительного числа частных инвесторов, преследующих свои цели и вступающих в достаточно сложные взаимоотношения с владельцами территории (городом или местными органами самоуправления). Кроме того, этот процесс неизбежно связан с функционированием существующих объектов, что вступает в противоречие с потребностями жителей, владельцами нежилых объектов, эксплуатационными службами.

Поэтому переустройство городских кварталов и комплексов осуществляется в сложных условиях и требует новых методов системного анализа с учетом вероятностных факторов рыночной экономики, приоритетности объектов и оценки рациональной последовательности их возведения, стесненного функционирующими объектами и производством работ на близлежащих объектах.

Прошлый отечественный опыт опирался главным образом на плановую экономику и административно-командное управление, а зарубежный опыт базируется на частной собственности на землю, на хорошо отработанной нормативно-правовой основе и стабильной экономике. Многочисленные теоретические исследования отечественных и зарубежных авторов не дают готовых рекомендаций по решению поставленных проблем.
Сравнительный анализ инвестиционных проектов застройки городских комплексов в нашей стране позволил выявить многие отличия организации этих проектов в 1960-е - 1990-е гг. Наметился переход от массового нового строительства микрорайонов к комплексному их переустройству, которое реализуется как крупные инвестиционные проекты в рамках договорных отношений с владельцами территории и действующего законодательства. Источники инвестиций часто включают внебюджетное финансирование, в том числе частное. Наличие рыночных отношений между участниками инвестиционного процесса привело к превышению предложения строительной и проектной продукции, мощностей исполнителей, ресурсов над платежным спросом. Появилась реальная материальная заинтересованность всех участников в достижении своих экономических целей, а также реальная заинтересованность потребителей (инвесторов) в высокой потребительской стоимости конечной продукции.

Инвестиционный проект застройки в последние годы стал формироваться как материально-производственная система, функционирование которой направлено на достижение общей цели, синтезирующей локальные цели участников. Объект управления теперь не отдельное здание, а весь инвестиционный проект с учетом его технических, экономических, социальных и экологических подсистем. Субъектом управления становится не генподрядная строительная организация, а специально обоснованная организационная структура во главе с руководителем проекта, действующая в течение всего жизненного цикла проекта.

Инвестиционный проект как объект анализа – система, состоящая из отдельных подсистем (зданий, сооружений и различных структур), выполняющих определенные функции. В этой связи инвестиционный проект представляет функциональную систему и определяется как комплекс избирательно вовлеченных подсистем и элементов, содействующих достижению конечной цели (переустройства градостроительного квартала, комплекса), которая является системообразующим фактором. При такой постановке в дальнейших исследованиях правомерно использовать методологию теории функциональных систем, функционально-системный анализ и системотехнику строительства [З].

Разработка организационных основ повышения эффективности инвестиционных проектов переустройства в условиях становления рыночных отношений требует решения задач на трех стадиях инвестиционного проекта:

• разработка концепции проекта. Функционально-системный анализ (ФСА) градостроительных инвестиционных проектов; определение функций переустройства; обоснование состава застройки в увязке с организацией инвестиционного процесса в пространстве и времени; уточнение системы целей и ограничений; установление приоритетов объектов; расчет сложности строительства отдельных объектов и переустройства градостроительного комплекса в целом; обоснование принципиальных решений по организации управления инвестиционным проектом;

•разработка инвестиционного проекта.Конкретизация ФСА по организации инвестиционного проекта в пространстве и времени; разработка интерактивно-графических, логико-смысловых, нейросетевых методов анализа управления; конкретизация решений по организации управления инвестиционным проектом;

• реализация инвестиционного проекта.Оперативный контроль и анализ хода инвестиционного проекта, способы его регулирования.

В целом системный анализ переустройства городских кварталов и комплексов позволяет сформулировать научную гипотезу: стратегическим направлением современного городского строительства становится функционально-системное переустройство зданий, кварталов, условно автономных городских территорий и комплексов. Гипотеза предполагает методологию отхода от массовой застройки типовыми зданиями и кварталами свободных городских территорий. Каждое здание и квартал становится индивидуальным инвестиционным решением и осуществляется по индивидуальным инвестиционными проектам с учетом новых финансово-экономических, социально-экологических и организационно-технологических условий. Наиболее важное требование сформированной методологии переустройства комплексов гражданского строительства – целенаправленная адаптация и разработка методов системного анализа конкретных решений поставленных задач, адекватных реальным ситуациям функционирования инвестиционного проекта, что проверяется на стадии разработки методик и их экспериментального внедрения.

7.2. Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в земельные участки

Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков разработаны ЗАО «Квинто-Консалтинг» в рамках проекта по разработке, изданию и распространению методических материалов по различным аспектам оценки земель по заказу Центра ЛАРИС.

В настоящих методических рекомендациях учтен опыт проведения оценочных работ в соответствии с Федеральным Законом №135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.).

Настоящая методика предназначена для определения инвестиционной стоимости земельных участков для участников земельных отношений.

Основные понятия

В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия.

Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки– стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного» покупателя или «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, изменения в налоговом законодательстве.

Метод оценки- способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Безрисковая ставка доходности - ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Земельная рента - доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости - фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.