Купля-продажа недвижимости и предприятий

Основные вопросы

1. Понятие недвижимого имущества

2. Требования к оформлению договора купли-продажи недвижимости

3. Судьба земельного участка при покупке зданий и сооружений

4. Особенности договора купли-продажи предприятий

Нормативные акты и литература

1. ГК РФ ст. ст. 549-566 и комментарий к ним

2. ФЗ . «О гос. регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1997 № 30 ( с последними изм. и доп.)

3. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 СЗ РФ 2007г., № 31 ст. 4017

4. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 26.06.2002. СЗ РФ 2002, № 30, ст. 3098

5. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г., № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключения договоров аренды таких земельных участков» СЗ РФ 2002, № 46 ст. 4587

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г., № 8, « О некоторых вопросах практики разрещения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Вестник ВАС РФ 1998, № 10

7. Информационное письмо президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г., № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» Вестник ВАС РФ 1998, № 1

8. Болтанова Е.С. Договоры купли-продажи недвижимости. Томск 2002 г.

9. Ем В.С. Договор купли-продажи недвижимости. // Законодательство 2005, № 10

10. Грибанов А. Переход прав требования и долгов при продаже предприятия. // Хозяйство и право 2005 г., № 5

11. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью. Омск 2003г.

Задачи

Гражданин Авдеев проживал в 3-х комнатной квартире, принадлежащей ему на праве собственности в г. Санкт-Петербурге. В связи выездом в США на учебу он сдал квартиру внаем гражданину Белобяну сроком на два года и получил арендную плату вперед. После возвращения Авдеев обнаружил в своей квартире Суркова с семьей. Сурков пояснил, что год назад он эту квартиру купил у гражданина Белобяна, действовавшего по доверенности от Авдеева. Авдеев обратился в суд с иском о выселении семьи Суркова, так как доверенности никому не выдавал и квартиру продавать не собирался.

Решите дело

Гражданка Петрова после смерти своего мужа решила продать автомашину «Тайота» и гараж, построенный мужем. Сделка состоялась. Машину она продала соседу, Шилову, а гараж Чуеву. Когда она рассказала Шилову о продаже гаража, он упрекнул Петрову в том, что сумма за гараж слишком мала, так как не учтена стоимости земли, на которой построен гараж. Петрова обратилась к Чуеву с требованием доплатить за землю, а когда тот отказался - обратилась в суд с иском об уплате 5 тыс. рублей. Подлежит ли иск удовлетворению?

Индивидуальный предприниматель Хохлов решил продать свой магазин продовольственных товаров. Сделка состоялась: магазин со всеми товарами и зданием приобрел торговый кооператив «Альфа». Через 6 месяцев в кооператив поступило письмо из местного банка, в котором содержалось требование погасить кредит 2 млн. руб. Кооператив заявил, что он денег в банке не брал, о долге перед банком Хохлов ему ничего не говорил, поэтому оплатить 2 млн. руб. кооператив отказался и предложил банку разыскать Хохлова. Банк обратился с иском в суд. Подлежит ли иск удовлетворению?

ООО «Люкс» продало ЗАО «Рассвет» здание склада. Договор надлежащим образом составленный, был исполнен обеими сторонами. «Рассвет» внесло обусловленную сумму на расчетный счет «Люкс» и заняло здание склада. Регистрацию покупателя в качестве собственника стороны договорились провести позднее. Через неделю ООО «Люкс» был объявлен банкротом. Все его имущество выставлено на продажу. В состав имущества было включено и здание склада. ЗАО «Рассвет» обратилось к арбитражному управляющему с требованием снять склад с продажи, но он отказался это сделать, заявив, что по документам склад принадлежит «Люксу». Кто прав в этом споре?

Гражданин Илюхин продал 1/2 дома, принадлежащего ему на праве собственности. Земельный участок, на котором находился дом, также принадлежал Илюхину. При регистрации договора между сторонами возник спор: покупатель считал, что приобрел в собственность половину земельного участка, а Илюхин заявил, что землю он не продавал и продавать не будет, а покупатель будет пользоваться его землей. Стороны согласия не достигли и обратились в суд. Решите дело.

Силкин продал Макаровой свою квартиру по нотариально удостоверенному договору. В присутствии нотариуса Макарова передало продавцу обусловленную договором сумму. При подаче заявления о регистрации права на квартиру, выяснилось, что Силкин против регистрации и требует увеличения суммы, так как за это время цены на квартиры повысились. Макарова от оплаты отказалась. Тогда Силкин заявил, что продавать квартиру не будет, договора между ними нет, а деньги, полученные от Макаровой, он вернет. Спор был перенесен в суд. Решите дело

Продавец – ООО «Ладога» продал ЗАО «Охтинское» нежилое помещение, площадью 161 метр квадратный за 400 тыс. руб. Договор исполнен обеими сторонами. Покупатель разместил в купленном помещении магазин. Однако через месяц покупатель обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, так как орган государственной регистрации отказал в регистрации права собственности, так как «Охтинское» сразу же передало магазин своему дочернему обществу. Подлежит ли иск удовлетворению?

Занятие 5

Договор аренды.

Основные вопросы:

1. Понятие договора аренды, его назначение. Характеристика договора.
2. Требования к форме договора.
3. Предмет договора аренды.
4. Срок в договоре аренды.
5. Права и обязанности сторон по договору.

Нормативные акты и литература.

1. ГК РФ ст. 606-625 и комментарии к ним.
2. Земельный кодекс РФ, ст. 22,24 СЗРФ 2001, №44, ст.4147.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»//Хозяйство и право 2007, №7.
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ №59 к 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ « О государственной регистрации прав на недвижимость»//Хозяйство и право 2001 №5, с87.
5. Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000г.№53 « О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений вестник ВАС РФ . 2000, №1.
6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М. 1999 г.
7. Гусев И. Арендные права в современном гражданском праве. //Хозяйство и право 2003, №3
8. Кузнецова Л. Преимущественные права аренды//Право и экономика 2006, №2.

Задачи

Областной департамент недвижимости сдал в аренд нежилое помещение, оговорив, чт о в нем будет размещен продовольственный магазин. Через некоторое время обнаружилось, что торговое помещение используется как склад запчастей дорожной линии. Помещение не отапливается, сырое.

Департамент предъявил требование о расторжении договора, но покупатель отказался, ссылаясь на то, что арендная плата вносилась регулярно в полном объеме.

Решите спор.

ПК «ЗАРЯ» заключило с ООО «Автосервис» договор, по которому ООО обязался предоставлять в течение недели ежедневно по 6 автомобилей, грузоподъемностью не менее 15 тонн. В договоре оговорилось, что за каждую не поданную автомашину «Автосервис» должен платить неустойку – 800 рублей.

Ни одна машина не была подана. Когда ПК обратился в

Суд с иском об оплате неустойки «возмещении убытков Суд в иске отказал, согласившись с доводами ответчика, что договор аренды фактически не был заключен.

Оцените доводы ответчика.

Предприниматель Горелов сдал в аренду Ивановой принадлежащий ему на праве собственности павильон, расположенный вблизи вещевого рынка. Срок договора оговорен не был. Иванова ежемесячно выплачивала Горелову условленную арендную плату, но через 12 месяцев платежи прекратились. Когда Горелов предъявил требование об оплате задолжности за 5 месяцев, Иванова заявила, что вообще платить не будет, так как договор аренды недействителен, из-за отсутствия государственной регистрации.

Решите спор.

В помещении, арендованном гражданином Волковым, для магазина, у ООО «Восход», случился пожар. Здание сгорело и стало непригодным для пользования. Волков отказался от договора, но ООО потребовало от него возмещения расходов на ремонт. Волков отказался, сославшись на то, что он в пожаре не виноват.

Решите спор.

ООО «Гевля» арендовало под офис у МУП помещение, ранее используемое как подсобное. Арендатор переоборудовал помещение, постелил паркетный пол, установил навесные потолки, покрасил стены и выполнил ряд других работ, значительно изменивших внешний вид помещения. Через 2 года МУП отказался продлить договор, ссылаясь на производственную потребность в помещении. ООО потребовало возместить стоимость работ по улучшению помещения, а когда МУП отказалось от оплаты обратилось в суд.

Подлежит ли иск удовлетворению.

Между ПК «Прогресс» и индивидуальным предпринимателем Камневым был заключен договор аренды, по которому Камнев получил в пользование сроком на 2 года установку для полива. После окончания срока договора Камнев продолжил пользование установкой и ежемесячно вносил плату за аренду. Через 6 месяцев ПК потребовал возвратить установку, но Камнев отказался это сделать, так как раз наступал сезон полива, а без установки он не может получить урожай овощей, выращиванием которых занимался. ПК обратился в суд.

Решите спор.

