Что можно и нужно контролировать

Жилищный кодекс установил, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Из этой нормы закона следует, что отношения сторон договора управления строятся также как любые отношения на рынке товаров, работ и услуг. Собственники помещений в доме заказывают управляющей организации выполнить определенный, согласованный сторонами, перечень работ и услуг и обязуются заплатить за них установленную в договоре плату. Управляющая организация обязуется выполнить заказанный перечень работ и услуг и предоставить коммунальные услуги. Соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме и Совет МКД, как избранный орган собственников помещений, вправе и должны контролировать:

1. выполняются ли все работы, предоставляются ли все услуги, указанные в перечне работ и услуг договора управления многоквартирным домом;

2. соблюдаются ли периодичность и сроки выполнения работ, оказания услуг;

3. выполняются ли работы в полном объеме (если показатели объема установлены в договоре);

4. соответствует ли качество работ и услуг показателям, установленным договором.

Способами осуществления контроля Советом дома могут быть:

1. присутствие членов Совета МКД при выполнении отдельных работ или услуг, а также при проверках Государственного Комитета Р по жилищному надзору и иных органов с предварительным уведомлением представителя Совета МКД;

2. ознакомление с содержанием технической документации на многоквартирный дом, которую ведет управляющая организация, и в которой отражаются факты выполнения работ и услуг, их качество (журналы технического обслуживания и санитарного содержания общего имущества; акты приемки работ подрядчиков и др.);

3. документарные проверки, в том числе, например, проверки:

- проведенных перерасчетов по оплате коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества (при установлении фактов не предоставления услуг (невыполнения работ) или нарушениях их качества);

- условий заключенных управляющей организацией от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), полученных управляющей организацией доходов по таким договорам, расходования этих доходов в соответствии с решением общего собрания;

4. проведение регулярных (один раз в месяц, квартал, др.) встреч с уполномоченным представителем управляющей организации для рассмотрения отчета управляющей организации об исполнении плана работ по содержанию и ремонту общего имущества, других обязательств по договору.

В случае крупных нарушений, обнаружения дефектов после завершения выполнения ремонтных работ, перерывов в предоставлении коммунальных услуг необходимо как можно быстрее составлять акты о нарушении нормативов качества, периодичности или сроков оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Согласно Жилищному кодексу, подписывает такие акты председатель Совета дома, но желательно не ограничиваться одной подписью, чтобы кто-то из членов совета также подписал акт.

4.2. Действия Совета многоквартирного дома при обнаружении факта (фактов) неисполнения управляющей организаций обязательств по договору управления:

1. Оформить акт о нарушении управляющей организацией своих обязательств по договору управления в отношении выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, в котором указать в чем именно состоит нарушение (нарушения), и направить управляющей организации письменное требование об устранении нарушений до указанного срока и (или) изменении размера платы за содержание общего имущества. При обнаружении факта предоставления коммунальной услуги (услуг) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность всем или части потребителям в доме – инициировать проверку и оформление акта, далее – проверить уменьшение управляющей организацией размера платы за коммунальную услугу.

2. В случае, если управляющая организаций не реагирует на требования Совета МКД и не устраняет выявленные нарушения выполнения договорных обязательств, что приводит к ухудшению состояния многоквартирного дома, условий проживания в нем, или не предоставляет информацию в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации, Совет дома может обратиться в Государственного комитет РБ по жилищному надзору.

3. Председатель Совет дома может обратиться в орган местного самоуправления о невыполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом.

У каждого из приведенных вариантов действий Совета дома свои основания и разные последствия.

Порядок установления факта неисполнения услуги или работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества или нарушения качества, срока, периодичности и оформления соответствующего акта необходимо отразить в договоре управления многоквартирным домом. В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений, а собственники помещений (Совет МКД) вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к управляющей организации.

Совету МКД рекомендуется при приятии решения о требовании изменить размер платы за содержание и ремонт руководствоваться принципом: главная задача собственников помещений не в том, чтобы уменьшить размер платы управляющей организации, а том, чтобы все необходимые (заказанные и оплаченные) услуги и работы для надлежащего содержания общего имущества были выполнены.

В отношении нарушений, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поскольку некачественные или не предоставленные коммунальные услуги невозможно компенсировать иначе как путем снижения (перерасчета) размера платы, Совету МКД необходимо применять Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Этими правилами установлены случаи и основания изменения размера платы за коммунальные услуги при их ненадлежащем качестве и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (разделы IX и X Правил предоставления коммунальных услуг). В случае если управляющая организация реагирует на обращения (требования) Совета МКД, устраняет допущенные нарушения и производит перерасчеты размера платы, а далее налаживает нормальное взаимодействие с Советом МКД, собственники помещений и управляющая организация продолжают исполнять договор управления. Если управляющая организация не реагирует на требования Совета дома, то Совету необходимо продолжать оформлять акты о нарушении управляющей организацией обязательств по договору управления и посылать ей очередные требования. А также оформлять акты о неисполнении управляющей организацией требований Совета МКД. Все эти документы понадобятся, если собственники помещений для осуществления следующих шагов Совета по прекращению договорных отношений с данной управляющей организацией.

При обращении Совета МКД в Госкомитет по жилищному надзору Госкомитет по жилищному надзору должен провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации (ч.4.2 ст.20 ЖК РФ). Если проверка установит факты нарушений управляющей организацией требований жилищного законодательства, законодательства об энергосбережении и повышении энергетической эффективности, управляющей организации будет выдано предписание об устранении нарушений. Кроме того, орган государственного жилищного надзора может наложить на управляющую организацию и ее руководителя штраф (штрафы) и применить другие меры административного воздействия (ст.6.4, ст.7.22 и ст.7.23.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

При обращении председателя Совета МКД в орган местного самоуправления о невыполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом орган местного самоуправления в пятидневный срок должен провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае если проверка подтвердит невыполнение управляющей организацией обязательств, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня обращения председателя Совета дома должен созвать общее собрание собственников помещений в доме для решения вопросов о расторжении договора с управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ). Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Приложения: