Виды стоимости объектов недвижимости. Основные принципы оценки объектов недвижимости. Подходы к оценке объектов недвижимости.

Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимостиСубъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и ф. изические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

В зависимости от целей или интересов покупателя, а также любого другого субъекта рынка недвижимости, объекты её могут оцениваться с различных позиций и иметь несколько оценочных стоимостей.

1Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке при соблюдении условий чистой сделки.Чистая сделка характеризуется ситуацией, когда акт купли-продажи осуществляется при соблюдении ряда условий, а именно:- продавец и покупатель имеют типичную мотивацию, т.е. их интересы взаимно удовлетворяют друг друга;- обе стороны в достаточной мере информированы обо всех характеристиках объекта недвижимости;- продавец и покупатель не испытывают давления каких-либо обстоятельств;- каждая сторона действует в своих интересах;- имущество было выставлено на продажу заблаговременно;- платеж производится в общепринятых средствах, т.е. в денежной форме.2Стоимость в эксплуатации отражает ценность и эффективность объекта недвижимости для его владельца и основывается на доходности, полезности и удобствах.3Стоимость для целей налогообложения базируется на затратах на воспроизводство объекта, т.е. инвентаризационной их оценке.4Страховая стоимость основывается на стоимости воспроизводства элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховая стоимость определяется без учета стоимости земельного участка, это по сути величина восстановительной стоимости замещения.5Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости.

6Стоимость замещения измеряется затратами на создание аналогичного объекта. 7Залоговая стоимость По сути это стоимость заложенного имущества, которую кредитор рассчитывает получить при его продаже на рынке в случае невозврата кредита. И совершенно очевидно, что залоговая стоимость не может быть меньше суммы кредита, если эта сделка не застрахована или не подкреплена гарантийным поручительством.8Инвестиционная стоимость отражает величину капитальных вложений в объект недвижимости, взаимосвязь конкретного инвестора и конкретной инвестиции. Это высшая цена, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, учитывая ожидаемую доходность данного инвестиционного проекта.

9Ликвидационная стоимость –это вынужденная для владельца цена продажи имущества по собственному решению или решению суда. Как правило, из-за коротких сроков продажи и недостаточной информированности покупателей ликвидационная стоимость меньше рыночной.10Стоимость вклада или привносимая стоимость– это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства или полезности. Проще говоря, это стоимость привносимых улучшений.

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использованияННЭИ основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы. Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды(– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;– политические;– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;– административные: ставки налогов и зональные ограничения;– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.Условия применения:1.Объект не должен быть уникальным.2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:- замещения;- сбалансированности;- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:1- изучение рынка;2- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;3- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;4- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;5- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.3. Статически обоснован.4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.Недостатки сравнительного подхода:1. Различия продаж.2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.4. Зависимость от активности рынка.5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Этапы затратного подхода:1- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);2- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);3- расчет накопленного износа (И_н):4- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;5- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;6- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.Преимущества затратного подхода:1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;- оценка общественно-государственных и специальных объектов- оценка для целей страхования и налогообложения.Недостатки затратного подхода:1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.Основной предпосылкойрасчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):V=I/R,где V - стоимость недвижимости, I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.Различают два вида капитализации:- прямая капитализация;- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.Этапы доходного подхода:1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.2. Расчет действительного валового дохода.3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:4. Определение величины чистого операционного дохода.5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

18.Понятие и признаки недвижимости. Общая классификация объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара.