ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СЕРВИТУТЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ ОТ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ И КОММУНИКАЦИЙ

Сервитут — это экономическое отношение между владельцем земли и другими субъектами по поводу одновременного использо­вания различных свойств принадлежащего ему участка, в том чис­ле в качестве средства производства, пространственного базиса, рекреационного ресурса и др.

Поскольку владелец земли обременен различными издержками, связанными с сохранением почвенного плодородия, осуществлени­ем своего права собственности на землю, несет затраты в виде зе­мельного налога, страховых и экологических платежей и т. п., часть этих затрат должна быть переложена на сервитутного пользователя, что и делается в зарубежных странах с хорошо отработанным земель­ным законодательством (Франция, Швеция, Германия, США).

В нашей стране в соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник зе­мельного участка, обремененного сервитутом, также вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах ко­торых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование дан­ным участком. Однако в настоящее время плата за сервитуты практически не взимается, что наносит землевладельцам большой ущерб — прежде всего сельскохозяйственным предприятиям, земли которых обременены различными ограничениями.

К ним относятся, в частности, ограничения по использованию земель в охранных зонах вдоль высоковольтных линий электропе­редач, линий связи, защитных зонах магистральных трубопрово­дов, санитарно-защитных и других зонах вдоль автомобильных дорог, на территориях, прилегающих к промышленным предпри­ятиям, в прибрежных полосах и водоохранных зонах рек, которые размещены на землях сельских товаропроизводителей.

Рассечение земель сельскохозяйственных предприятий линей­ными объектами, имеющими, кроме того, охранные зоны, приво­дит к удорожанию стоимости продукции, дополнительным не­удобствам и затратам на холостые переезды сельскохозяйственной техники с участка на участок, повороты и заезды агрегатов при выполнении полевых механизированных работ, росту транспорт­ных затрат вследствие разобщенности и расчлененности массивов, снижению объемов производства сельскохозяйственной продук­ции на землях, имеющих различного рода ограничения.

По данным проведенных нами обследований, доля земель сельскохозяйственных предприятий, имеющих обременения и ог­раничения в использовании, находится в пределах от 15 до 60 % их площади и более.

В 2000 г. Госкомземом и Федеральным земельно-кадастровым центром Земля. выпущено пособие Ограничения (обремене­ния) прав на использование земельных участков. (М.: Госкомзем,

2000). Землеустроительными организациями в 1995 г. в админист­ративных районах начали разрабатываться Дежурные карты огра­ничений и обременении в использовании земель.. Всего в 1995— 1996 гг. было разработано 338 таких карт.

С 1996 г. в районах стали разрабатываться Дежурные земель­но-кадастровые карты и планы.. На них отображаются границы земельных участков, их кадастровые номера, объекты недвижимо­сти, границы сервитутов, обременении и ограничений. Эти мате­риалы могут быть использованы при введении ежегодных плате­жей предприятиями промышленности, транспорта, связи, энерге­тики, водного хозяйства и других отраслей, объекты которых раз­мещаются на землях сельскохозяйственного назначения и определяют ограничения, обременения и неудобства в использо­вании земель, в пользу сельскохозяйственных предприятий, то есть при введении платы за сервитуты.

Потери (убытки) и упущенная выгода землевладельцев, через территории которых проходят различные трубопроводы, доро­ги, сети и другие линейные объекты, огромны, так как протя­женность их очень велика. В Российской Федерации только протяженность магистральных трубопроводов, по которым осуществляется транспортировка продукции нефтегазового комплекса, составляет 215 тыс. км, в том числе газопроводные магистрали, включая газопроводы, — 151 тыс. км, нефтепровод-ные магистрали — 48,5 тыс., нефтепродуктовые магистрали — 15,5 тыс. км.

С помощью магистрального трубопроводного транспорта пере­мещается 100 % добываемого газа, около 99 % добываемой нефти, более 50 % производимой продукции нефтепереработки. В общем объеме перемещаемой по магистральным транспортным трубо­проводам продукции доля газа составляет 55,4%, нефти —40,3, нефтепродуктов — 43 %.

