ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА, ИМЕЮЩИХ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ХАРАКТЕР

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

За последние годы структура финансирования проектно-изыс-кательских работ по землеустройству существенным образом из­менилась. Помимо государственных средств федерального и мест­ного бюджетов на землеустройство стали направляться собствен­ные (внебюджетные) финансовые ресурсы других заказчиков (предприятий и граждан).

Заказчики проектов землеустройства, вкладывая свои денеж­ные средства, заинтересованы, с одной стороны, получить такое проектное решение, которое обеспечит максимальную отдачу вло­женных ими средств (капитала) на цели землеустройства, с дру­гой — снизить до минимума риск потерять эти деньги из-за изме­нения рыночной ситуации.

Таким образом, в условиях рыночной экономики проекты зем­леустройства имеют не только статический характер (организация территории на перспективу), но и стали определять всю инвести­ционную деятельность землевладельцев и землепользователей по улучшению использования и охране земли.

В настоящее время исследования по оценке эффективности инвестиционных проектов землеустройства находятся только в начальной стадии. Землеустроительные производственные пред­приятия, организации и учреждения, а также частные земле­меры не используют никаких показателей оценки эффектив­ности проектов землеустройства как инвестиционных. Методи­ка оценки эффективности инвестиционных проектов в землеус­тройстве отсутствует.

Однако с 1994 г., когда были введены в действие Методи­ческие рекомендации по оценке эффективности инвестицион­ных проектов и их отбору для финансирования. (утверждены

Госстроем, Минэкономики, Минфином России 31 марта 1994 г.), необходимость в инвестиционных расчетах при землеустройстве стала очевидной.

В начале 1999 г. был принят Федеральный закон Об инвес­тиционной деятельности в Российской Федерации, осущест­вляемой в форме капиталовложений. (№ 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г.); в настоящее время утверждены новые СП и СНиП, По­ложение о составе затрат по производству и реализации продук­ции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции., из­даны Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. (вторая редакция. — М.: Экономика, 2000), внесены изменения в налоговое законодательство, систему бухгалтерского учета.

Все это требует нового подхода к оценке эффективности про­ектов землеустройства. Данные работы начаты на кафедре земле­устройства ГУЗ, а также с 1999 г. Госкомземом России (ныне Фе­деральная служба земельного кадастра).

Известно, что в настоящее время проект землеустройства но­сит в большей степени организующий характер, хотя в плане его осуществления предусматриваются именно инвестиционные ме­роприятия и даже целые инвестиционные проекты. Таким обра­зом, по содержанию и количеству намечаемых мероприятий про­екты землеустройства можно отнести к мультипроектам, в кото­рых содержатся отдельные самостоятельные проекты. Многопла­новость и многообразие содержания проекта внутрихозяйствен­ного землеустройства позволяют судить о нем как о своеобразной инвестиционной программе сельскохозяйственного предприятия, тесно увязанной с агропотенциалом земли. Проектируемый ха­рактер использования земель, как правило, зависит от инвестиций в строительство новых ферм, их расширение или реконструкцию, в строительство дорог и мелиорацию земель.

Сложившиеся в условиях плановой экономики методы разра­ботки и обоснования проектов внутрихозяйственного землеуст­ройства, их содержание в целом отвечали государственным требо­ваниям по рациональному использованию и охране земель. Тем не менее эффективность мероприятий, связанных с осуществле­нием, полным освоением проектов и достижением намеченных в них технико-экономических показателей, оставалась в большин­стве случаев весьма низкой. Это было обусловлено следующими причинами:

при директивной установке на проведение землеустройства и обеспечение документацией проект выступал в качестве рекомен­даций, не обязательных к исполнению и не стимулирующих раз­витие производства;

отсутствовали финансовая поддержка и реальные ресурсы для осуществления конкретных инвестиционных мероприятий, разра­батываемых в проектах землеустройства;

ежегодные и оперативные планы работы хозяйств были слабо связаны с проектами землеустройства;

участники создания и реализации проектов не были заинтере­сованы в конечных результатах их осуществления;

экономические расчеты при обосновании эффективности проекта в землеустроительном производстве были недостаточно обоснованными.

Все это, естественно, порождало вопросы: А нужен ли вообще проект землеустройства?.; Каким должно быть его содержание и как будет развиваться хозяйство без проекта?..

Применявшиеся долгое время методики оценки эффективнос­ти проектов землеустройства имеют следующие недостатки.

1. Слабый учет коммерческих интересов субъектов, участвую­
щих в разработке и реализации проектов. В условиях жесткого
централизованного регулирования экономики на первое место
выдвигались интересы государства, то есть преобладал народно­
хозяйственный подход, смешивались понятия отраслевой эф­
фективности и эффективности конкретного хозяйства. Показа­
тели эффективности затрат часто не выступали в качестве основ­
ных критериев при принятии землеустроительных решений, а
финансово-экономические показатели проекта играли вспомога­
тельную роль.

Государство как единственный инвестор регулировало все взаимоотношения субъектов землеустроительного процесса, при­меняя командно-административные методы управления эконо­микой. Главные принципы кредитования (обязательный возврат средств, получение требуемой нормы прибыли) часто не соблюда­лись. Рыночная экономика требует других принципов и критериев оценки эффективности проектов.

2. Поверхностный учет фактора времени. Для сравнения проек­
тов (или вариантов одного проекта, имеющего различные сроки
осуществления, объемы капитальных вложений и текущих затрат),
а также для учета фактора времени использовался нормативный
коэффициент эффективности, то есть фактически разновремен­
ные капитальные затраты приводились к ежегодным, ценность
которых с течением времени также изменялась.

Применение коэффициента сравнительной эффективности по-настоящему не учитывало реальный фактор времени и срок жизни конкретных проектов, а только приводило затраты и эф­фекты к одному статическому моменту времени, с одинаковой нормой прибыли. Фактически в расчетах сравнивались несопо­ставимые величины: затраты — настоящие, а прибыль — будуще­го времени. Статические методы не предусматривали динамики цен, изменения текущей стоимости проекта в определенные мо­менты реализации.

3. Неполный учет результатов возврата инвестированных средств.
В качестве основного показатели возмещения капитальных вло-

жений принималась только чистая прибыль, тогда как в действи­тельности инвестиции возвращаются в виде денежного потока, включающего сумму, состоящую из чистой прибыли и амортиза­ционных отчислений. Это снижало коэффициент эффективности капитальных вложений и завышало срок их окупаемости. Кроме того, недоучитывались социальные и экологические результаты реализации проектов.

4. Односторонность оценки. Все оценочные показатели базиро­вались на одних и тех же данных — сумме прибыли и сумме капи­тальных вложений; не использовались никакие иные финансово-экономические коэффициенты.

5. Отсутствие учета рисков инвестиционного проекта, инфляции и неопределенности. Для оценки эффективности проектов земле­устройства часто использовались технико-экономические показа­тели, слабо коррелирующие с финансово-экономическими харак­теристиками деятельности предприятия.

Согласно Методическим рекомендациям по оценке эффек­тивности инвестиционных проектов. (утверждены Минэкономи­ки и Минфином РФ, Госкомитетом РФ по строительной, архи­тектурной и жилищной политике, № В К 477 от 31 июня 1999 г.) с точки зрения уровня целей инвесторов различают три вида эф­фективности:

народнохозяйственная (общественная, экономическая);

бюджетная;

коммерческая (финансовая).

К показателям народнохозяйственной эффективности следует относить результаты и затраты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников (субъектов) инвестиционной деятельности.

Показатели бюджетной эффективности учитывают финансо­вые последствия реализации инвестиционных проектов для феде­рального или местных бюджетов; они определяются как превыше­ние доходов соответствующих статей бюджета над расходами.

Показатели коммерческой эффективности учитывают финансо­вые последствия реализации инвестиционных проектов для их не­посредственных участников. При их определении анализируют потоки реальных денег от инвестиционной, операционной и фи­нансовой деятельности.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов очень важным является учет фактора времени. Всегда присутствует инфля­ция, с течением времени меняются цены, внешние рынки влияют на конъюнктуру отечественного, меняются процентные ставки на капи­тал, происходит его перелив в другие отрасли и проекты.

Различают два метода оценки эффективности проектов: статический и дисконтный. Статический не учитывает изме­нение ценности денег во времени. Он имеет следующие до­стоинства:

сравнительную простоту и экспресс-результативность;

возможность делать выводы о рискованности проекта и его ликвидности.

Вместе с тем статический метод не учитывает:

изменение стоимости денег, что искажает оценку эффективнос­ти, так как при одинаковых сроках окупаемости инвестиций дохо­ды по срокам и объемам поступления могут быть различными;

инфляцию и риск;

возможность реинвестирования дохода;

динамику денежных поступлений в определенные сроки при расчете чистого дохода;

денежные потоки рассматриваются не в пределах всего гори­зонта расчета, а только в пределах срока окупаемости инвестиций, что занижает оценку эффективности проекта.

