Расходы по содержанию домового хозяйства

Услуги сторонних организаций:

· СОДЕРЖАНИЕ И КОМПЛЕКСНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЛИФТА

Тариф на эту жилищную услугу определяется договором, заключенным между управляющей организацией и специализированной организацией. Стоимость обслуживания лифтов определяется, как правило, на каждый лифт отдельно в зависимости от срока эксплуатации, типа лифта, этажности дома.

В стоимость обслуживания лифтов входит несколько обязательных по технологии составляющих: диспетчеризация, страхование, техническое обслуживание, диагностическое обследование, которые выполняются разными организациями.

Техническому освидетельствованию лифт подвергается не реже одного раза в 12 календарных месяцев в течение всего срока эксплуатации. Результаты оформляются актом и записываются в паспорт лифта специалистом органа по сертификации.

Важно! В случае не предоставления услуги по уборке лифта, удостоверенного актом, подписанным управляющей организацией и подрядчиком, стоимость выполнения работ снижается на стоимость уборки данного лифта (в договоре с «Уфа-лифт» стоимость уборки лифтовой кабины определена в размере 5,82 руб. с НДС за 1 календарный день).

· ВЫВОЗ ТВЕРДЫХ БЫТОВЫХ ОТХОДОВ ( ТБО)

Согласно Государственному стандарту РФ ГОСТ 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги», принятому постановлением Госстандарта РФ от 19.06.2000 № 158-ст, норматив накопления твердых бытовых отходов на 1 человека в год составляет 1 куб.м.( 225 кг) .

Как указано в письме Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009г. № 6177-АД/1, органы местного самоуправления в соответствии со ст.13.14 ЖК РФ не имеют полномочий пересматривать нормативы образования (накопления) бытовых отходов. Решение Совета ГО г.Уфа в части утверждения норм накопления ТБО в размере 1.5 куб.м. на человека в год Верховным Судом РБ от 16.05.2013г. № 33-6010/2013 признано утратившим силу (незаконным), а также указано, что: «В связи с тем, что иные нормативы накопления бытовых отходов не установлены, применению подлежат нормативы накопления, утвержденные указанным ГОСТом».

Стоимость услуг по вывозу ТБО должна рассчитываться исходя из объемов вывозимого мусора, определяемых по количеству и объему контейнеров, а также периодичности вывоза.

Согласно Постановлению Главного санитарного врача РФ от 10.06.2010 г. № 64 и Сан.ПиН 2.1.2.2645-10 (п.8.2.4.) вывоз ТБО - ежедневно.

П.5.9.12 Постановление Госстроя РФ № 170 «Контейнеры и другие емкости, предназначенные для сбора бытовых отходов, должны вывозиться и опорожняться ежедневно.

Стоимость данной услуги устанавливается организацией, оказывающей данную услугу. В г.Уфа это- «Спецавтохозяйство», стоимость вывоза 1 куб.м. ТБО для жителей г.Уфа составила с 01.07. 2013 г. - 88,50 руб. без НДС.

· ОБСЛУЖИВАНИЕ ВЕНТИЛЯЦИОННЫХ КАНАЛОВ:

Проверка вентиляционных каналов должна проводиться специализированной организацией не реже 2 раз в год (зимой и летом) и обязательно оформляться актами. В домах высотностью 5 и ниже этажей для чистки вентиляционных каналов используют приспособление «Тройка» - ерш, шар, веревка. Другой технологии очистки нет, поэтому в многоэтажных домах каналы не чистят, т.к. выступы выхода каналов из каждой квартиры расположены в шахматном порядке и шар со щеткой опустить в канал невозможно.

Персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан проводить плановые осмотры и устранять все выявленные неисправности системы: устранение засоров в каналах, устранение неисправностей в вытяжных шахтах.

· Запросите в управляющей организации копию договора на обслуживание вентиляционных каналов, проверьте акты выполненных работ, должна быть подпись членов Совета дома.

· ДЕРАТИЗАЦИЯ И ДЕЗИНСЕКЦИЯ :

Дератизация заключается в истреблении грызунов путем обработки помещений (чердаков, подвалов, стволов мусоропровода) с применением отравленных приманок. Дезинсекция – обработка помещений с применением специальных средств (инсектицидов) для уничтожения насекомых. Размер платы за эти услуги зависит от площади обрабатываемых помещений.

Проводятся по мере необходимости - по заявкам жителей, но не менее 2 раз в год. Работы оформляются актами.

· Запросите подтверждающие документы: договор с СЭС, акты выполненных работ, подписанные Советом МКД.

· ТЕХОБСЛУЖИВАНИЕ ВНУТРИДОМОВОГО ГАЗОВОГО ОБОРУДОВАНИЯ ( ВДГО):

- обход и осмотр трассы наружного газопровода, техническое обслуживание отключающих устройств на наружном газопроводе;

- проверка состояния окраски и крепления газопровода;

- проверка герметичности соединений газопроводов и арматуры приборным способом или мыльной эмульсией.

Техническое обслуживание наружных газопроводов, входящих в состав внутридомового газового оборудования осуществляется со следующей периодичностью: обход трасс надземных и (или) подземных газопроводов – не реже 1 раза в год; приборное обследование технического состояния газопроводов – не реже 1 раза в три года. Запросите подтверждающие документы: договор со специализированной организацией, акты, подписанные Советом МКД.

· ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОМОФОНА

Согласно п. 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. No491 «Правила содержания общего имущества в МКД» в состав общего имущества включаются автоматически запирающие устройства дверей подъездов МКД (домофон).

Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически

запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации. Для этого домофон решением общего собрания собственников включите в состав общего имущества собственников помещений Вашего дома. В таком случае управляющая организация обязана будет заключить договор на эксплуатацию данного устройства с соответствующей организацией ( см. Письмо Министерства регионального развития РФ от 23 августа 2010 г. N 30665-ИБ/14).

Услуги жилищных предприятий:

· ВЫВОЗ КГМ (крупногабаритного мусора):

Отходы размером более 75 см считаются крупногабаритным мусором.

Законодательство не разделяет услугу по вывозу мусора на 2 составляющие: ТБО и КГМ (п.11 ПП РФ №491 «Правила содержания общего имущества в МКД»). Согласно ГОСТ 51617-2000 «ЖКУ» «крупногабаритные отходы входят в состав услуги ТБО (в размере 5% от объема).

Периодичность вывоза КГМ установлена Санитарными правилами содержания территорий населенных мест СанПиН 42-128-4690-88. Вывоз по мере накопления, но не реже 1 раза в неделю.

Услуга осуществляется ЖЭУ, стоимость 1 куб.м.( для жителей г.Уфа с 01.07.2013г. = 179,62 руб.

· ОБСЛУЖИВАНИЕ МУСОРОПРОВОДА:

Плановый текущий ремонт мусоропровода следует осуществлять 1 раз в 5 лет.

· Профилактический осмотр — 2 раза в месяц.

· Удаление мусора — ежедневно.

· Уборка мусороприемных камер – ежедневно.

· Промывка и дезинфекция мусоросборочных емкостей — 1 раз в месяц, в летний период при несменяемой системе не реже 1 раза в неделю.

· Промывка ствола мусоропровода — 1 раз в год с применением дезинфицирующих средств (см. Приказ Госстроя РФ № 191 от 22.08. 2000г. «Об утверждении рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда».

Запросите в ЖЭУ расчет трудозатрат на обслуживание мусоропровода (ставка – 144 квартиры).

· УБОРКА ЛЕСТНИЧНЫХ КЛЕТОК:

Периодичность работ по уборке лестничных клеток:

Запросите площадь и расчет затрат на уборку лестничных клеток ( Приказ Госстроя РФ № 191 от 22.08. 2000г. «Об утверждении рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда»).

· УБОРКА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ:

Эта услуга в последнее время вызывает много вопросов.

Обратите внимание, что согласно Правил содержания общего имущества в МКД:

п.2-е «В состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен МКД и границы, которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства».

п.15-в «В состав работ и услуг не входит уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения. Указанные действия осуществляются за собственниками соответствующих земельных участков».

Право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений МКД возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

«Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Запросите у управляющей организации: техпаспорт на свой МКД, план и площадь земельного участка (отдельно площадь асфальта и газона, площадь механизированной уборки в зимнее время и приведенную площадь газона, расчет трудозатрат на уборку, закрепленного за домом земельного участка. Узнайте, проведено ли межевание Вашего района. Норматив на уборку придомовой территории рассчитывается согласно ч.1 Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 09.12.1999г. №139).

Перечень работ, входящих в уборку придомовой территории, установлен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ №170).Данный документ обязателен для применения (см. постановление Президиума ВАС РФ по этому вопросу).

Прочие расходы:

В этот раздел отчета управляющие организации включают: общеэксплуатационные расходы ЖЭУ, услуги по начислению и сбору платежей и услуги по управлению жилищным фондом. Но согласно ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя из перечисленных выше услуг только плату за услуги и работы по управлению МКД. Ранее прокуратура указывала, что «Услуги по сбору и начислению платежей» и «Общеэксплуатационные расходы» являются составляющей расходов на услугипо управлению. Кроме этого услуги контролера должны быть включены в «Услуги по управлению жилым фондом» ( т.к. он состоит в штате управляющей организации), а также и услуги объединенной диспетчерской службы.

На заметку:

1. Запрашивайтеуправляющей организации не только отчет, но и приложения к нему - договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями. Именно там содержатся конкретные статьи расходов и суммы. Например, если лифт в вашем доме не работает, проверьте, что находится напротив строки «Обслуживание лифтов». Вполне возможно, что ходите вы пешком и платите за лифт.

2. Обратите внимание на строки - ремонт подъездов, подвалов, кровли. Их проверить очень легко. Вспомните, когда в прошлом году у вас ремонтировали подъезд? А чинили крышу? Деньги, согласно отчетам, потрачены, а ремонтов не было? Требуйте от управляющей организации более детального отчета именно по этой статье.

3. Акты выполненных работ должны быть подписаны не только управляющей организацией, но и представителем дома. Причем обязательно лицом, уполномоченным на это собственниками, – им может быть старший по подъезду, председатель Совета МКД, любой собственник, которому будут даны остальными собственниками соответствующие полномочия.

1.5. Если Ваш дом оказался должником:

Совет: Если вы точно знаете, что указанная в отчете работа не выполнена, вы вправе заставить управляющую организацию вернуть потраченные деньги на лицевой счет дома. Создайте комиссию, проведите осмотр объемов выполненных работ и составьте акт осмотра.

АКТ

от___ 201__г.

Осмотра объемов выполненных работ по содержанию и ремонту

общего имущества д.№___ по ул._______________ за 201__ г.

составлен комиссией в составе:

1.______________________инженер ОТЭЖ ОАО «УЖХ ______

района г.Уфы,

2.______________________главный инженер ЖЭУ-_____,

3.______________________ст.мастер ЖЭУ-_____,

4.______________________ председатель Совета МКД,

5.______________________ член Совета МКД

о том, что ___ ____ 201__ г. произведен осмотр объемов работ по содержанию и ремонту дома №__ по ул.______________ В 201__г..

Осмотром установлено:

1._________________________________(акт №__ о приеме выполненых

работ за __________(месяц). 201__г.

2.

3.

и т.д. Комиссия: (подписи).

Напишите заявление на имя руководителя управляющей организации с просьбой вернуть денежные средства, уплаченные за работы, которые не производились (или те работы, которые не имеют документального подтверждения). В случае отказа обращайтесь с исковым заявлением в суд. Суд назначит экспертизу, которая и должна дать ответ на вопрос, производились данные работы или нет. Если нет, то неправомерно списанные деньги Вам должны будут вернуть.

Важно: Управляющая организация должна отчитаться перед нами и не просто отчитаться, а по строго установленному порядку (Стандарту раскрытия информации). Помимо обязанности управляющей компании регулярно отчитываться перед собственниками помещений об исполнении договора, она должна дополнительно раскрывать информацию о своей деятельности, т. е. обеспечить доступ неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.

