По представленным в выборке объектам определим валовый рентный множитель.

Валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному

или действительному валовому доходу определенного вида имущества http://dictionary.finam.ru/dictionary

О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 77 -

О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у . Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д В Фоменко А. Н. Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости. показано, что при

Расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости

для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ

имеет вид:

1 0

1 0

Р Р В ﾐМ n

I i

i

А КС А С n

В ﾐМ    



;

где:

КВРМ –корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок

арендной платы для объектов недвижимости;

СР0 –средняя стоимость продаж объектов недвижимости;

АР0 –средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.

Величина коэффициента КВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости

Объектов недвижимости и приведена в таблице ниже

Таблица №51 Величины коэффициентов КВРМ

О тн ош ен иеО тн ош ен иеAmax / Amin

Сmax / Cmin 1,00 1,25 1,50 2,00 2,50 3,00 4,00

1,00 1,000 1,006 1,029 1,085 1,153 1,220 1,358

1,25 1,000 1,012 1,036 1,095 1,165 1,232 1,370

1,50 1,000 1,015 1,040 1,103 1,172 1,240 1,376

2,00 1,000 1,019 1,047 1,111 1,181 1,247 1,377

2,50 1,000 1,021 1,050 1,115 1,183 1,249 1,374

3,00 1,000 1,024 1,053 1,119 1,186 1,250 1,370

4,00 1,000 1,026 1,057 1,122 1,188 1,248 1,360

Таблица №52 Расчет коэффициента

№пп Наименование показателя Ед изм Обозначение Величина

Арендная плата, руб макс Руб А макс 1302000

Арендная плата, руб мин Руб А мин 384600

А макс / А мин 3,385

Цена предложения объекта, руб, макс Руб С макс 15500000

Цена предложения объекта, руб, мин Руб Смин 4200000

С макс /Смин 3,69

Средняя стоимость продаж объектов недвижимости Руб 8111200

Средняя ставка арендной платы, руб Руб 909991

Кврм Кврм 1,304

Валовый рентный множитель ВРМ 11,62

Кк Кк 1,307

Коэффициент капитализации К 0,15

13 К % К 14,66

Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет сходную структуру с зависимостью для расчета

Коэффициента капитализации. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ, можно получить

следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:

1 2 (1 ) (1 ) (1 )

Р Р КС К  t   а  а К А При этом, величины коэффициента КК представлены в таблице, которая представляет собой

Транспонированную матрицу значений вышеприведенной таблицы

Таблица № 53. Величины коэффициентов КК

О тн ош ен иеСmax О тн ош ен иеAmax / Amin

/ Cmin 1,00 1,25 1,50 2,00 2,50 3,00 4,00

1,00 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

1,25 1,006 1,012 1,015 1,019 1,021 1,024 1,026

1,50 1,029 1,036 1,040 1,047 1,050 1,053 1,057

2,00 1,085 1,095 1,103 1,111 1,115 1,119 1,122

2,50 1,153 1,165 1,172 1,181 1,183 1,186 1,188

3,00 1,220 1,232 1,240 1,247 1,249 1,250 1,248

О ТЧ ЕТО Б О ПР ЕД ЕЛ ЕН ИИР ЫН ОЧ НО Й С ТО ИМ ОС ТИ З ак аз чи к- У пр ав ле ни е (к ом ит ет п о д ел амм ун иц ип ал ьн ойс об ст ве нн ос тиг ор од а К ир ов а - 78 -

О ОО« Ан ал ит » г К ир ов у л. Д ре ле вс ко го 18, т ел46-36-45, 781-786 2010 г од О тн ош ен иеО тн ош ен иеСmax Amax / Amin

/ Cmin 1,00 1,25 1,50 2,00 2,50 3,00 4,00

4,00 1,358 1,370 1,376 1,377 1,374 1,370 1,360

С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации

приобретает вид:

КВ РМКК В РМ Кt аа 

    

 (1 ) (1 ) (1 ) 1 2

Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные

Параметры, которые характеризуют соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости.

