НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.

Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав

1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

БЕЛОВ С.А.:

Вопрос – охватывается ли ситуацией, которую предлагается применять по аналогии, вообще такие отношения? Можно ли прямо подвести прекращение контрагента под «уклонение»?

Сделка заключена. Отношения по регистрации начинаются с момента обращения сторон сделки, либо одной стороны (приобретателя) в регистрирующий орган. Данные отношения можно квалифицировать либо как исключительно административно-правовые, либо как содержащие в себе гражданско-правовой элемент, вытекающий из содержания гражданско-правового отношения.

Обязанность прийти на регистрацию – это обязанность стороны по сделке. Неисполнение данной обязанности – это неисполнение гражданско-правового обязательства. Но тогда и гражданско-правовые обязательства прекращаются в связи с ликвидацией субъекта, который обязан их исполнять. Здесь уже некого тащить – да и отношения нет.

А вот с адм.отношениями возникает ситуация непростая. Никто не уклоняется, аналогию не применить. Получается, что возникают административные правоотношения по регистрации. Отношения у лица, которое пытается зарегистрировать свое право, с регистрирующим органом – административно-правовые.

В этом административном правоотношении есть еще один субъект, должен он быть? По сути участников отношения только двое – заявитель и регистрирующий орган. На основании ст.5 ФЗ О регистрации участником отношений является только собственник, а бывший собственник участником не является. Другой вопрос, что порядок регистрации подразумевает участие продавца с целью подтверждения его воли. Но это не участник данного административного правоотношения формально.

В этой ситуации говорить о том, что лицу обоснованно отказывают в регистрации права нельзя. Смысл то нормы, которая запрещает регистрировать без подтверждения воли прежнего собственника – защита прав прежнего собственника. А если собственника нет? А право то уже перешло по сделке, в которой собственник выразил волю. По сути позиция органов – приведите, чтобы подтвердил. Но требование процедурно. Если бы бывший собственник существовал, то применялась ст.551, а если его нет – техническая суть нормы теряется. Глобально более нет защищаемого интереса прежнего собственника. Но это справедливо при ликвидации юридического лица. При смерти физического лица – есть наследники. К ним обязанность подтвердить (участвовать в регистрации) переходит – они уже и не подтвердить могут в принципе. Но если не подтвердят – здесь уже речь идет о неисполнении или ненадлежащем исполнении договора – можно понуждать к исполнению договора.

Потому в принципе мы данную гарантирующую процедурную норму применяем в соответствии с ее целью – защита прав и интересов бывшего собственника. Если он отсутствует, и нет правопреемников по ранее заключенному договору о распоряжении недвижимой вещью, то интерес не будет ущемлен, т.к. его более нет.

Плюс еще общий спор о допустимости аналогии. Практически невозможно применять аналогию в АП – большинство норм АП устанавливают полномочия, т.е. властную сферу уполномоченного лица. Действует общезапретительный принцип – что не разрешено прямо, запрещено. А аналогия расширяет соответствующие полномочия органов. Эта логика практически абсолютна. Разве что не очень значительные процедурные и технические нормы допустимо применять по аналогии.

Т.е. в сухом остатке регистрирующий орган обязан зарегистрировать перешедшее право.