Рекомендации по применению Стандарта раскрытия информации управляющей организацией

С 9 октября 2010 года вступил в силу нормативный правовой документ, устанавливающий требования к составу информации, подлежащей раскрытию управляющими организациями, а также порядку, способам и срокам ее раскрытия - Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731«Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (далее — Стандарт).

«Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации» (10 ст.161 ЖК РФ).

Однако, многие эксперты в области жилищно-коммунального хозяйства считают, что Стандарт раскрытия информации не является доработанным нормативным актом. В Стандарте раскрытия информации не детализировано в каком виде, разрезе должна раскрываться информация, нет единой формы отчетов для управляющих организаций. Да и в целом из Стандарта не совсем понятно, как будет утверждаться или не утверждаться раскрытая информация.

Общая информация об управляющей организации:

В рамках общей информации об управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

· фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;

· реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (ОГРН, дата его присвоения, наименование органа, принявшего решение о регистрации);

· почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления, контактные телефоны, а также (при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;

· режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;

· перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении организации (адреса домов и общая площадь помещений в них);

· перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров;

· сведения о членстве управляющей компании в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.

Информация об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности:

В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

· годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему, размещаются в виде копий указанных документов, заверенных подписью руководителя управляющей организации и печатью этой организации.

· сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов по каждому дому отдельно);

· сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов каждому дому отдельно).

Работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества:

В рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме опубликованию подлежат данные только о работах (услугах), выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей организацией. К ним относятся следующие услуги:

· услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества из числа услуг, поименованные в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;

· услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов, которые управляющая организация приобретает для предоставления коммунальных услуг собственникам помещений;

· услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией. К ним относятся: заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), охрана подъезда, охрана коллективных автостоянок;

· учет собственников помещений в многоквартирном доме и иные услуги по управлению многоквартирным домом.

Порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества:

Согласно, Стандарта раскрытия информации раскрытию подлежат следующие сведения в отношении каждого многоквартирного дома:

· план работ на срок не менее одного года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков их осуществления, а также сведения об их выполнении (оказании) и причинах отклонения от плана;

· сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год. Поскольку нарушение качества содержания и ремонта общего имущества обусловливает снижение платы для всех собственников помещений, указывать следует именно количество случаев, ставших причиной перерасчета платежей в целом по дому, подтвержденных соответствующими актами.

· сведения о количестве случаев снижения платы за нарушение качества коммунальных услуг и (или) превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;

· сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов) ( например, сведения о добровольной сертификации услуг управляющей компании).

· сведения о привлечении управляющей организации к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами и копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций

Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации:

Стандарт раскрытия информации прежде всего обязывает управляющую организацию публиковать(предоставлять) сведения о самих работах (услугах)и также данные о их стоимости, а именно:

· описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг)

· стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

Информация о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы:

В рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы подлежат раскрытию:

· перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций (далее РСО), с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у РСО. - тарифы (цены) для потребителей, установленные для РСО, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены). Сведения о тарифах (ценах) приводятся по состоянию на день раскрытия информации

· тарифы на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.

Порядок раскрытия информации:

В рамках Стандарта раскрытия информации предусматривается четыре способа раскрытия информации:

· размещение на информационных стендах (стойках) в помещении организации и информация должна быть доступна неограниченному кругу лиц в течение всего рабочего времени управляющей организации, Информационные стенды (стойки) должны располагаться в доступном для посетителей месте и оформляться таким образом, чтобы можно было свободно ознакомиться с размещенной на них информацией. Управляющие организации, хранят копии материалов, размещаемых на информационных стендах (стойках) в помещении (включая все обновления), в течение 5 лет

· предоставление на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

В случае, если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация, вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

Письменный запрос, поступивший в адрес управляющей организации, подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера и проставлением штампа соответствующей управляющей организации. В письменном запросе, подписанном потребителем, указываются управляющая организация, в адрес которой направляется запрос, фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица) потребителя, излагается суть заявления, а также указывается почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, и способ получения информации (посредством почтового отправления или выдачи лично потребителю). Информация на основании запроса, поступившего в электронном виде, предоставляется на адрес электронной почты потребителя в течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса управляющей организацией. Ответ на запрос в электронном виде должен содержать текст запроса потребителя, запрашиваемую информацию, фамилию, имя, отчество и должность сотрудника управляющей организации, направляющих информацию потребителю. Предоставление информации по письменному запросу осуществляется управляющей организацией в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.

Принятые запросы в электронном и письменном виде и копии ответов потребителям хранятся управляющей организацией, соответственно на электронном и бумажном носителях не менее 5 лет.

· опубликование информации в Интернете (на определенных сайтах);

· опубликование информации в полном объеме в официальных печатных изданиях;

Адрес сайта в Интернете и реквизиты печатного СМИ управляющая организация обязана размещать на информационных стендах (стойках) в своем помещении, а также сообщать по запросу потребителей (физических и юридических лиц - собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме).

Обновление информации:

Управляющая организация раскрывает часть сведений за прошедший календарный год, часть - по состоянию на дату раскрытия информации (такой датой следует считать дату опубликования в Интернете и печатных СМИ, размещения на стендах и направления ответа на запрос потребителя), поэтому в Стандарте раскрытия информации предусмотрен особый порядок обновления раскрываемой информации. Изменения, внесенные в раскрытую информацию (в соответствии со стандартом раскрытия информации), подлежат опубликованию в тех же источниках, в которых первоначально была опубликована соответствующая информация, в следующие сроки:

а) на официальном сайте в сети Интернет - в течение 7 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;

б) в официальных печатных изданиях - в течение 30 дней со дня изменения соответствующих сведений;

в) на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации - в течение 2 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Днем изменения опубликованных сведений следует считать, например, дату принятия нормативных правовых актов об установлении тех или иных тарифов, дату утверждения годовой бухгалтерской отчетности управляющей организации, дату заключения договора управления с собственниками нового многоквартирного дома.

3. Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме:

Необходимость проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для принятия отчета управляющей организации:

- Согласно ч.1 ст. 45 ЖК РФ «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».

- Часть.11 ст. 162 ЖК РФ « Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года, если иное не предусмотрено договором управления, отчитаться перед собственниками помещений о выполнении договора за предыдущий год. («Иное» - если, например, собственники хотят, чтобы перед ними отчитывались раз в полгода, или раз в квартал).
Таким образом, закон указывает собственникам помещений и управляющим организациям, что раз в год они обязательно должны встретиться на общем собрании.

Помимо обязанности, возлагаемой на собственников многоквартирного дома законом, фактически, их главный интерес - определить цели управления общим имуществом, стратегию сохранения и развития своего дома и конкретные задачи на следующий год, а для этого необходимо собраться вместе.

На общем собрании задачи собственников:
- оценить, как содержалось принадлежащее им общее имущество в многоквартирном доме;
- оценить, что нужно сделать еще для того, чтобы дом находился в «надлежащем состоянии», т.е. был безопасным и комфортным для проживания;
- оценить, нужен ли ремонт, если да – то какой, когда его проводить,
- обсудить, есть ли возможность сократить нерациональный расход коммунальных ресурсов,
- оценить, сколько на все понадобится денег, как их собирать, как и на что они будут расходоваться и т.д..

Инициатива проведения общего собрания должна исходить от собственников помещений в этом доме. Управляющая организация не может быть инициатором общего собрания. Но заинтересованная в нормальных рабочих отношениях с клиентом (собственниками) и сохранении клиента управляющая организация может помочь инициаторам собрания в его подготовке.

Повестка дня годового общего собрания:

Основными вопросами повестки годового общего собрания должны быть:
- Отчет управляющей организации об исполнении договора управления многоквартирным домом в предыдущем году.
- Рассмотрение предложений управляющей организации по перечню и объемам работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, сроках их выполнения и стоимости.
- Утверждение плана, сметы расходов и размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на текущий год.

Имеет смысл заранее обсудить дату и повестку дня предстоящего общего собрания с управляющей организацией. Чтобы на собрании было что обсуждать, управляющая организация должна иметь необходимое время для подготовки отчета за прошедший год и своих предложений на текущий год.

Кроме содержательных вопросов, в повестку дня включаются и организационные вопросы, к которым относятся:

· выборы председателя собрания (для ведения собрания), секретаря собрания (для ведения протокола) и счетной комиссии (для подсчета голосов при голосовании по вопросам повестки дня собрания);

· утверждение повестки дня собрания и регламента собрания;

· вопросы, связанным с проведением общего собрания;

· выборы Совета многоквартирного дома (при необходимости) и др. вопросы;

· внесение изменений (дополнений ) в договор управления МКД. Собственникам помещений следует помнить, что договор управления МКД с управляющей организацией заключается на условиях, которые определяет общее собрание. Если договор заключен на несколько лет, то это не означает, что в нем ничего нельзя изменить. У собственников и управляющей организации при достижении соглашения об изменении или дополнении условий договора управления МКД есть возможность подписать дополнительное соглашение к договору, в котором указать, что в соответствии с решением общего собрания в договор вносятся следующие изменения, которые затем перечисляются по пунктам. Таким образом, ежегодно можно изменять перечень и объем работ и услуг, заказываемых управляющей организации, и пересматривать цену договора управления (размер платы собственников).

Ознакомление собственников с отчетом и предложениями управляющей организации до собрания:
Чем лучше информированы собственники помещений о состоянии дома, объективной по­требности в работах и ремонтах, о том, что реально делается в их доме, - тем лучше пони­мание того, сколько это реально стоит, тем более осознанные и взвешенные решения они примут на общем собрании. Поэтому в интересах управляющей организации предоставить собственникам до собрания проекты всех документов. Это даст возможность собственни­кам помещений сформулировать конкретные вопросы к управляющей организации, оце­нить ее предложения, подготовится к конструктивному обсуждению запланированной деятельности, а самим управленцам даст возможность заранее сориентироваться, какие из предложений будут поддержаны, а при обсуждении каких вопросов могут возникнуть сложности и поэтому необходимо подготовить продуманные аргументы и обоснования.
Поскольку вопросы повестки дня непосредственно связанысдеятельностью управляющей организации по управлению МКД, то с ней следует заранее согласовать не только повестку дня, но и дату, и время проведения годового общего собрания, чтобы управляющая организация:

- успела подготовить отчет за прошедший год и предложения на текущий год;

- смогла обеспечить участие своего представителя (-ей) в собрании;

- возможно, сумела подготовить какие-то дополнения или изменения в ответ на реакцию собственников при знакомстве с подготовленными ею собранию отчетом и предложениями.

Отчет управляющей организации перед собственниками:

Жилищный кодекс РФ не установил, в какой форме управляющая организация должна отчитаться перед собственниками. Это означает, что форма отчетности может быть разной. Например, управляющая организация может:

- устно отчитаться на общем собрании собственников помещений;

- разместить в доступном для всех собственников месте (подъезды дома, доска объявлений на придомовой территории, лифтовые кабины и др.)

- письменный отчет;

Рекомендуется определить форму представления отчета управляющей организации перед собственниками в Договоре управления многоквартирным домом.

Наилучшей для собственников помещений формой отчета является письменный отчет (доступный собственникам для ознакомления).
Отчет управляющей организации должен всесторонне отражать результаты деятельности по управлению многоквартирным домом. Он может включать следующие основные разде­лы:
- Техническое обслуживание общего имущества.
-Санитарное содержание общего имущества, включая земельный участок.
-Благоустройство помещений общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории.
-Ремонты и замены отдельных частей общего имущества.
-Мероприятия по обеспечению сохранности общего имущества, удобства и безопасности проживания в доме.
-Предоставление коммунальных услуг.
-Исполнение сметы доходов и расходов (доходы с данного дома и расходы на данный дом).
В отчете отражается, что сделано, и то, что сделать не удалось, с анализом причин, по которым запланированные работы не были выполнены (полностью или частично) или производились работы, не входившие в план.

Важно:К отчету должны быть приложены документы (акты выполненных работ, подписанные Советом МКД),подтверждающие расходы, произведенные управляющей ор<