Качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются

неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований.

Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая

Способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод.

Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных

Обременении в будущем).

Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный

Объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех

Помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное

Влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.

В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции

И ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на

Улицу).

Кроме характеристик собственно строения, существенными оказываются и характеристики окружения:

Тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории,

Загрязненность почвы и воздушной среды.

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании

Сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется

На основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки

На различия величин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на

Основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к

Ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет

Использование техник корректировки удельных цен.

Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение

Ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал,

Вложенный в новое строительство.

К э ко но ми че ск имотносятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта.

Существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов. От

Отношения полезной площади к общей площади помещений зависит характеристика доходности объекта: чем

Больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля

суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство объекта (возврата капитала) в чистом доходе от сдачи

Объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта оценки может

Быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные

Платежи и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических

Помещений.

Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков расходов) и минимизации потерь тепла и других

Ресурсов (из-за конструктивных особенностей улучшений) ведет к увеличению коэффициента операционных

Расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и стоимости. Потеря стоимости вследствие

Отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки последних.

О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 53 -

О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у . Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д Потери стоимости из-за недостатков проекта или конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов

Для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов.

Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу

наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного

требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной

Мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются

Дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от недозагрузки и неплатежей. Это

Обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно

Обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

Н ал ич иеи лио тс ут ст ви е н ео бх од им ыхи лиж ел ат ел ьн ыхэ ле ме нт овс ер ви са, включая

Дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену

Сделки.

Отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы

Газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии

Этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти

Недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения.

При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки

Определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При