Статический метод может быть использован как приблизи­тельный для отбора проектов, имеющих кратчайшие сроки оку­паемости и времени жизни проекта, когда дисконтирование не­значительно влияет на денежные потоки. Кроме того, этот ме­тод применяется для расчета порога риска крупных инвестици­онных программ.

Дисконтный метод основан на приведении разновременных платежей и поступлений к одному моменту с помощью коэффи­циентов дисконтирования.

Статический метод опирается на три основных показателя:

простой срок окупаемости инвестиций;

простая (учетная, расчетная) норма прибыли;

точка безубыточности (порог рентабельности).

Простой срок окупаемости — это время, требуемое для воз­мещения первоначальных инвестиций. Как правило, рассчиты­вается как частное от деления капитальных вложений (К) на до­полнительный среднегодовой чистый доход (ДЧ). Формула рас­чета имеет вид

Использование данной формулы предполагает одноразовое, мгновенное вложение инвестиций и получение регулярных доходов примерно равными долями. В случае, когда капи­тальные вложения осваиваются в течение нескольких лет, а доход поступает неравномерно, срок окупаемости определя­ется длительностью периода, за который нарастающий итог доходов будет равен сумме капвложений, то есть выполняет­ся равенство

В основе расчета простой нормы прибыли лежит идея о том,

что инвестиции оплачиваются за счет чистой прибыли и аморти­зационных отчислений.

Точка (норма) безубыточности, или порог рентабельности, ха­рактеризует объем продаж, при котором выручка от реализации продукции совпадает с издержками производства.

Для понимания процедуры оценки инвестиционных проектов следует помнить, что в качестве основных критериев привлека­тельности любого проекта служат:

экономическая и коммерческая выгода;

социальная целесообразность и значимость;

финансовая возможность, производственная и ресурсная обес­печенность;

техническая осуществимость.

Информационно-логическая схема данной процедуры показа­на на рис. 17 (она рекомендуется многими специалистами; см., например, Виленский П. Л. и др. Оценка эффективности инвести­ционных проектов. — М.: Дело, 1998. — С. 53—54).

Учитывая многообразие интересов субъектов инвестиционного проекта и основные критерии, оценку эффективности проектов можно разделить на два этапа. На первом из них оценивается про­ект в целом, причем вопрос решается принципиально с точки зре­ния эффективности будущих результатов и выгод (общественных и коммерческих).

Выбор наиболее эффективного проекта начинается с четкого определения возможных вариантов. Главные критерии — доход­ность, дешевизна, безопасность для инвестора; они служат осно­вой при сравнении альтернативных проектов.

На первом этапе целесообразно также определить, куда вы­годнее вкладывать деньги: в новое производство, реконструкцию или расширение производственных мощностей, улучшение зе­мель, строительство объектов производственной инфраструктуры, в сферу переработки сельскохозяйственной продукции, приобре­тение автотранспорта, техники и т. д.

Достижению успеха в предпринимательской деятельности и реа­лизации проектов землеустройства способствует соблюдение сле­дующих правил:

сбор достоверной информации;

прогнозирование перспектив рыночной конъюнктуры;

гибкая корректировка тактики бизнеса;

более высокая прибыль от реализации инвестиционного про­екта по сравнению с прибылью от помещения средств на банков­ский депозит;

рентабельность инвестиций должна быть выше темпов инфляции;

рентабельность проекта должна быть выше рентабельности альтернативных проектов.

В зависимости от значимости и вида проекта, особенности и характеристики объекта проводят необходимые расчеты. Если об­щая оценка эффективности подтверждается, то переходят ко вто­рому этапу, в противном случае проект отклоняется. 364

На втором этапе проводится посубъектная оценка эффективнос­ти проекта для каждого участника, могут уточняться состав участ­ников, их возможности в реализации проекта, схемы его финанси­рования. Если полученные результаты удовлетворяют всех участни­ков, проект может быть принят к реализации; в противном случае он отклоняется или пересматриваются условия финансирования, состав участников, сроки реализации.

УЧЕТ ВРЕМЕННОЙ ЦЕННОСТИ ДЕНЕГ

Смысл оценки любого инвестиционного проекта состоит в по­лучении ответа на один главный вопрос: оправдают ли будущие выгоды сегодняшние затраты?

Важность учета фактора времени при расчете эффективности инвестиций особенно возрастает при вложении средств и получе­нии результатов в разные периоды. В условиях плановой эконо­мики, когда главным инвестором выступало государство, сравне­ние разновременных затрат проводилось с помощью коэффици­ента нормативной эффективности и лучший вариант определялся по минимуму приведенных затрат.

Поведение инвесторов в рыночной экономике совершенно иное; если реализация проекта не обеспечивает приемлемую для них (с учетом риска) норму дохода на вкладываемый капитал, они предпочтут вкладывать деньги в другие проекты.

Это — первая аксиома методики расчета эффективности проектов.

Вторая аксиома рыночной экономики — деньги сегодня. всегда лучше, чем деньги завтра.. Другими словами, рубль, полученный сегодня, оценивается дороже, чем рубль, который будет получен в будущем. Главная причина этого — вовсе не инфляция, а то, что поступившие раньше деньги могут быть инвестированы и принести дополнительный доход. Следова­тельно, используя ограниченный капитал в одних проектах, ин­вестор упускает возможность использовать его в других. Это оз­начает, что при оценке эффективности инвестиций следует учесть альтернативную стоимость капитала, выражаемую про­центной ставкой.

Эту процентную ставку можно рассматривать как норму эффективности производства, то есть она представляет собой отношение чистой прибыли к вложенному капиталу в сред­нем за год.

Уровень и динамика процентных ставок, порядок и сроки их начисления могут быть различными в зависимости от экономи­ческого содержания сделок, срока кредита, ставки рефинансиро­вания Центрального банка. Для различных инвестиционных проектов в зависимости от типа капитальных вложений требова­ния инвестора к процентной ставке могут колебаться от 5 до 25 %. Чаще всего в инвестиционных расчетах ее принимают на уровне 10—12 %.

Условно капитальные вложения подразделяют на 5 групп, про­центная ставка по которым существенно различна.

Рассмотрим формулы, используемые для расчетов будущей стоимости. Обозначим процентную ставку через Е, зафиксиру­ем первоначальную сумму СС₀ и назовем ее сегодняшней сто­имостью, а сумму, в которую она превратится через год, — буду­щей стоимостью BQ.

Тогда

Если начисление происходит по формуле сложных неизменных процентов, через два года получим

Таким образом, происходит наращивание первоначально вло­женной суммы; коэффициент (1 + Е)² носит название мультипли­цирующего (или процентного) множителя.

Применение простых процентов, которые не учитывают на­копление исходной суммы в каждом последующем периоде, встречается редко; их использование допустимо, когда период начисления меньше года.

На рис. 18 показано изменение стоимости денег во времени при различных процентных ставках: 5 и 10 %. Через 5 лет будущая стоимость первоначальной суммы 100 руб. составит в одном слу­чае 128 руб., в другом — 161 руб.

Процедура приведения разновременных затрат и эффектов к фиксированному (базовому) моменту времени называется дисконтированием; расчет производится по формуле сложных или простых процентов на основе стандартного представления о самовозрастании капитала. Сам термин происходит от ан­глийского discount — скидка, то есть дисконт — это разница между будущей ценой и ценой в данный момент времени (кото­рая всегда меньше).

Технически расчет производится путем умножения будущих

сумм на коэффициент дисконтирования, который при постоянной норме дисконта определяется по формуле

Базовым моментом времени могут быть: дата начала реализа­ции проекта (чаще всего); дата начала производства продукции; условная дата, близкая ко времени проведения расчетов (напри­мер, при сравнении вариантов проекта, начинающихся в различ­ные моменты времени).

В экономической литературе норма дисконта трактуется как норма (или степень) предпочтения доходов, полученных в настоящий момент, доходам, которые будут получены в бу­дущем. Ее величина зависит от таких экономических факто­ров, как минимальная норма прибыли, темп инфляции, сте­пень риска инвестиционного проекта, спрос и предложение на кредитном рынке.

Норма дисконта (Е) складывается из четырех составляю­щих: минимальной нормы прибыли (E_min); коэффициентов,

Практическая норма дисконта Е может устанавливаться:

на уровне существующих процентных ставок по средне- и дол­госрочным кредитам банков;

на уровне, равном приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

Если норма дисконта меняется со временем, то коэффициенты дисконтирования (в случае приведения к моменту начала осуще­ствления проекта) определяются по формулам

Если для реализации инвестиционного проекта используется несколько источников финансирования, норму дисконта рассчи­тывают по формуле

Рассмотрим некоторые примеры использования процедуры дисконтирования затрат или доходов для выбора лучшего инвес­тиционного решения.

Пусть, скажем, планируется вложить капитал в приобретение земельного участка площадью 1 га, а через 3 года продать его за 10 тыс. долл. Процентная ставка по валютным вкладам составляет 12 % в год. Спрашивается, какую цену необходимо заплатить се­годня за этот участок?

Согласно приведенным выше формулам