Анализ жилищного строительства в г.Уфа

Анализ состояния жилищного строительства показывает, что за последнее десятилетие объемы затрат в жилищную сферу и ввод в действие общей площади жилых домов постоянно снижаются, обеспеченность населения жильем стала значительно ниже нормативной. Необходима государственная программа, которая позволила бы содействовать развитию строительного сектора на всех уровнях государственной власти. В частности, в республике Башкортостан органы государственной власти, прежде всего, акцентируют внимание на обеспечении необходимого объема предложения жилой недвижимости.

Поэтому, для жителей всех регионов разработаны различные социальные программы обеспечения жильем. Разработаны Федеральная программа «Обеспечение жильем молодых семей» и Республиканская целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Башкортостан в 2011-2015 годах». Основная цель указанной Республиканской целевой программы - стимулирование развития жилищного строительства в республике, повышение уровня доступности жилья для более широких слоев населения. Общий объем средств, привлекаемых для реализации программы, составляет 457 444,30 млн руб., в том числе: средства бюджета Российской Федерации - 3 974,20 млн руб., средства бюджета Республики Башкортостан - 36 572,60 млн руб., средства местных бюджетов - 2 162,10 млн руб.; внебюджетные источники - 414 735,40 млн руб., в том числе: средства Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - 13 135,50 млн руб., средства Фонда содействия реформированию ЖКХ - 2 198,70 млн руб., средства населения и кредитные ресурсы - 69 193,04 млн руб.

Планируемый ввод жилья в Республике Башкортостан: 2011 г. - 2 100 тыс. м², 2012 г. - 2 310 тыс. м², 2013 г. - 2 650 тыс. м², 2014 г. - 2 950 тыс. м², 2015 г. - 3 700 тыс. м² с перспективой увеличения годового объема ввода жилья к 2020 г. до 5 200 тыс. м².

Общий объем жилищного фонда в Республике Башкортостан по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 85 783,8 тыс. м², в том числе: 50 269,0 тыс. м² - в городах и поселках городского типа; 35 514,8 тыс. м² - в сельской местности.

В 2008 г. в Республике Башкортостан было построено 27,9 тыс. квартир общей площадью 2 млн 351 тыс. м². Это наибольший объем за последние 19 лет. В 2009 г. показатель ввода жилья был на уровне 2008 г. По данному показателю Республика Башкортостан находится на пятом месте в Российской Федерации и на первом месте в Приволжском федеральном округе.

Рассмотрим закономерности формирования рыночной стоимости жилья. Стоимость жилья в основном зависит от соотношения спроса и предложения на данном рынке. Лица, имеющие доходы выше среднего, для улучшения жилищных условий в состоянии профинансировать покупку квартиры за счет собственных средств. Но люди с низким уровнем доходов также нуждаются в улучшении жилищных условий, причем зачастую эта проблема стоит очень остро. Соответственно, для людей с низким уровнем доходов в перспективе должен быть сформирован сегмент социального жилья, регулируемый государством.

В развитых зарубежных странах наиболее перспективным направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан. В первую очередь - это ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости. В Российской Федерации рост ипотечного кредитования сдерживается такими факторами, как высокие процентные ставки и низкий уровень заработной платы. Проблема усугубляется тем, что на данном этапе развития рост заработной платы сопровождается ростом себестоимости строительства, соответственно растут и цены на жилье.

Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья рассчитываются на основе зарегистрированных цен на вновь построенные квартиры и на квартиры, находящиеся в собственности, квартиры приватизированного жилого фонда, если они являются объектами совершения рыночных сделок. При регистрации цен на квартиры учитываются их количественные и качественные характеристики, а также район их расположения в городе. В качестве весов выступают данные о вводе в действие квартир за предыдущий год и численности городского постоянного населения на начало отчетного года.

Статистика средних цен по Республике Башкортостан на рынке жилья за 1 м² от обшей площади демонстрирует рост цен на рынке жилья (см. табл.2.1). На наш взгляд, на рост цен на жилье, прежде всего, повлиял рост цен на земельные участки. Цены на землю составляют 30-40 % стоимости жилья.

Средняя цена квартиры на вторичном рынке выше средней цены квартиры на первичном рынке: 39 063,87 руб. за 1 м² и 36 810,5 руб. за 1 м²соответственно. Это объясняется тем, что в первичное жилье необходимо инвестировать значительные средства, прежде чем оно станет пригодным для проживания. При этом далеко не на все объекты первичного рынка жилья распространяются ипотечные схемы, поскольку риски при покупке недостроенного объекта возрастают. На вторичном рынке жилья риск потери денег значительно ниже, и ипотечные схемы распространяются на квартиры на вторичном рынке жилья практически без ограничений. В итоге это также влияет на то, что вторичное жилье стоит дороже первичного. В связи с этим жилье на вторичном рынке является для значительной части населения недоступным.

Таблица 2.1

Средние цены на рынке жилья в Республике Башкортостан за 1 м² общей площади, руб., (IV квартал)

Для решения проблемы снижения цен на жилье необходима не только финансовая государственная поддержка, но и снижение стоимости земельного участка под жилье. Например, для г.Уфы характерны очень высокие цены на земельный участок под строительство жилого дома, но достаточно очевидно, что участки под строительство жилого дома должны быть доступными.

Кроме того, для получения земельного участка под строительство необходимо пройти тендер, предварительно выполнить значительный комплекс работ. Это длительный процесс, он требует существенных расходов со стороны местных бюджетов. Нам представляется, что для скорейшего и эффективного решения проблемы жилья как важнейшей социальной программы земельные участки под строительство жилых домов должны предоставляться бесплатно (подчеркнем, что это должно касаться только земель, предназначенных под жилищное строительство).

Предоставление бесплатного земельного участка снизит стоимость строительства, а следовательно, и цену жилья. Это в свою очередь ускорит процесс реализации жилья, а значит - снизит потери от «замораживания» капитальных вложений.

Типы застройки и параметры городской среды в районах перспективного строительства жилья в г. Уфе будут меняться в зависимости от потребностей разных социальных групп населения. В то же время нельзя однозначно определить, что наиболее состоятельные граждане выберут для проживания центральные районы Уфы, а менее состоятельные – периферию.