Хорошее», «состояние отличное» и т.д.

Коммерческая недвижимость в настоящее время имеет активность лишь на рынке аренды, т.к.

Наблюдается миграция арендаторов в поисках более «дешевых» ставок. В связи со сложившейся ситуацией,

Собственники незначительно снизили арендные ставки. В целом резкого снижения арендных ставок на

Коммерческую недвижимость не наблюдается.

Гораздо сложнее обстоит дело с продажей. В настоящее время, на внутреннем рынке спрос очень низкий,

А внешние инвесторы сворачивают проекты и срывают договоренности до более благоприятных времен. В целом,

по оценкам специалистов рынка недвижимости, снижение ставок по аренде составило от 10 до 20%. Но это нельзя

Назвать падением цен, а лишь колебанием рынка в сложных условиях.

Рынок коммерческой недвижимости города Кирова формируют крупные компании «Валькирия», «Боди»,

«Инком-недвижимость», «Альтернатива», «Авеаль» и др.

При расчете методами сравнительного подхода может быть большое количество элементов сравнения.

Таблица №37 Ценообразующие факторы

№пп Группа факторов Элементы группы для сделок купли-продажи

Обременение объекта договорами аренды

Сервитуты и общественные обременения

Качество прав

Качество права на земельный участок в составе объекта

Льготное кредитование продавцом 2 Условия финансирования покупателя

Платеж эквивалентом денежных средств

Наличие финансового давления на сделку

Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой

Особые условия

Обещание субсидий или льгот на развитие

Условия рынка Изменение цен во времени

Отличие цены предложения от цены сделки

Престижность района

Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения

Доступность объекта (транспортная и пешеходная)

Местоположение

Качество окружения (рекреация и экология)

Характеристики земельного участка

Размеры и материалы строений

Износ и потребность в ремонте строений

Физические характеристики

Состояние окружающей застройки

Экономические характеристики Возможности ресурсосбережения

Соответствие объекта принципу ННЭИ

Обеспеченность связью и коммунальными услугами

Наличие парковки и (или) гаража

Состояние системы безопасности

Сервис и дополнительные элементы

Наличие оборудования для бизнеса

К ач ес тв о п ра в для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности

Последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в

Сравнении с объектом полного права собственности

О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 51 -

О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у . Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не

Согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к

Снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону

Увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на

Невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным

Или публичным сервитутом, а также иными обременениями.

Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно,

Если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив,

Если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па

Величину поправки.

Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в

Случаях, когда: собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды

Или иное имущественное право на земельный участок; имеется или отсутствует запрет на последующую продажу

Объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование

Землей. Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного

Анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременении.

При а на ли зеу сл ов ийф ин ан си ро ва ни я рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по

сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на

Рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а

эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем:

Передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно

Сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости)

Считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.