Определение договорной цены на строительную продукцию. Договор подряда.

Рыночные условия хозяйствования ставят перед заказчиком (инвестором) проблему выбора подрядчика, определение стоимости строительства и договорной цены на строительную продукцию. Проблема выбора подрядчика решается через процедуру проведения конкурсных торгов (тендера). Проведение тендерных торгов позволяет минимизировать затраты на выполнение работ. Проведение тендерных торгов на заключение договора подряда является обязательным для работ, про­изводимых за счет средств бюджетного финансирования и целе­вых фондов, и для государственных нужд. Порядок организации подрядных торгов определен МДС 80-17.01 «Методические реко­мендации о порядке проведения конкурсов и выполнения работ, оказании услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяй­стве в Российской Федерации».

Методические рекомендации определяют порядок и условия организации и проведения конкурса на размещение заказов на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве независимо от отраслевой или ведом­ственной принадлежности и назначения объектов; предусматри­вают организацию согласованных действий, защиту прав и закон­ных интересов всех лиц при подготовке и проведении конкурсов; содержат требования, предъявляемые к формированию конкурс­ной документации, критериям оценки конкурсных предложений и содержанию необходимых документов.

Методические рекомендации применимы при размещении за­казов на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве на уровне федеральных орга­нов исполнительной власти, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также любыми юридическими лицами вне зависимости от формы собственности и источников финансирования с учетом требований Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации.

Конкурсы проводятся при размещении заказов:

• на строительство предприятий, зданий и сооружений произ­
водственного и непроизводственного назначения, в том числе на
условиях «под ключ», расширение, реконструкцию, реставрацию,
техническое перевооружение, капитальный ремонт действующих
предприятий, зданий, сооружений;

• выполнение проектно-изыекательских работ, научно-исследо­
вательских и опытно-конструкторских работ, оказание инжинирин­
говых услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве;

• поставку технологического и инженерного оборудования, в
том числе на условиях «под ключ»;

• управление жилищным фондом, выполнение работ по эксп­
луатации и ремонту жилищного фонда, объектов коммунального
хозяйства.

Государственные нужды — потребности Российской Федерации в работах, услугах, обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, внебюд­жетных источников финансирования, включая государственные внебюджетные фонды Российской Федерации или ее субъектов;

Муниципальные нужды — потребности муниципального об­разования в работах и услугах, обеспечиваемые за счет средств муниципального бюджета, внебюджетных фондов и заимство­ваний;

Контракт на выполнение подрядных работ (далее «контракт») — контракт, заключаемый между заказчиком, либо заказчиком-за­стройщиком, либо службой заказчика в жилищно-коммунальном хозяйстве, которым заказчик на договорной основе передал часть своих функций по осуществлению организации и финансирова­нию строительства или обслуживанию объектов жилищно-ком­мунального хозяйства, и победителем конкурса в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Конкурс — способ выявления исполнителя работ, услуг в стро­ительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечивающе­го лучшие условия исполнения контракта;

Субъектами подрядных торгов (конкурсов) являются:

1) организатор конкурса — заказчик (инвестор) — держатель
инвестиционных ресурсов, ответственный за проведение конкур­
са; юридическое лицо, которому заказчик на договорной основе
передал часть своих функций по проведению конкурса;

2) конкурсная комиссия — коллегиальный рабочий орган,
формируемый организатором конкурса лля проведения предва­
рительного отбора, утверждения конкурсной документации, осу­
ществления конкурсных процедур, включая оценку и сопоставле­
ние заявок, определение победителя конкурса;

3) участник конкурса — исполнитель работ, услуг, подавший
заявку на участие в конкурсе;

4) исполнитель — юридическое лицо, осуществляющее пред­
принимательскую деятельность по выполнению работ, оказанию
услуг и строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве.

Предметом конкурса являются конкретные виды работ и услуг, по которым проводится конкурс. На тендер (конкурс) готовится конкурсная документация: комплект документов, содержащих тре­бования и критерии оценки исполнителей по их финансовому по­ложению и квалификации, исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета конкурса, условиях и процедурах конкурса.

Размещение заказов на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве осуществля­ется посредством открытых и закрытых конкурсов (в том числе двухэтапных). Наиболее предпочтительным видом конкурса явля­ется открытый конкурс. Извещение о проведении открытого кон­курса должно содержать сведения:

• о наименовании, адресе и контактных телефонах организато­
ра открытого конкурса;

• времени и месте проведения открытого конкурса;

• объекте и предмете конкурса, виде и объеме работ, месте их
выполнения, виде услуг и месте их оказания и др.;

• сроках выполнения работ, оказания услуг;

• требованиях к участникам открытого конкурса, установлен­
ных организатором открытого конкурса;

• порядке и месте приобретения (получения) конкурсной до­
кументации;

• размере, порядке и сроках внесения платы, взимаемой орга­
низатором конкурса за получение комплекта конкурсной доку­
ментации, если такая плата установлена;

• порядке, месте и сроках подачи заявок на участие в открытом
конкурсе;

• сроке заключения контракта.

К конкурсу могут привлекаться иностранные организации. В установленных случаях заказы на выполнение работ, оказание услуг могут быть размещены способом запроса котировок или у единственного источника по согласованию с федеральным орга­ном исполнительной власти, уполномоченным осуществлять кон­троль за проведением конкурсов на размещение заказов на по­ставки товаров (работ, услуг) для государственных нужд и коор­динацию этой деятельности (далее «уполномоченным федераль­ным органом»).

Решение о назначении проведения конкурсов на размещение заказов или заключении прямых договоров на выполнение работ, оказание услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве принимает­ся службой заказчика или организацией, выполняющей функции заказчика.

Конкурсная документация состоит, как правило, из следующих основных документов и разделов:

• общие сведения о предмете конкурса;

• техническая часть конкурсной документации;

• список требуемых документов конкурсной заявки;

• инструкция для участников конкурса;

• условия контракта;

• формы конкурсной заявки и другие документы;

• проекта контракта.

Конкурсная документация (в части — техническое задание) должна содержать данные, необходимые для определения смет­ной стоимости выполнения строительно-монтажных (ремонтно-строительных) работ:

• метод определения сметной стоимости;

• вид цены;

• сборники, которые участник может использовать для опреде­
ления сметной стоимости;

• уровень цен на основные материалы и источник их формиро­
вания;

. источник и вид индексов пересчета сметной стоимости стро­ительства;

• определение размеров накладных расходов;

• определение размеров сметной прибыли;

. размер резерва средств на непредвиденные расходы;

• затраты на ведение технического надзора;

• расходы на временные здания и сооружения;

• зимнее удорожание.

На первом этапе проведения конкурса субъекты выполняют следующие функции:

заказчик:

принимает решение о проведении конкурса и несет расходы по его организации и проведению на всех его фазах;

издает официальный распорядительный документ (приказ) о проведении конкурса;

разделяет заказ на предметы конкурса, определяет вид и усло­вия проведения конкурса (сроки выполнения работ, оказания ус­луг, критерии оценки предложений исполнителей, место и сроки проведения конкурса и др.);

оформляет договором поручение юридическому лицу на ис­полнение им части функций по организации и проведению кон­курсов в случае, если эти функции не исполняются заказчиком;

формирует состав конкурсной комиссии.

На втором этапе проведения конкурса субъекты выполняют следующие функции:

заказчик:

участвует в работе конкурсной комиссии через своих предста­вителей;

организатор конкурса (конкурсная комиссия):

подготавливает и распространяет документы для предваритель­ного отбора или(и) документацию для участия в первом этапе двухэтапного конкурса, если такие проводятся;

выдвигает единые требования к участникам конкурса, не до­пуская требований, которые бы соответствовали характеристике только одного участника (характеристике только его продукции, работ или услуг);

в случае необходимости продлевает сроки представления зая­вок и предложений от участников, в том числе по их письменным просьбам, и своевременно информирует об этом всех участников и членов конкурсной комиссии;

организует работу по предварительному отбору участников одноэтапного конкурса с предварительным отбором или(и) по определению участников по результатам первого этапа двухэтап-ных конкурсов, допущенных ко второму этапу конкурса;

организует подготовку конкурсной документации и определе­ние предполагаемой рыночной стоимости предмета конкурса (на­чальной цены);

подготавливает документы для объявления конкурса, обеспе­чивает публикацию извещения о конкурсе и(или) рассылку при­глашений;

распространяет конкурсную документацию и дает необходи­мые разъяснения;

ведет переписку с участниками конкурса по всем вопросам, касающимся конкурса;

проводит консультации с участниками конкурса по конкурс­ной документации и условиям проведения конкурса, в письмен­ном виде дает ответы участникам конкурса на все поставленные вопросы, кроме вопросов о стоимости государственного контрак­та;

обеспечивает возможность участникам посещения объекта кон­курса;

обеспечивает сбор, хранение и анализ представленных заявок на участие в конкурсе, заявок на участие в предварительном от­боре или на первом этапе двухэтапного конкурса;

обеспечивает процедуру вскрытия конвертов с заявками, дея­тельность конкурсной комиссии, привлекаемых на конкурсной основе инженерно-консультационных организаций и экспертов;

участники конкурса:

предварительно знакомятся с предметом конкурса, условиями предварительного отбора, если он проводится, и порядком его проведения;

представляют заявку на участие в предварительном отборе, если он проводится;

приобретают конкурсную документацию;

посещают строительную площадку или объекты жилищно-ком­мунального хозяйства;

разрабатывают, представляют и регистрируют у организатора конкурса заявку на участие в конкурсе, отражая в представляе­мой документации правдивую и полную информацию в соответ­ствии с требованиями и условиями конкурса. При этом могут пред­ставляться альтернативные предложения, если их представление допускается условиями конкурса;

На третьем этапе проведения конкурса субъекты выполняют следующие функции:

заказчик:

заключает в срок, установленный конкурсной документацией, контракт с победителем конкурса и сообщает об этом всем учас­тникам конкурса;

организатор конкурса (конкурсная комиссия):

утверждает и доводит до сведения участников результаты кон­курса;

обеспечивает публикацию информации о результатах конкурса не позднее 20 дней после подведения их итогов;

участники конкурса:

присутствуют на заседании конкурсной комиссии при вскры­тии конвертов с заявками или направляют на это заседание по соответствующей доверенности своего представителя;

в случае признания участника победителем конкурса в срок, установленный конкурсной документацией, подписывают кон­тракт с заказчиком на выполнение работ, оказание услуг.

Победитель конкурса после согласования условий конкурса и проекта договора подписывает подрядный договор с заказчи­ком.

Заключение договора подряда

Договор строительного подряда является одним из наиболее распространенных видов договора подряда на сегодняшний день. Договоры подряда на строительные работы заключаются на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий (в том числе жилых домов), сооружений или иных объектов, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда могут применяться также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Договор строительного подряда - это гражданско-правовой договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором строительного подряда срок построить по заданию другой стороны (заказчика) определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (П.1 ст.740).

Сравнивая это определение с определением договора подряда (П.1 ст.702), нетрудно заметить разницу, что наряду с предметом и сроком договора, существенным условием договора строительного подряда является цена. Кроме того, особо выделяется такая обязанность заказчика как "создание подрядчику необходимых условий для выполнения работы".

Договор строительного подряда носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.

Необходимо отметить следующую особенность в области правового регулирования договоров подряда на строительные работы - это большой массив нормативно-технических норм, то есть правил, регулирующих технические процессы проектирования и ведения строительно-монтажных работ, содержащих требования к используемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям. Указанные правила содержатся в так называемых Строительных нормах и правилах (СНиПах), стандартах и технических условиях, различных инструкциях и положениях, принимаемых уполномоченными государственными органами.

Работы, выполняемые по договору строительного подряда, ведут к созданию или обновлению объектов недвижимости. Вполне ожидаемо, что начало таких работ должно быть увязано с решением целого ряда вопросов, в частности с выделением земельного участка, утверждением проектно-сметной организации, получением согласования органов.

Договор подряда на строительные работы рассчитан, как правило, на достаточно длительный период времени, в течение которого будут вестись строительные работы, также осуществляться эксплуатация объекта в период гарантийного срока. За этот период может произойти существенное изменение цен на строительные работы и материалы, возникнуть потребность внесения изменений в проектную документацию и т.д., что также учитывается законодательством.

Предмет договора строительного подряда

Предметом подоговору строительного подряда, как и договора обычного подряда является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства, в том числе сданный "под ключ": реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия; капитальные ремонт здания или сооружения; монтаж технологического или энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Образец договора строительного подряда может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и часть из них. В случаях, предусмотренных образцом договора, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течении указанного в договоре срока.

Виды работ, которые подрядчик выполняет по договору строительного подряда, могут быть согласованы в самом тексте договора или в технической документации и смете.

Стороны договора строительного подряда

Сторонами по договору строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица. Однако, в рассматриваемой области выполнения функций заказчика, в частности, осуществление эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда и наличия особого разрешения на данный вид деятельности. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект. Таким образом, в договоре подряда на строительные работызаказчик и инвестор очень часто не совпадают в одном лице.

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. Инвесторами по договоре строительного подряда могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и др. Инвесторы сами могут выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого всеми необходимыми возможностями, или они могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае, между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе является либо договором поручения, либо договором комиссии.

В качестве подрядчиков договора строительного подряда выступают различные строительные, строительно-монтажные организации независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность.

Форма договора строительного подряда

Форма договора строительного подряда соответствует форме договора подряда (См. раздел Форма договора подряда).

Условия договора строительного подряда

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на существенные, дополнительные и случайные.