Таблица №54. Величина произведения коэффициентов КК х КВРМ

О тн ош ен иеСmax О тн ош ен иеAmax / Amin

/ Cmin 1,00 1,25 1,50 2,00 2,50 3,00 4,00

1,00 1,000 1,006 1,029 1,085 1,153 1,220 1,358

1,25 1,006 1,024 1,051 1,116 1,189 1,262 1,405

1,50 1,029 1,052 1,082 1,154 1,231 1,306 1,455

2,00 1,085 1,116 1,154 1,234 1,316 1,395 1,545

2,50 1,153 1,190 1,231 1,317 1,400 1,482 1,632

3,00 1,220 1,261 1,306 1,396 1,482 1,563 1,710

4,00 1,358 1,406 1,455 1,545 1,632 1,709 1,849

При этом, для достаточно узкого сегмента рынка, который характеризуется небольшим размахом выборки,

может быть принято, что величина Кк х КВРМ = 1 (диапазон ячеек, в котором с погрешностью не более 10% может

Быть принято это условие, закрашен).

Коэффициент капитализации равен

КВ РМКК В РМ Кt аа 

    

 (1 ) (1 ) (1 ) 1 2

а1 –средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости;

а2 –средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате;

T –годовой темп прироста чистого операционного дохода, принимается в размере 10 процентов

Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объекта оценки по формуле:

K3=l-((Dn * 1)/Na)),

где:

Кз- коэффициент загрузки объекта;

Dn - средний период, в течение которого объект не эксплуатируется;

Na - число арендных периодов в году (количество дней в году).

Таблица№55. Расчет степени загрузки (недозагрузки) объекта оценки

№пп Показатель Расчет Значение

Количество дней в году 365

Количество дней когда объект недвижимости не

Занят

3 Коэффициент загрузки а1 (п. 2 * 1 / п. 1) 0,92

Средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате 14/100=0,14. Расчет приведен

Ниже.

Таблица № 56 Определение среднего значения распределенных арендных ставок

№пп Адрес Площадь,

Кв м

Вид отделки Ставка,

Руб/кв

м

Условия Источник

Информации

Ул. Молодой

Гвардии, 46

Улучшенная 500 Входит всё, кроме электричества,

Телефона, интернета,уборки, охраны

УК «Союз», тел.

38-04-36

Ул. Молодой

Гвардии, 46

Улучшенная 500 Входит всё, кроме электричества,

Телефона, интернета,уборки, охраны

УК «Союз», тел.

38-04-36

Ул К Маркса 15 улучшенная 500 Входит всё, кроме электричества,

Телефона, интернета,уборки, охраны

УК «Союз», тел.

38-04-36

Ул Мопра 111А 30 улучшенная 333,3 Входит всё, кроме электричества,

Телефона, интернета,уборки, охраны

УК «Союз», тел.

38-04-36

Октябрьский пр(

Прогресс)

Улучшенная 550 Входит всё, кроме электричества,

Телефона, интернета,уборки, охраны

Тел. 40-56-00,

Татьяна

Владимировна

О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 79 -

О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у . Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д №пп Адрес Площадь,

Кв м

Вид отделки Ставка,

Руб/кв

м

Условия Источник

Информации

К Маркса 127 25 улучшенная 546 Входит всё, кроме электричества,

Телефона, интернета,уборки, охраны

67-90-27

Блюхера,39 От 20 улучшенная 350 Входит всё, кроме электричества,

Телефона, интернета,уборки, охраны

О О О

«Валькирия» тел.:

35-72-91

Среднее

Значение

468,48

Таблица №57 Определение среднего значения чистых арендных ставок

№пп Адрес Площадь,

Кв м

Вид отделки Ставка,

Руб/кв

м

Условия Источник

Информации

Ул. Сурикова, 130 улучшенная 400 Без учета коммунальных платежей УК «Союз», тел.

38-04-36

Ул. Московская4 30 улучшенная 400 Без учета коммунальных платежей тел. 44-27-79