ОАО «Заречное» сдало в аренду гражданину Петрову земельный участок площадью 5га сроком на 10 лет. Через 2 года ОАО стало известно, что Петров занялся торговлей, а арендованный земельный участок передал в субаренду крестьянскому хозяйству, ОАО предъявило к этому хозяйству требование о возврате участка, так как согласия на сдачу в субаренду Петров не получил. Ответчик от возврата отказался, так как договор субаренды был оговорен зарегистрирован. Спор, ОАО обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате участка.

Решите спор.

Занятие 6

Договор аренды (продолжение).

Основные вопросы:

1. Договор бытового проката
2. Договор аренды транспортных средств
3. Аренда предприятия

Нормативные акты и литература:

1.ГК РФ ст.626-664 и комментарии к ним.

2.ФЗ РФ « О защите прав потребителя» в ред. от 09.01.96 СЗ РФ, 1996,№3 ст.1 (с последними изменениями)

3. «Правила бытового обслуживания населения» утвержденное Постановлением Правительства РФ 15.08.97.с3 1997, №1025 СЗ РФ 1997, №34, ст. 3979

4. информационное письмо ВАС РФ от 01.07.2000,№53 «О государственной регистрации договоров нежилых помещений, Вестник ВАС РФ, 2000,№7, с70.

5. Информационное письмо Президиума ВСА РФ «Об обзоре практики рассмотрения споров, связанных с арендой» от 11 января 2002г., //Хозяйство и право 2002 №1, стр. 144

6. Брагинский М.И., Витрянский В.В.. Договорное право. Кн2,с454-552

7. Вавилин Е.В. договор аренды транспортных средств// Правоведение 1999, №2,с 148

8. Мызров С.Н. Договор проката как разновидность договора аренды//Юрист, 2000,№2,с30.

9. Сухова Г. Споры о договоре аренды.//Эк.-Юрист,2003г. № 17

Задачи

По договору аренды ООО «Автотранс» предоставило предпринимателю Морозову сроком на 3 года авторефрижератор с экипаже. Во время одного из рейсов шофер заснул и авторефрижератор врезался в столб. Повреждения были серьезные . ООО потребовало от Морозова оплаты расходов по ремонту, а когда тот отказался, обратилось в суд с таким же требованием.

Подлежит ли иск удовлетворению?

Бецкин по договору аренды получил в фирме «Аэлита» холодильник сроком на 9 месяцев. Поскольку арендной платы он в течении 3 месяцев не внес и на вызовы не отвечал, работник фирмы явился к Бецкому на квартиру. И тут выяснилось, что холодильника у него нет, так как Бецкий передал его своему родственнику, проживающему в соседнем поселке. Фирма обратилась с иском о требовании арендной платы за весь срок договора и досрочного возврата холодильника.

Решите спор.

Предприниматель Федоров сдал в аренду производственному кооперативу «Уют» мастерскую по изготовлению рам со всем оборудованием и заделами. Эту мастерскую Федоров построил и оснастил за деньги, полученные в кредит в банке. Банк узнал о передачи мастерской только через 6 месяцев и немедленно потребовал от Федорова погашения кредита. Федоров ответил, что теперь обязанность по погашению кредита перешла на арендатора.

Решите спор.

По договору аренды индивидуальный предприниматель Зотов получил от ОАО «Нега» магазин спортивных товаров сроком 5 лет. Он произвел реконструкцию магазина, расширив торговый зал, установил современные стеллажи. По окончанию срока договора Зотов потребовал от ОАО компенсацию расходов. Ответчик отказался, мотивируя отказ тем, что все произведенные улучшения позволили увеличить оборот магазина, но незначительно.

Прав ли ответчик? Муниципальное предприятие с разрешения департамента по недвижимости сдало в аренду ПК предприятие по производству ручного инструмента сроком 5 лет. Арендатор регулярно оплачивал арендную плату , но через год к ПК явился гражданин Семенов и заявил, что он купил предприятие у муниципалитета, будет сам вести производство и поэтому требует, что бы ПК освободил помещение. Продолжать договор аренды он не намерен.

Решите спор.

Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в суд с иском об освобождении предпринимателем Котовым арендного здания, так как срок договоров аренды истек и комитет решил это здание сдать в аренду другому предпринимателю. Суд иск удовлетворил. Котов в кассационной жалобе указал, что он был добросовестным арендатором и поэтому имеет право на преимущественное перезаключение договора аренды на новый срок.

Оцените доводы ответчика.

Занятие 7