Магистральный трубопроводный транспорт включает в себя большое количество технологических сооружений и агрегатов. Только на газовых промыслах, магистральных газопроводах и подземных хранилищах Единой системы газоснабжения эксплу­атируются 642 компрессорных цеха, 4053 газоперекачивающих агрегата общей установленной мощностью более 42 млн кВт. Подачу газа потребителям обеспечивают более 3300 газорас­пределительных станций. В состав сооружений магистраль­ных нефтепроводов входят 395 нефтеперекачивающих станций, 868 резервуаров общей емкостью по строительному номиналу 12,7 млн. м³. Состояние транспортных магистральных трубопро­водов нефтегазового комплекса характеризуется такими показа­телями: 85 % газопроводов и 59 % нефтепроводов имеют срок эксплуатации от 10 до 30 лет, менее Шлет эксплуатируются око­ло 1 % газопроводов и около 1 % нефтепроводов; 40 тыс. км га-

зопроводов выработали свой ресурс; 40 % нефтепроводов к 2000 г. превысили нормативный срок эксплуатации.

В ряде густонаселенных субъектов РФ (Московская, Ленин­градская, Воронежская обл., Краснодарский край и т. п.) плот­ность линейных объектов на 1 га площади гораздо выше, чем в целом по стране. Так, по территории только пригородной зоны Воронежа проходит 390,4 км железных дорог, в том числе 239,4 км общего пользования и 151км остальных; 2,8 тыс. км автомобильных дорог с твердым покрытием (159 км федераль­ного значения, 1601км территориальных и 97 км ведом­ственных); 246 км нефтепродуктопроводов и 204,1км отводов от них; 77,0 км высоковольтных линий на 110 кВ, 214 км — на 220 кВ, 30 км — на 330 — 500 кВ; 165 км магистральных га­зопроводов и 49 км отводов от них; 510 км линий связи и др. Площади земель, обремененных различными ограничениями в пригородной зоне Воронежа, показаны в табл. 120 (данные ЦЧОНИИГипрозема).

Площадь земель, обремененных ограничениями только в пользу предприятий, имеющих линейные объекты (трубопро­воды, ЛЭП, линии связи и т.п.), составляет 199,5тыс. га, в том числе федерального значения — 132,5 тыс. га, или 5,1% площади земель сельскохозяйственного назначения. Тем не менее сельхозпредприятия, имеющие из-за этого неудобства в использовании земель, не получают никаких компенсацион­ных платежей.

Основанием для определения платы за сервитута могут слу­жить землеустроительные дела, оформляемые на основании про­ектов межхозяйственного землеустройства при отводах. Размер оплаты может быть достаточно большим. Например, Н. Н. Болку-нова, используя применяемую во Франции методику расчета ущерба, наносимого сельскохозяйственным производителям раз­мещением опор высоковольтных линий электропередач, приводит следующие данные (табл. 121).

Этот ущерб включает в себя дополнительные затраты на агро­технические работы, стоимость потерь урожая, издержки на борь­бу с сорняками.

В США величина ущерба на одну опору ЛЭП в зависимости от ее размещения на поле составляет: в середине поля 31,48 долл., на краю поля 36,74 долл.

Н. Н. Болкунова и И. Б. Загайтов рекомендуют в состав платы за сервитута сельскохозяйственным предприятиям от пользовате­лей инженерных сетей и коммуникаций включать:

арендную (сервитутную) плату в пользу предприятия — соб­ственника земли;

компенсационные платежи сервитутопользователя за потери и убытки сельскохозяйственного производства от функционирова­ния инженерных сетей и коммуникаций.

to о

Необходимость взимания сервитутной платы обусловлена тем, что собственник земли несет, по сути дела, общие расходы по со­хранению земельного участка, уплачивает земельный налог. Вла­делец же инженерных сетей использует этот земельный участок, но не несет никаких затрат.

В известном смысле сервитутный пользователь является арен­датором определенных потребительских свойств земли, а потому обязан выплачивать ее владельцу арендную плату. Величина этой платы является договорной, но в конечном счете должна ориенти­роваться на ставки земельной ренты.

