ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЦЕЛЕЙ

Изъятие и отвод земель для несельскохозяйственных пред­приятий, организаций и учреждений, упорядочение их земле­пользовании проводятся на основе проекта межхозяйственного землеустройства. При подготовке материалов на изъятие земель для строительства крупных объектов до начала их проектиро­вания разрабатывается технико-экономическое обоснование це­лесообразности отвода земель с учетом экономических и эколо­гических факторов, выбора места размещения объектов и разме­ров отвода.

Проект изъятия и предоставления земель для несельскохозяй­ственных целей включает:

обоснование размещения, размеров и границ предоставляемого земельного участка;

определение состава и ценности изымаемых земель;

выбор мероприятий по устранению отрицательных послед­ствий отвода земель на развитие производства, расселение, орга­низацию территории, охрану земель и природной среды;

расчет и обоснование размеров убытков, возмещаемых земле­владельцам и землепользователям, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, указание способов их возме­щения;

технические условия рекультивации земель, подлежащих нару­шению, а также снятия, сохранения и использования плодородно­го слоя почвы с изымаемого участка;

установление охранных зон создаваемых предприятий;

предложения по режиму и условиям пользования землей;

исходные данные для установления размеров земельного налога;

очередность осуществления мероприятий, намеченных про­ектом, порядок перехода к пользованию предоставленными участками.

При изъятии для несельскохозяйственных целей значительных площадей в составе проекта разрабатывают предложения по реор­ганизации существующих землевладений и землепользовании.

Утвержденный проект переносится в натуру. На его основе подготавливают и выдают документы, подтверждающие право пользования землей.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (2001 г.) возмещению в полном объеме, включая упущенную вы­году, подлежат убытки, причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или му­ниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности дру­гих лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, зем­лепользователей и арендаторов земельных участков.

Убытки возмещаются:

1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам зе­мельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 ст. 57 Земельного кодекса;

2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотрен­ных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 ст. 57 Земельного кодекса.

Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, дея­тельность которых вызвала необходимость установления охран­ных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, земле­владельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение ка­чества земель.

При расчетах размеров возмещения убытки собственников зе­мельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендато­ров земельных участков определяются с учетом стоимости их иму­щества на день, предшествующий принятию решения об изъятии зе­мельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользо­вателей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных учас­тков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам зе­мельных участков, причиненных изъятием или временным заня­тием земельных участков, ограничением прав собственников зе­мельных участков, землепользователей, землевладельцев и арен­даторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правитель­ством Российской Федерации.

В настоящее время оценка жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооруже-

ний, расположенных на изымаемом или временно занимаемом зе­мельном участке, а также находящихся за пределами этого участка, если дальнейшее их использование окажется невозможным, произ­водится по сметной стоимости строительства новых зданий, объек­тов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вмес­тимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам).

Предприятия, учреждения и организации, которым отведены изымаемые земельные участки, по согласованию с заинтересован­ными пользователями земли вместо возмещения стоимости рас­положенных на этих участках зданий, объектов и сооружений мо­гут осуществлять своими силами и средствами (а также силами привлекаемых организаций) перенос их на новое место либо стро­ительство новых зданий и сооружений.

В случае, если при строительстве новых зданий, объектов и со­оружений предусматриваются их модернизация или расширение, дополнительные затраты оплачиваются пользователем земли, для которого ведется строительство.

Стоимость мелиоративных объектов, построенных за счет бюд­жетных средств до 1 января 1992 г. и не переданных в собственность юридических лиц, на землях которых они расположены, при изъя­тии или временном занятии земельных участков возмещается новы­ми пользователями земли органам местного самоуправления, на тер­ритории которых расположены эти объекты, по действующим на мо­мент изъятия земель расценкам на мелиоративное строительство. Стоимость указанных объектов, построенных после 1 января 1992 г. за счет бюджетных средств, возмещается соответствующим органам самоуправления, за счет средств которых они были построены.

В случае, если пользователи земли в процессе эксплуатации ме­лиоративных объектов несли затраты на их реконструкцию или рас­ширение, при изъятии или временном занятии участков указанные затраты подлежат возмещению понесшим убытки пользователям.

При изъятии земли или временном ее занятии, в результате ко­торого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяют, исходя из сметной сто­имости работ на строительство новых или реконструкцию суще­ствующих объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно-изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия.

Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т. п.) производится по сметной стоимости работ на строительство но­вых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательских работ.

Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также за­щитных и других многолетних насаждений производится по стоимо­сти саженцев и затратам на посадку и выращивание до начала плодо­ношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель).

Незавершенное строительство и плодово-ягодные неплодоно­сящие насаждения оцениваются исходя из фактически произве­денных пользователем земли работ и осуществленных затрат в це­нах на момент изъятия земель.

Убытки (затраты), вызванные возникшими неудобствами в ис­пользовании земли (образование островов при наполнении водо­хранилищ, нарушение транспортных связей, разобщение террито­рии коммуникациями и т. п.), определяют по сумме единовремен­ных затрат на строительство дамб, мостов, дорог, подъездов, дру­гих сооружений, а также на приобретение лодок, катеров, паромов и других транспортных средств.

Убытки, связанные с ухудшением качества земли, включают затраты на проведение почвенных, агрохимических и других спе­циальных обследований и изысканий, а также мероприятий, обес­печивающих восстановление качества земли, и определяются по проектной документации.

Убытки (затраты), связанные с ограничением права пользова­телей земли, включают затраты на выполнение строительных, ме­лиоративных и иных работ, приобретение материалов и оборудо­вания, необходимых для восстановления снизившегося объема производства.

Упущенная выгода является частью убытков пользователей зем­ли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Она связана с прекращением ежегодных доходов, получа­емых пользователями с изымаемых участков за период, необходи­мый для восстановления нарушенного производства. Возмещение упущенной выгоды производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены изымаемые участки, в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение пе­риода восстановления нарушенного производства.

Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам произ­водства в натуральном выражении в среднем за 5 лет по ценам, дей­ствовавшим на момент изъятия земель. Размер ежегодного дохода рассчитывается с привлечением данных налоговых инспекций и в необходимых случаях корректируется в расчете на предстоящий пе­риод в соответствии со сложившимися темпами инфляции.

Упущенная выгода в настоящее время исчисляется путем умно­жения величины ежегодного дохода на коэффициент, соответ­ствующий периоду восстановления нарушенного производства.

Периоды восстановления нарушенного производства устанав­ливают при землеустроительном проектировании по каждому виду нарушаемого и восстанавливаемого производства.

Приведенный порядок расчета упущенной выгоды использует­ся также и для ее исчисления в случаях ограничения прав пользо­вателей земли или ухудшения качества их земель, если данные ог­раничения (ухудшение качества) приводят к снижению ежегодно­го дохода за период, после которого права пользователей и каче­ство земель восстанавливаются.

В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещает­ся за весь срок, включая год изъятия земель и год получения уро­жая плодово-ягодных насаждений на новых землях, равного дос­тигнутому на изымаемых землях.

Упущенная выгода, вызванная возникшими неудобствами в использовании земель (образование островов при наполне­нии водохранилищ, нарушение транспортных связей, разобще­ние территории коммуникациями и т. п.), исчисляется как де­сятикратная разница ежегодных затрат на эксплуатацию транс­портных средств после изъятия земель (с образованием не­удобств) и до их изъятия.

Потери сельскохозяйственного производства — это потери, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, а также ограничением их использования в результате деятельности предприятий, орга­низаций и учреждений. Они выражаются в выводе из оборота про­дуктивных угодий или снижении их продуктивности и возмеща­ются в целях сохранения сельскохозяйственного потенциала от­дельных территорий, регионов, страны в целом.

Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмеще­нию в трехмесячный срок после принятия решения об:

1) изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, для использования их в целях, не связанных с ведением сельс­кого хозяйства;

2) изменении целевого назначения сельскохозяйственных уго­дий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются: 1) лицами, которым предоставляются земли сельскохозяйст­венного назначения, оленьи пастбища для использования их в це­лях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

2) лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в случаях, если земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или передаются в собственность бес­платно. В случаях продажи земельных участков или передачи их в аренду потери сельскохозяйственного производства включаются в стоимость земельных участков или учитываются при установле­нии арендной платы.

При расчете потерь сельскохозяйственного производства ис­пользуются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством Российской Федерации методики. Разрабатыва­ются они применительно к различным зонам страны с учетом ти­пов и подтипов почв на изымаемых участках (всего выделено 13 таких зон).

Федеральной службе земельного кадастра (ранее — Госкомзе-му) предоставлено право уточнять по мере необходимости утверж­денные нормативы с использованием данных государственной по­квартальной индексации цен на оборудование, материалы и стро­ительно-монтажные работы, применяемые при освоении новых земель. Кроме того, органам исполнительной власти краев, облас­тей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петер­бурга предоставлено право по представлению комитетов по зе­мельным ресурсам и землеустройству устанавливать повышающие коэффициенты (но не более чем в 3 раза) к нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд при изъятии, времен­ном занятии или ухудшении качества земель городов, являющихся центрами краев, областей, автономных образований, а также горо­дов с населением более 100 тыс. человек, их пригородных зон и особых территорий (районов), имеющих уникальные почвенно-климатические условия для производства отдельных видов сель­скохозяйственной продукции.

Границы зон и территорий, на которые распространяются ука­занные коэффициенты, утверждаются в порядке, установленном для пригородных зеленых зон и территорий с особым правовым режимом.

Органам местной исполнительной власти также предоставлено право устанавливать повышающие или понижающие коэффици­енты к нормативам в зависимости от качества земель конкретного участка, его размеров, местоположения и значимости для произ­водства отдельных видов сельскохозяйственной продукции, но при этом в среднем должен быть выдержан установленный для данного региона норматив.

Потери, вызванные ограничением использования или ухудше-

нием качества сельскохозяйственных угодий под влиянием дея­тельности предприятий, учреждений, организаций, определяют в процентах от норматива стоимости освоения новых земель про­порционально снижению качества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель).

Для определения размера потерь используют планово-карто­графические материалы, данные почвенных обследований, зе­мельного кадастра и мониторинга земель.

Потери сельскохозяйственного производства не возмещаются в случаях:

предоставления земельных участков для строительства мелио­ративных систем на землях сельскохозяйственного назначения;

предоставления естественных кормовых угодий под строитель­ство прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников, нерестово-выро-стных хозяйств и рыбоводных предприятий;

отвода земель под индивидуальное жилищное строительство в границах населенных пунктов;

изъятия земель при отнесении их в установленном порядке к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровитель­ного, рекреационного и историко-культурного назначения;

консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами.

Средства, поступающие в бюджет в порядке возмещения по­терь сельскохозяйственного производства, могут использоваться на проведение следующих видов работ:

освоение новых земель под сельскохозяйственные угодья;

засыпка и выполаживание оврагов, освоение крутых склонов;

строительство дорог к осваиваемым земельным участкам;

коренное улучшение сельскохозяйственных угодий, восстанов­ление плодородия почв деградированных и загрязненных сельско­хозяйственных угодий;

строительство и реконструкция оросительных и осушительных систем;

создание защитных лесных насаждений;

заготовка и использование торфа на удобрение;

проведение топографо-геодезических, почвенных, геоботани­ческих и других работ, связанных с изучением земельных ресур­сов, освоением новых земель и повышением их плодородия, улуч­шением используемых сельскохозяйственных угодий.

Выявление отрицательных последствий строительства и эксп­луатации несельскохозяйственного объекта для сельскохозяй­ственного производства — один из самых сложных вопросов при межхозяйственном землеустройстве.

Прежде всего это связано с многообразием типов отводов. Зем­ли в бессрочное или временное пользование могут отводиться для размещения самых различных объектов и технологических участ-

ков — промышленных площадок, скважин различного назначе­ния, линейных сооружений (электросетей, трубопроводов, авто­дорог, железных дорог и т. п.), объектов водного транспорта, аэро­дромов и взлетно-посадочных полос, объектов добывающей про­мышленности (отвалов, карьеров, насыпей, шахт), шлаконакопи-телей и золоотвалов, свалок и захоронений, атомных и тепловых электростанций, водохранилищ и т. д. Названные объекты могут размещаться в различных регионах и зонах со специфическими природными условиями и направленностью сельскохозяйствен­ного производства.

Кроме того, любой отвод земель для несельскохозяйствен­ных нужд следует рассматривать как постоянно изменяющийся в пространстве и во времени процесс воздействия на агроланд-шафт, имея в виду, что масштабы техногенных нарушений мо­гут в десятки раз превышать площади отводов, а сам процесс растягиваться на многие годы и протекать с разной степенью интенсивности. Так, отвод земель под водохранилища факти­чески завершается его наполнением до нормального подпорно­го уровня, а процессы берегопереработки, подтопления и засо­ления земель с этого момента лишь начинаются и постепенно усиливаются. Загрязнение почвенного покрова промышленны­ми выбросами в атмосферу имеет своим началом срок ввода в эксплуатацию несельскохозяйственного объекта, а затем может продолжаться с разной степенью интенсивности в течение всего срока службы объекта или прекратиться после внедрения безот­ходных технологий.

Таким образом, под отрицательными последствиями предо­ставления земель для несельскохозяйственных нужд следует пони­мать все последствия, в результате которых происходят неблаго­приятные количественные и качественные изменения в условиях сельскохозяйственного использования земель, начиная с изыска­тельских работ и кончая периодом эксплуатации объекта. В насто­ящее время такой комплексный учет практически не ведется, хотя проблема эта уже давно назрела.

Законодательством России предусмотрена организация зе­мельного мониторинга. Такой мониторинг должен представ­лять четко функционирующую систему наблюдений, выявле­ния и оценки изменений в состоянии земельного фонда под влиянием антропогенных воздействий. На базе этих данных будут разрабатываться соответствующие прогнозы и практи­ческие рекомендации по размещению несельскохозяйственных объектов.

Организации мониторинга должна предшествовать разработка так называемого дерева последствий. воздействия каждого типа отводов на агроландшафт применительно к конкретным природ-но-сельскохозяйственным зонам.