Отчет управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом

Методические материалы

для подготовки Советов многоквартирных домов

К отчетному периоду

Законодательство предписывает ежегодные отчеты управляющих организаций перед собственниками помещений в многоквартирных домах. Это очень важный момент, так как именно по итогам отчета собственники могут узнать - сколько заплатили за содержание и ремонт дома, какие виды и объёмы работ были выполнены, соответствует ли оплата этому перечню работ, а также решить вопрос о цене, перечне услуг и работ по содержанию и текущему ремонту своего многоквартирного дома на следующий год.

В настоящем пособии даны советы по утверждению отчета управляющей организации и рекомендации по подготовке к годовому общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, а также образцы документов, которые могут быть использованы членами Советов многоквартирных домов.

Предназначено для собственников помещений в многоквартирных домах, председателей Советов многоквартирных домов и специалистов управляющих организаций.

Нормативно-правовой материал в тексте пособия приведен по состоянию на 18.11.2013 г.

Издание является исправленным и дополненным, переизданным в новой

редакции.

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………… 4

1.Отчет управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом…………………………………………………………. 5 1.1. Почему необходим отчет о выполнении договора управления многоквартирным домом………………………………………………………. …5 1.2. Формы отчета о выполнении договора управления многоквартирным домом………………………………………………………………………………..6 1.3. Нужно ли утверждать отчет о выполнении договора управления?..............7 1.4. Содержание отчета о выполнении договора управления многоквартирным домом………………………………………………………….8 1.5. Если Ваш дом оказался должником……………………………………… 18

4.Контроль за деятельностью управляющей организацией……….................. 34 4.1.Что можно и нужно контролировать…………………………………………34 4.2.Действия Совета многоквартирного дома при обнаружении факта (фактов) неисполнения управляющей организаций обязательств по договору управления…………………………………………………………..35

Приложения: 1. Образцы заявлений, претензий и запросов в управляющую организацию о предоставлении отчета о выполнении договора управления многоквартирным домом ……………………………………………………………………………… 38 2. Образцы актов выполненных /не выполненных работ и нарушений в оказании жилищно-коммунальных услуг………………………………………...43

Заключение…………………………………………………………………………51

Литература и Интернет – ресурсы………………………………………………..52

Введение

Согласно определению, данному в экономическом словаре, отчет – это составленные по определенной форме сведения о деятельности организации за определенный прошедший период.

В ст. 24 Конституции РФ говорится, что органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить любому гражданину возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, если иное не предусмотрено законом. Так как любой отчет - это носитель определенной информации, следовательно, получение информации об управлении, содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома является прежде всего конституционным правом каждого собственника помещений в многоквартирном доме.

Это конституционное право гражданина охраняется ст. 140 Уголовного кодекса РФ, предусматривающей уголовную ответственность за неправомерный отказ должностного лица в предоставлении собранных в установленном порядке документов и материалов, непосредственно затрагивающих права и свободы гражданина, либо предоставление гражданину неполной или заведомо ложной информации, если эти деяния причинили вред правам и законным интересам граждан.

В соответствии же со статьей 8 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об исполнителе, режиме его работы, реализуемых им работах и услугах, а согласно части 1 статьи 10 указанного Закона исполнитель обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о работах и услугах (содержание указанной информации определено в части 2 статьи 10 Закона). При этом в статье 12 Закона предусматривается ответственность исполнителя за ненадлежащую информацию о работе, услуге.

Из вышеизложенного анализа действующего законодательства следует, что представление управляющей организацией отчета собственникам помещений в многоквартирном доме о выполнении договора управления за предыдущий год – это не просто предусмотренная в пункте 11 статьи 162 ЖК РФ декларация, а является ОБЯЗАННОСТЬЮ управляющей организации по реализации конституционного права граждан на получение информации, за нарушение которого должностные лица могут быть привлечены к предусмотренной действующим законодательством ответственности, в том числе и к уголовной!

Рекомендации по применению Стандарта раскрытия информации управляющей организацией

С 9 октября 2010 года вступил в силу нормативный правовой документ, устанавливающий требования к составу информации, подлежащей раскрытию управляющими организациями, а также порядку, способам и срокам ее раскрытия - Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731«Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (далее — Стандарт).

«Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации» (10 ст.161 ЖК РФ).

Однако, многие эксперты в области жилищно-коммунального хозяйства считают, что Стандарт раскрытия информации не является доработанным нормативным актом. В Стандарте раскрытия информации не детализировано в каком виде, разрезе должна раскрываться информация, нет единой формы отчетов для управляющих организаций. Да и в целом из Стандарта не совсем понятно, как будет утверждаться или не утверждаться раскрытая информация.

Общая информация об управляющей организации:

В рамках общей информации об управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

· фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;

· реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (ОГРН, дата его присвоения, наименование органа, принявшего решение о регистрации);

· почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления, контактные телефоны, а также (при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;

· режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;

· перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении организации (адреса домов и общая площадь помещений в них);

· перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров;

· сведения о членстве управляющей компании в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.

Информация об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности:

В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

· годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему, размещаются в виде копий указанных документов, заверенных подписью руководителя управляющей организации и печатью этой организации.

· сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов по каждому дому отдельно);

· сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов каждому дому отдельно).

Работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества:

В рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме опубликованию подлежат данные только о работах (услугах), выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей организацией. К ним относятся следующие услуги:

· услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества из числа услуг, поименованные в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;

· услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов, которые управляющая организация приобретает для предоставления коммунальных услуг собственникам помещений;

· услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией. К ним относятся: заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), охрана подъезда, охрана коллективных автостоянок;

· учет собственников помещений в многоквартирном доме и иные услуги по управлению многоквартирным домом.

Порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества:

Согласно, Стандарта раскрытия информации раскрытию подлежат следующие сведения в отношении каждого многоквартирного дома:

· план работ на срок не менее одного года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков их осуществления, а также сведения об их выполнении (оказании) и причинах отклонения от плана;

· сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год. Поскольку нарушение качества содержания и ремонта общего имущества обусловливает снижение платы для всех собственников помещений, указывать следует именно количество случаев, ставших причиной перерасчета платежей в целом по дому, подтвержденных соответствующими актами.

· сведения о количестве случаев снижения платы за нарушение качества коммунальных услуг и (или) превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;

· сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов) ( например, сведения о добровольной сертификации услуг управляющей компании).

· сведения о привлечении управляющей организации к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами и копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций

Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации:

Стандарт раскрытия информации прежде всего обязывает управляющую организацию публиковать(предоставлять) сведения о самих работах (услугах)и также данные о их стоимости, а именно:

· описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг)

· стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

Информация о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы:

В рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы подлежат раскрытию:

· перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций (далее РСО), с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у РСО. - тарифы (цены) для потребителей, установленные для РСО, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены). Сведения о тарифах (ценах) приводятся по состоянию на день раскрытия информации

· тарифы на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.

Порядок раскрытия информации:

В рамках Стандарта раскрытия информации предусматривается четыре способа раскрытия информации:

· размещение на информационных стендах (стойках) в помещении организации и информация должна быть доступна неограниченному кругу лиц в течение всего рабочего времени управляющей организации, Информационные стенды (стойки) должны располагаться в доступном для посетителей месте и оформляться таким образом, чтобы можно было свободно ознакомиться с размещенной на них информацией. Управляющие организации, хранят копии материалов, размещаемых на информационных стендах (стойках) в помещении (включая все обновления), в течение 5 лет

· предоставление на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

В случае, если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация, вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

Письменный запрос, поступивший в адрес управляющей организации, подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера и проставлением штампа соответствующей управляющей организации. В письменном запросе, подписанном потребителем, указываются управляющая организация, в адрес которой направляется запрос, фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица) потребителя, излагается суть заявления, а также указывается почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, и способ получения информации (посредством почтового отправления или выдачи лично потребителю). Информация на основании запроса, поступившего в электронном виде, предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса управляющей организацией. Ответ на запрос в электронном виде должен содержать текст запроса потребителя, запрашиваемую информацию, фамилию, имя, отчество и должность сотрудника управляющей организации, направляющих информацию потребителю. Предоставление информации по письменному запросу осуществляется управляющей организацией в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.

Принятые запросы в электронном и письменном виде и копии ответов потребителям хранятся управляющей организацией, соответственно на электронном и бумажном носителях не менее 5 лет.

· опубликование информации в Интернете (на определенных сайтах);

· опубликование информации в полном объеме в официальных печатных изданиях;

Адрес сайта в Интернете и реквизиты печатного СМИ управляющая организация обязана размещать на информационных стендах (стойках) в своем помещении, а также сообщать по запросу потребителей (физических и юридических лиц - собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме).

Обновление информации:

Управляющая организация раскрывает часть сведений за прошедший календарный год, часть - по состоянию на дату раскрытия информации (такой датой следует считать дату опубликования в Интернете и печатных СМИ, размещения на стендах и направления ответа на запрос потребителя), поэтому в Стандарте раскрытия информации предусмотрен особый порядок обновления раскрываемой информации. Изменения, внесенные в раскрытую информацию (в соответствии со стандартом раскрытия информации), подлежат опубликованию в тех же источниках, в которых первоначально была опубликована соответствующая информация, в следующие сроки:

а) на официальном сайте в сети Интернет - в течение 7 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;

б) в официальных печатных изданиях - в течение 30 дней со дня изменения соответствующих сведений;

в) на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации - в течение 2 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Днем изменения опубликованных сведений следует считать, например, дату принятия нормативных правовых актов об установлении тех или иных тарифов, дату утверждения годовой бухгалтерской отчетности управляющей организации, дату заключения договора управления с собственниками нового многоквартирного дома.

3. Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме:

Необходимость проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для принятия отчета управляющей организации:

- Согласно ч.1 ст. 45 ЖК РФ «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».

- Часть.11 ст. 162 ЖК РФ « Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года, если иное не предусмотрено договором управления, отчитаться перед собственниками помещений о выполнении договора за предыдущий год. («Иное» - если, например, собственники хотят, чтобы перед ними отчитывались раз в полгода, или раз в квартал).
Таким образом, закон указывает собственникам помещений и управляющим организациям, что раз в год они обязательно должны встретиться на общем собрании.

Помимо обязанности, возлагаемой на собственников многоквартирного дома законом, фактически, их главный интерес - определить цели управления общим имуществом, стратегию сохранения и развития своего дома и конкретные задачи на следующий год, а для этого необходимо собраться вместе.

На общем собрании задачи собственников:
- оценить, как содержалось принадлежащее им общее имущество в многоквартирном доме;
- оценить, что нужно сделать еще для того, чтобы дом находился в «надлежащем состоянии», т.е. был безопасным и комфортным для проживания;
- оценить, нужен ли ремонт, если да – то какой, когда его проводить,
- обсудить, есть ли возможность сократить нерациональный расход коммунальных ресурсов,
- оценить, сколько на все понадобится денег, как их собирать, как и на что они будут расходоваться и т.д..

Инициатива проведения общего собрания должна исходить от собственников помещений в этом доме. Управляющая организация не может быть инициатором общего собрания. Но заинтересованная в нормальных рабочих отношениях с клиентом (собственниками) и сохранении клиента управляющая организация может помочь инициаторам собрания в его подготовке.

Повестка дня годового общего собрания:

Основными вопросами повестки годового общего собрания должны быть:
- Отчет управляющей организации об исполнении договора управления многоквартирным домом в предыдущем году.
- Рассмотрение предложений управляющей организации по перечню и объемам работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, сроках их выполнения и стоимости.
- Утверждение плана, сметы расходов и размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на текущий год.

Имеет смысл заранее обсудить дату и повестку дня предстоящего общего собрания с управляющей организацией. Чтобы на собрании было что обсуждать, управляющая организация должна иметь необходимое время для подготовки отчета за прошедший год и своих предложений на текущий год.

Кроме содержательных вопросов, в повестку дня включаются и организационные вопросы, к которым относятся:

· выборы председателя собрания (для ведения собрания), секретаря собрания (для ведения протокола) и счетной комиссии (для подсчета голосов при голосовании по вопросам повестки дня собрания);

· утверждение повестки дня собрания и регламента собрания;

· вопросы, связанным с проведением общего собрания;

· выборы Совета многоквартирного дома (при необходимости) и др. вопросы;

· внесение изменений (дополнений ) в договор управления МКД. Собственникам помещений следует помнить, что договор управления МКД с управляющей организацией заключается на условиях, которые определяет общее собрание. Если договор заключен на несколько лет, то это не означает, что в нем ничего нельзя изменить. У собственников и управляющей организации при достижении соглашения об изменении или дополнении условий договора управления МКД есть возможность подписать дополнительное соглашение к договору, в котором указать, что в соответствии с решением общего собрания в договор вносятся следующие изменения, которые затем перечисляются по пунктам. Таким образом, ежегодно можно изменять перечень и объем работ и услуг, заказываемых управляющей организации, и пересматривать цену договора управления (размер платы собственников).

Ознакомление собственников с отчетом и предложениями управляющей организации до собрания:
Чем лучше информированы собственники помещений о состоянии дома, объективной по­требности в работах и ремонтах, о том, что реально делается в их доме, - тем лучше пони­мание того, сколько это реально стоит, тем более осознанные и взвешенные решения они примут на общем собрании. Поэтому в интересах управляющей организации предоставить собственникам до собрания проекты всех документов. Это даст возможность собственни­кам помещений сформулировать конкретные вопросы к управляющей организации, оце­нить ее предложения, подготовится к конструктивному обсуждению запланированной деятельности, а самим управленцам даст возможность заранее сориентироваться, какие из предложений будут поддержаны, а при обсуждении каких вопросов могут возникнуть сложности и поэтому необходимо подготовить продуманные аргументы и обоснования.
Поскольку вопросы повестки дня непосредственно связанысдеятельностью управляющей организации по управлению МКД, то с ней следует заранее согласовать не только повестку дня, но и дату, и время проведения годового общего собрания, чтобы управляющая организация:

- успела подготовить отчет за прошедший год и предложения на текущий год;

- смогла обеспечить участие своего представителя (-ей) в собрании;

- возможно, сумела подготовить какие-то дополнения или изменения в ответ на реакцию собственников при знакомстве с подготовленными ею собранию отчетом и предложениями.

Отчет управляющей организации перед собственниками:

Жилищный кодекс РФ не установил, в какой форме управляющая организация должна отчитаться перед собственниками. Это означает, что форма отчетности может быть разной. Например, управляющая организация может:

- устно отчитаться на общем собрании собственников помещений;

- разместить в доступном для всех собственников месте (подъезды дома, доска объявлений на придомовой территории, лифтовые кабины и др.)

- письменный отчет;

Рекомендуется определить форму представления отчета управляющей организации перед собственниками в Договоре управления многоквартирным домом.

Наилучшей для собственников помещений формой отчета является письменный отчет (доступный собственникам для ознакомления).
Отчет управляющей организации должен всесторонне отражать результаты деятельности по управлению многоквартирным домом. Он может включать следующие основные разде­лы:
- Техническое обслуживание общего имущества.
-Санитарное содержание общего имущества, включая земельный участок.
-Благоустройство помещений общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории.
-Ремонты и замены отдельных частей общего имущества.
-Мероприятия по обеспечению сохранности общего имущества, удобства и безопасности проживания в доме.
-Предоставление коммунальных услуг.
-Исполнение сметы доходов и расходов (доходы с данного дома и расходы на данный дом).
В отчете отражается, что сделано, и то, что сделать не удалось, с анализом причин, по которым запланированные работы не были выполнены (полностью или частично) или производились работы, не входившие в план.

Важно:К отчету должны быть приложены документы (акты выполненных работ, подписанные Советом МКД),подтверждающие расходы, произведенные управляющей организацией за счет собственников, что соответствует норме ст.162 ЖК РФ в части осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

Управляющая организация отчитывается о работах, выполненных не по собственной инициативе, а по заказу собственников. Поэтому два момента для оценки: насколько заказ выполнен управляющей организацией и насколько этот заказ, сделанный собственниками, соответствовал реальным потребностям, чтобы в будущем его скорректировать для улучшения состояния дома.

Отчет о выполнении сметы доходов и расходов:
- сопоставительные данные по запланированным и фактически произведенным расходам (полученным доходам) по отдельным статьям сметы;
- превышение запланированных расходов по отдельным статьям;
- недополучение запланированных доходов, особенно размер задолженностей по обязательным платежам на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг;
-анализ причин отклонения фактических показателей от плановых.
Управляющей организации рекомендуется представить общему собранию, за какими квартирами числится задолженность по оплате расходов на содержание дома и коммунальных услуг. Не следует указывать фамилии и имена собственников, чтобы избежать обвинения в разглашении личной информации.

В отчете следует указать, что из планируемого сделать не удалось, и причины, по которым запланированные на прошедший год работы не были выполнены (полностью или частично). Кроме этого выполнялись ли работы, не входившие в план и почему. В любом случае, собственники помещений должны иметь ясное представление о том, какие риски несет управляющая организация при исполнении возложенных на нее договором управления обязанностей, поскольку им или придется разделить с управляющей организацией эти риски (например, увеличить размер платежей собственников, чтобы компенсировать выпадающие доходы). Или собственники помещений могут столкнуться с ситуацией, когда управляющая организация откажется от управления их домом, потому что эта деятельность будет приносить ей только убытки.