Компенсационные платежи имеют иной смысл — они должны покрывать ущерб, причиняемый сельскохозяйственному предпри­ятию при эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций. Во всех случаях их размер должен быть увязан с величиной убытков, наносимых землевладельцам и землепользователям, а также по­терь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (включая упущенную выгоду) в ходе земельных отводов. Это нуж­но, чтобы избежать двойного счета одних и тех же потерь.

Рассмотрим конкретные примеры.

1. В 32-метровой защитной зоне магистрального газопровода
высокого давления пахотные земли исключены из севооборота.
Их площадь равна 3,2 га на 1 км газопровода (32 • 1000/10000).

В соответствии с методикой расчета земельной ренты, нор­мативной цены сельскохозяйственных угодий и ставок рентных платежей, разработанной кафедрой экономики АПК Воронеж­ского ГАУ, рентные платежи с 1 га сельхозугодий в пригород­ной зоне равняются 803 руб.; с 1 км газопровода — соответственно 803 • 3,2 = 2569,6 руб. (см.: Назаренко Н. Т., Горланов С. А., По­пов Ю. Ю. Методика расчета земельной ренты, нормативной цены сельскохозяйственных угодий и ставок рентных платежей. — Воронеж: ВГАУ, 1998. - С. 14).

2. Из-за труднопроходимых преград, вызванных прокладкой
трубопроводов, примем увеличение среднего расстояния перевоз-

ки грузов в сельхозпредприятии равным 0,5 км. Для расчетов было взято предприятие общей площадью 5000 га, длина газопро­вода 5000 м. Грузоемкость территории примем равной 20 т на 1 га, тариф на перевозку грузов — 0,90 руб. за 1 ткм.

Тогда увеличение внутрихозяйственных транспортных затрат составит 3,2 ■ 0,90 • 20 • 5000 ■ 0,5 = 144 тыс. руб. или 28,8 тыс. руб. на 1 км.

3. В результате проложения газопровода ухудшилась конфигу­рация полей, уменьшилась длина гона сельскохозяйственной тех­ники, вдоль защитной зоны трубопровода появились дополни­тельные дороги, зоны недопашки и недосева.

Примем ширину дороги вдоль защитной зоны газопровода рав­ной 4 м. Тогда из оборота будет исключено 0,8 га пашни на 1 км его протяженности (2 • 4 • 1000/10000 = 0,8).

В 5-метровой зоне, примыкающей к дороге (1 га на 1 км), из-за повреждения посевов в поворотной полосе будет потеря­но примерно 20 % урожая сельскохозяйственных культур. Если урожайность зерновых равна 30 ц с 1 га, закупочная цена 224 руб. за 1 ц, то общие потери урожайности составят 0,8 ■ 30 ■ 224 + + 1,0 • 0,2 • 30 ■ 224 = 6,7 тыс. руб. на 1 км газопровода.

Предположим, что на 100 м поворотной полосы суммарные по­тери рабочего времени механизаторов вследствие уменьшения дли­ны гона составят 1,8 ч, а стоимость 1 тракторо-ч — 45 руб., тогда на 1 км газопровода дополнительные затраты на холостые повороты и заезды тракторных агрегатов будут равны 1,8 ■ 10 • 45 = 810 руб.

Таким образом, только учет трех вышеуказанных факторов приведет к установлению компенсационных платежей за пользо­вание газопроводом в размере 39 тыс. руб. (2,7 + 28,8 + 7,5) на 1 км газопровода или 196 тыс. руб. на всю его длину 5 км, проходящую по территории хозяйства.

Если считать, что кадастровая цена 1 га необремененной пашни составляет 30 тыс. руб., а по данным Н. Н. Болкуновой, снижение этой цены в охранных зонах линейных инженерных объектов со­ставляет не менее 20 %, то окончательная кадастровая цена обреме­ненного участка будет равна 0,8 • 30 = 24 тыс. руб.

Приняв арендную (сервитутную) плату в размере 2 % кадастро­вой цены участка, установим ее годовой размер. В данном случае она составит 480 руб. на 1 га (0,02 ■ 24000 = 480).