Главная Случайная страница


Категории:

ДомЗдоровьеЗоологияИнформатикаИскусствоИскусствоКомпьютерыКулинарияМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОбразованиеПедагогикаПитомцыПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРазноеРелигияСоциологияСпортСтатистикаТранспортФизикаФилософияФинансыХимияХоббиЭкологияЭкономикаЭлектроника






Массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости

или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества). Метод в данном случае не

Применяется.

М т дс а н н яп о а . Для расчета количественными методами требуется большое количество

Достоверной информации, на рынке такая информация отсутствует. Метод сравнения продаж реализуется методом

Качественного сравнения цен.

Для проведения сравнительного анализа Оценщик использовал и данные о сделках купли-продажи объектов

(в виду их отсутствия), сходных с оцениваемым, и цены предложения. Такой подход, по мнению Оценщика,

Оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта

Недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене

Предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке

Объектов.

Объекты сравнения должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой

Равенством коэффициента градостроительной ценности, транспортной удаленностью от культурных, деловых

Центров и экологическими условиями.

Д ох од ны й п од хо д

М т дп я о к п т л з ц и. Применение данного метода обусловлено тем, что оцениваемый объект

Недвижимого имущества способен генерировать доходы, стабильные по времени, не требует на дату оценки

Больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. В этом методе для оценки рыночной

Стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации,

Полученный методом рыночной экстракции на основе анализа данных о коэффициентах капитализации активов,

аналогичных оцениваемому активу. Оцениваемый объект соответствует требованиям данного метода, поэтому в

Настоящей оценке применяется именно этот метод.

М т дд с о т р в н яд н ж ы п т к вне применяется. Метод дисконтированных денежных

Потоков применяется в том случае, когда объект недвижимости требует значительных и длительных по времени

Вложений средств в капремонт или реконструкцию, потоки доходов прогнозируются как регулярно изменяющиеся.

Метод применим к развивающимся объектам доходной недвижимости. Также надо иметь в виду, что для

Использования этого метода необходимо иметь достоверную и достаточную информацию о прогнозируемых

Потоках. У оценщика такая информация отсутствует.

О бо сн ов ан иео тк аз а о т з ат ра тн ог о п од хо да Объектом оценки является встроенное помещение. Затратный подход предполагает определение рыночной

Стоимости земельного участка, относимого к объекту оценки.

Заказчиком был представлен технический паспорт на оцениваемые помещения, расположенные на первом этаже

Жилого здания.

Оценщик считает, что в данном случае невозможно достоверно определить рыночную стоимость нежилых

Помещений ввиду недостаточности информации. Затратный подход не был применен.

О メЧ ナТО チ О マР ナД ナЛ ナН ネИР ロН ホЧ ヘО ノ С メО ネМ ホС メИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 58 -

О ホО« タн л т サ г К р в у . Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д 5.2.С ミА ツН ネТ ナЛ ワН ロЙП ホД ユО ト

О пи са ни е м ет од а

Метод сравнения продаж позволяет определять рыночную стоимость объекта недвижимости на основе анализа

недавних продаж аналогичных объектов, которые схожи с оцениваемым объектом по следующим признакам:

1. по физическим признакам;

2. по использованию (назначению) объектов;

Доходу, который он приносит.

Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемых объектов

Стоимость тем, же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Подход базируется на принципе

Замещения, согласно которому, при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью,

Наиболее распространенным и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.

В данной оценке для расчета применен метод качественного сравнения цен.

Метод качественного сравнения цен применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда

Число сделок не превышает число элементов сравнения.

Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по

Всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием

Объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественные характеристики:

«значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная

Шкала: -2, -1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты

значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора

Коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить

Ошибку.

Применение метода заключено в последовательном выполнении следующих шагов:

 Изучение рынка и выборка продаж и листингов (предложений на продажу), т.е. объектов недвижимости,

Которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Как правило, наиболее актуальные и сходные

Сопоставимые продажи служат лучшими показателями стоимости оцениваемого объекта.

 Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, о

Последнее изменение этой страницы: 2016-08-11

lectmania.ru. Все права принадлежат авторам данных материалов. В случае нарушения авторского права напишите нам сюда...