Главная Случайная страница


Категории:

ДомЗдоровьеЗоологияИнформатикаИскусствоИскусствоКомпьютерыКулинарияМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОбразованиеПедагогикаПитомцыПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРазноеРелигияСоциологияСпортСтатистикаТранспортФизикаФилософияФинансыХимияХоббиЭкологияЭкономикаЭлектроника






Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия договора

Сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных

Определением оцениваемого вида стоимости.

Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к

Вынужденному ускорению совершения сделки, т.е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по

Сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно за счет снижения

Цены. Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений

Оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще

Всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа

Давлением, из рассмотрения исключаются.

Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки

Необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды

Одновременно.

Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать

Продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения

Налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-

Продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя

Из условия, что продавец кредитует покупателя.

К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем

Арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на

Дату продажи.

Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры

Или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей,

Обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть

Оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие

Инфраструктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах

Отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании

Льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами

По льготному и рыночному кредитованию.

У сл ов ияр ын касвязаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены

Приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па

Величину отличия цены предложения от цены сделки.

Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента

Совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на

О メЧ ナТО チ О マР ナД ナЛ ナН ネИР ロН ホЧ ヘО ノ С メО ネМ ホС メИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 52 -

О ホО« タн л т サ г К р в у . Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к

Покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины

Поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса

Инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

Если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как

Правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

К ф ак то ра м м ес то по ло же ни я относятся:

Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением

В микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников,

Заповедных зон, других достопримечательностей.

Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от

Административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения

Ресурсами.

Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и

Вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного

Транспорта.

Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений,

Близость к рекреационной зоне –лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического

Дискомфорта –свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки

Учитывается при корректировке цеп сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Ф из ич ес ки мих ар ак те ри ст ик ам и обладают земельный участок и улучшения.

К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические

Параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и

Последнее изменение этой страницы: 2016-08-11

lectmania.ru. Все права принадлежат авторам данных материалов. В случае нарушения авторского права напишите нам сюда...