План на следующий период:
Кроме отчета за прошлый период, УК должна представить предложения на очередной год или на несколько лет (перспективный план) по поддержанию или улучшению состояния многоквартирного дома, ресурсосбережению при оказании коммунальных услуг, повыше­нию комфортности проживания в доме. А также предложения по эффективному использо­ванию средств собственников помещений и других возможных доходов и финансовых ис­точников для финансирования всех мероприятий годового и перспективного плана.
Управляющая организация может оказать собственникам помещений профессиональную помощь в понимании того, в каком состоянии находится их общее имущества, что необходимо предпринять, чтобы поддержать или улучшить многоквартирный дом, обеспечить нормальные или комфортные условия проживания в нем. Иначе говоря, помочь собственникам сформулировать заказ на управление многоквартирным домом. Если такой заказ в виде перечня работ и услуг будет сформирован и утвержден собственниками на общем собрании, у управляющей организации будет основа для конкретного плана действий в течение года и основа для будущего отчета перед собственниками. Если собственники помещений, на основании документов, подготовленных управляющей организацией, получат ясное представление, сколько стоит та или иная работа или услуга, они примут взвешенное решение о размере платы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, который даст возможность управляющей организации выполнить утвержденный план работ.

Задача профессиональной управляющей организации – предложить собственникам помещений такой перечень работ и услуг, который обеспечит надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме. Если многоквартирный дом или его отдельные части нуждаются в ремонте или замене, именно управляющая организация может и должна грамотно оценить, что необходимо сделать в первую очередь, а что можно отложить, если у собственников помещений в настоящее время не хватит средств для финансирования всех видов ремонта. При обосновании очередности (приоритетности) каждой работы может учитываться не только возможность возникновения угрозы безопасному проживанию в доме, если она не будет выполнена в ближайшее время, но и не станет ли она значительно дороже, если ее отложить на год-два. Очень важно понять, можно ли уменьшить расходы собственников, если конкретная работа будет выполнена в первую очередь. Например, капитальный ремонт или замена, скажем, лифта снижает расходы на его аварийное обслуживание. А модернизация системы отопления, включая установку в доме теплового узла, позволяющего регулировать параметры теплоносителя во внутридомовой системе отопления, позволяет сократить расходы на тепловую энергию и направить сэкономленные средства на другие нужды дома.

Фактически, речь идет о разработке перспективного плана ремонтов (модернизации дома), который управляющая организация может предложить на рассмотрение собственником помещений. Такое предложение не только подтверждает высокий профессиональный уровень управляющей организации, но и ее готовность работать в интересах своих клиентов, и работать на долговременной основе.

3.1.Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения:

С юридической точки зрения размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – это результат договоренности сторон по договору управления многоквартирным домом. Управляющая организация не может самостоятельно в одностороннем порядке устанавливать или изменять размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Порядок установления и изменения платы четко определен в Жилищном кодексе РФ, также имеется соответствующая арбитражная практика.

С экономической точки зрения размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – это расходы, необходимые для надлежащего обслуживания Вашего многоквартирного дома плюс прибыль управляющей компании.

В настоящее время оказание услуг по содержанию и ремонту жилых помещений не регулируется на государственном уровне. Размер платы на содержание и ремонт жилых помещений определяется общим собранием собственников жилья и представителями управляющей организации. То есть как договоритесь - так и будет, при условии, что общее собрание собственников многоквартирного дома проведено по всем требованиям Жилищного кодекса РФ.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо знать виды работ и услуг, а также периодичность их выполнения, запланированные Вашей управляющей организацией. Обычно перечень работ и услуг приводится в приложении к договору управления многоквартирным домом, который Вы подписываете с управляющей организацией. Расчет размера платы без данных этого перечня будет, как говорят, «на глаз».

Обращаем Ваше внимание на то, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290.

В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития №6174-АД/14 от 06.03.2009 г. относительно п.3 ч.3 ст. 162 ЖК РФ, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления многоквартирным домом (об этом и свидетельствует сам ЖК РФ), а, следовательно, если данный порядок не определен, то договор управления можно признать недействительным. В данных разъяснениях дано описание того, что понимается под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения: формулировка порядка (методика) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с п. 2 ч. 3 статьи 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему, и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора.

Таким образом, в договоре управления должен быть указан порядок или методика определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома.

На практике все происходит иначе. Управляющие организации вообще не утруждаются планированием конкретных работ и их стоимости. Плата за содержание и ремонт жилого помещения для Вашего многоквартирного дома устанавливается управляющими организациями без расшифровок по видам работ и услуг, и, как правило, на весь жилищный фонд Вашей управляющей организации в целом. Что совершенно неправильно, потому что каждый многоквартирный дом имеет свои индивидуальные особенности.

Для чего необходимо определять размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома в разрезе перечня работ и услуг?

В первую очередь, это необходимо Вам для определения и контроля размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. К примеру, Вы определили стоимость платы за содержание жилого помещения в размере 10 руб. с квадратного метра. Данная стоимость по