Понятие, этапы разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов

Термин «инвестиционно-строительный проект» следует рассматривать с двух позиций:

1)этопроект, предусматривающий реализацию полного цикла вложения инвестиций в строительство какого-либо объекта: от начального вложения капиталов до достижения цели инвестирования и завершения предусмотренных проектом работ.

2) это комплекс инженерных решений, оформленных в виде комплекта технико-экономических документов, расчетов, позволяющих судить о целесообразности и качестве будущего здания или сооружения. Он включает пояснительную записку, чертежи и сметы.

В первой трактовке понятия следует выделить следующие фазы (этапы) обоснования и реализации инвестиционно-строительных проектов: начальная, основная и завершающая. На каждой фазе меняется и интенсивность инвестиций.

Начальная (прединвестиционная фаза)– характеризуется относительно небольшой интенсивностью инвестиций и включает:

* прединвестиционные исследования (3 % затрат) и планирование проекта (5 % затрат) - на этом этапе выдвигается идея проекта, выполняются разработка концепции проекта (включая предварительное обследование и определение проекта), сравнительная оценка альтернатив, утверждение концепции;

* разработка проектно-сметной документации (ПСД) и подготовка к строительству (20 % затрат) – этот этап включает разработку плана проектно-изыскательских работ, задание на разработку и разработка экономического обоснования инвестиций, его согласование, экспертиза и утверждение, выдача задания на проектирование, разработка, согласование и утверждение проектно-сметной документации, отвод земли под строительство, разрешение на строительство, разработка бизнес плана проекта.

Основная (инвестиционная) фаза– отличительной особенностью этой фазы является максимальный объем инвестиций (порядка 60% затрат), благодаря которому выполняется наибольший объем работ по реализации проекта, включает:

* проведение торгов и заключение контрактов, организация закупок и поставок – тендеры на проектно-изыскательсткие работы и заключение договоров, тендеры на поставку оборудования и заключение контрактов, тендеры на подрядные работы и заключение контрактов, разработка планов (графиков) поставки ресурсов;

* строительно-монтажные работы – разработка оперативного плана строительства, разработка графиков работы машин и механизмов, выполнение строительно-монтажных работ, мониторинг и контроль.

Завершающая фаза – характеризуется, как правило, незначительной интенсивностью инвестиций (12 % затрат) и на этой фазе:

* проводятся пусконаладочные работы и происходит сдача законченного строительством объекта в эксплуатацию, эксплуатация объекта, т.е. достигаются конечные цели проекта и подводятся итоги. При этом выявленные недостатки и поломки исправляются за счет предприятия, которое несет ответственность за соответствующие работы в период гарантийных обязательств.

Инвестиционно-строительный проект как комплекс оформленных инженерных решений, на основании которого выдается разрешение на строительство, разрабатывается по принципу «от общего – к частному». Такой подход позволяет уменьшить трудозатраты и ускорить поиск наивыгоднейшего проектного решения, когда детализация проектных проработок возрастает от одного этапа к другому по мере сужения области поиска.

Разработка такого проекта состоит из трех основных этапов.

На первом этапе – разработки концепции проекта - определяется цель инвестирования, назначение и мощность объектов строительства, номенклатура продукции или оказания услуг, местоположение объекта; проводится оценка возможностей финансирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей. На основании результатов разработки первого этапа заказчик представляет в местные органы исполнительной власти ходатайство (декларацию) о намерениях, и в случае получения положительного заключения заказчик выдает задание на разработку проектной документации на строительство.

На данном этапе с местными органами самоуправления, которым в соответствии с Законом РФ «О местных органах самоуправления» предоставлено право контролировать все виды хозяйственной деятельности на приданной им территории, следует согласовать следующие решения:

· о строительстве объектов производственного назначения;

· строительство объектов социально-культурной сферы;

· условиях отвода земельных участков под строительство;

· условиях отвода земельных участков во временное пользование;

· возмещении убытков землепользователем, включая компенсацию затрат, связанных со сносом строений или их переносом;

· условиях подключения к инженерным коммуникациям (водопровод, канализация, теплоснабжение, энергоснабжение и др.).

При предварительном рассмотрении возможности реализации идеи инвестиционно-строительного проекта подлежат анализу производственные мощности местной строительной базы, а также проектно-строительных и проектно-изыскательских организаций.

На втором этапе делают окончательный вывод о целесообразности осуществления идеи инвестиционно-строительного проекта на основании расчетов технико-экономического обоснования (ТЭО) или социально-экономического обоснования (СЭО) инвестиций.

Состав и содержание обоснования инвестиций принимается по взаимному согласованию заказчика (инвестора) и проектной организации – генерального проектировщика и отражаются в договоре.

ТЭО или СЭО инвестиций является обязательным в случае, если финансирование капитальных вложений осуществляется полностью или на долевых началах из государственного бюджета Российской Федерации и ее внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.

Решение о необходимости разработки ТЭО или СЭО для обоснования целесообразности инвестиций за счет других источников финансирования принимается самостоятельно инвестором (заказчиком).

Разработка ТЭО и СЭО инвестиций осуществляется юридическими и физическими лицами (проектировщиками) на основании договора (контракта) подряда с заказчиком. К договору прилагается задание на разработку обоснования инвестиций, где указываются технико-экономические, социальные, экологические и другие требования, которые, по мнению заказчика (инвестора), должны быть соблюдены при разработке проекта реализации инвестиций.

Стоимость ТЭО или СЭО инвестиций определяется договором между заказчиком (инвестором) и проектной организацией.

Если в результате выполненного ТЭО или СЭО инвестиций будет выявлена нецелесообразность инвестирования средств в строительство намечаемого объекта, то стоимость их разработки списывается на убытки заказчика в установленном порядке.

Материалы обоснования инвестиций являются собственностью заказчика, если иные условия не оговорены договором. Они могут быть застрахованы в порядке, предусмотренном законодательством.

Результаты обоснований инвестиций являются основой для дальнейшей разработки, согласования, экспертизы и утверждения рабочей проектной документации - третий этап.

Основная цель экспертизы – контроль соблюдения государственных норм и правил. По результатам экспертизы составляется заключение, которое является обязательным документом для исполнения заказчиками, проектными, подрядными и другими заинтересованными организациями.

Разработанные обоснования инвестиций и рабочая проектная документация подлежат государственной экспертизе вне зависимости от источников финансирования, форм собственности и принадлежности строек.

Экспертиза объектов государственного назначения проводится в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы (Главгосэкспертизе России). В соответствующих министерствах и ведомствах действуют отраслевые экспертные подразделения. Экспертиза объектов жилищно-гражданского назначения проводится региональными экспертными подразделениями.

Порядок утверждения проектной документации зависит от источников финансирования. Проекты строек, финансируемых из федерального бюджета, утверждаются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; финансируемых из бюджетов субъектов Федерации – соответствующими органами государственного управления. При строительстве за счет собственных финансовых ресурсов инвесторов и привлеченных ими средств проекты утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

Любой инвестиционно-строительный проект в независимости от его объемов, сложности, условий инвестирования, должен осуществляться, в целях эффективности управления им, в соответствии с выбранной технологией. Под технологией понимается последовательность определенных действий, направленных на получение промежуточного или конечного результата.

На рис. 1.2 показана сетевая модель (сетевой график) осуществления инвестиционно-строительного проекта.

Рис. 1.2. Сетевая модель инвестиционно-строительного проекта

Сетевая модель – графическое изображение порядка выполнения работ в виде ориентированного графа. Граф – множество вершин и соединяющих их дуг (ребер). Ориентированный граф – граф, на котором все дуги (ребра, линии) помечены стрелками, что позволяет определить, какая из любой пары смежных вершин является конечной, а какая – начальной.

У сетевой модели два основных элемента – работа и событие. Работа – элемент сетевого графика, изображающий процесс деятельности, требующий затрат ресурсов (времени, труда, капитала). Работа может иметь следующие значения: ожидание – тоже работа, поскольку расходуется такой ресурс, как время; фиктивная работа – логическая связь между событиями без затрат ресурсов; действительная работа – работа, требующая затрат ресурсов. На сетевом графике действительная работа изображается стрелкой.

Событие – результат (промежуточный или конечный) выполнения одной или нескольких предшествующих работ, позволяющий начать последующие работы. Событие считается свершившимся только тогда, когда выполнены все работы, входящие в это событие. На сетевом графике изображается кружком. Начальное событие – событие, не имеющее предшествующих событий или работ, определяет момент начала процесса. Завершающее событие – событие, не имеющее последующих событий. Непрерывная последовательность (цепь) работ и событий характеризуется понятием цепи. В цети рекомендуется иметь одно исходное и одно завершающее событие.