Об определении физического и морального износа недвижимого имущества (квартиры), расположенного по адресу: г. Астрахань

Об определении физического и морального износа недвижимого имущества (квартиры), расположенного по адресу: г. Астрахань

Кировский район ,ул Ан. Сергеева № 31,Квартира 13.

АСТРАХАНЬ

2016 г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Основные факты и выводы. 2

1.1. Краткое изложение основных фактов и выводов. 2

1.2.Задание на оценку. 3

1.3. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные). 3

1.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование используемых стандартов оценки. 4

1.5.Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки в соответствии с ФСО-1 разд. V. 5

1.6. Общие понятия и определения, обязательные к применению... 5

в соответствии с ФСО-1 разд. II и ФСО-2 разд. III. 5

1.7.Обоснование вида оцениваемой стоимости. 7

1.8.Перечень использованных материалов. 7

1.9. Анализ достаточности и достоверности информации.. 8

2. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики. 9

2.1. Местоположение объекта оценки. 9

Таблица № 6. Описание местоположения объекта оценки. 9

2.2. Физические свойства объекта оценки.. 9

2.3. Сведения об износе и устаревание. 11

2.4.Информация о текущем использовании объекта оценки.. 12

2.5.Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.. 12

2.6. Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки. 12

2.7. Определение оцениваемых прав. 12

3. Анализ рынка сегмента рынка, к которому относится объект оценки. 12

3.1.Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране объекта оценки на рынок оцениваемого объекта. 13

Основные показатели социально-экономического развития.. 16

Астраханской области за январь – сентябрь 2015 года.. 16

3.3. Анализ ценообразующих факторов. 18

3.3.1. Обзор рынка жилой недвижимости г.Астрахань. Спрос и Предложение. 18

3.3.2. Первичный рынок квартир. 19

3.3.3. Вторичный рынок квартир. 21

3.4. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегменте. 22

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 23

Основные факты и выводы.

1.1. Краткое изложение основных фактов и выводов.

Таблица № 1.

1.2. Задание на оценку.

Таблица № 2.

Подходы к оценке (ФСО № 1)

Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход- совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках

применения каждого из подходов.

Этапы проведения оценки (ФСО № 1)

Проведение оценки включает следующие этапы:

- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление

необходимых расчетов;

- согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке.

Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки.

Виды стоимости (ФСО № 2)

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.18 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Местоположение объекта оценки.

Таблица № 4. Описание местоположения объекта оценки.

Карта расположения объекта

Местоположение объекта оценки по отношению к окружающим зданиям и сооружениям иллюстрируется фрагментом карты, предоставляемой электронным периодическим изданием «Дубль ГИС – телефонный справочник с картой города», (www.2gis.ru).

Определение оцениваемых прав.

Объект оценки принадлежит на праве: собственности Струбалину Михаилу Витальевичу-1/2доли на основании Договора передачи от 28.07.2006.г,что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 30 АА 096748 от 06.09.2006.г Струбалину Любовь Михайловну ½ доли.

Перед оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования специальные экспертизы - юридическую экспертизу правого положения оцениваемого объекта, строительно-техническую и технологическую экспертизу оцениваемого объекта, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу, инвентаризацию составных частей объекта оценки.

Полное право собственности, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. (Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение

· Стабилизация экономики в 3 кв. 2015 – временное явление. В целом, российская экономика переживает сильнейший спад за всю свою новейшую историю. Мы предполагаем медленное восстановление, начиная с 2017 года.

· Мы не ожидаем открытия зарубежных рынков капитала в обозримой перспективе, влияние санкций и вызванных ими торговых ограничений вызывает спад инвестиционной активности.

· Инфляционные ожидания по-прежнему высоки, но при этом, при отсутствии внешних шоков, в 2016 и 2017 годах ожидается плавное снижение инфляции до однозначных цифр.

· Продолжается давление на рубль, что вызывает серьезную волатильность в коротких периодах. В течение следующих лет дальнейшее падение рубля наиболее вероятно.

3.2. Анализ влияния социально-экономических показателей региона объекта оценки на рынок оцениваемого объекта.

Общие сведения

Город разделен на две части рекой Волгой, сообщение осуществляется по двум мостам. Большая часть территории, где проживает примерно 80% населения Астрахани, расположена на левом берегу. Протяженность города вдоль реки 22 км.

В 1769 г. был утвержден Генеральный план Астрахани, по которому город получил регулярную планировку. В центре была устроена квадратная площадь, ее застроили по периметру зданиями в стиле классицизма. Это дом генерал-губернатора, длинная аркада, Московский торговый дом и др. Центральная часть Астрахани формировалась по «образцовым проектам»; набережные застроены усадебными комплексами и особняками; через протоки и рукава, отходящие от волжского русла, перекинуты многочисленные мосты. Облик этой части города сродни архитектуре Петербурга и напоминает о том, что здесь бывал Петр I, приложивший немало усилий к развитию Астрахани как Волго-Каспийского порта.

В настоящее время Астрахань разделена на четыре административных района: Кировский, Советский, Ленинский и Трусовский. В области функционирует около 120 крупных и средних предприятий, основная их часть находится непосредственно в Астрахани.

Высшее образование можно получить в пяти вузах города, крупнейшие из них — Астраханский государственный технический университет и Астраханский государственный университет.

Главные архитектурные достопримечательности города — Успенский собор и колокольня Пречистенских ворот, Астраханский кремль, Троицкий собор в Астраханском кремле, римско-католический храм Успения Пресвятой Богородицы. Одна из городских доминант — собор Равноапостольного князя Владимира[3].

Первичный рынок квартир

Для анализа первичного рынка жилой недвижимости г. Астрахань были собраны и проанализированы данные предложений продажи 1-комнатных, 2-комнатных, 3-комнатных и многокомнатных квартир. Предложений продажи на первичном рынке жилой недвижимости г. Астрахань в сегменте многокомнатных квартир по состоянию на 01.01.2016 года для выполнения объективного и обоснованного анализа выявлено не было.

Структура предложений продажи по типам квартир следующая: 1-комнатные квартиры – 35%, 2-комнатные – 32%, 3-комнатные квартиры – 28%, многокомнатная – 5%.

Структура предлагаемых на первичном рынке недвижимости квартир по районам города следующая: Кировский – 40%, Ленинский – 20%, Советский – 33%, Трусовский – 7%.

По состоянию на 01.01.2016 г. средняя стоимость 1 кв.м. на первичном рынке составляет 43 700 руб. Средняя стоимость 1-комнатных квартир составляет 42 350 руб./кв.м (стоимость колеблется в пределах от 30 000 руб./кв.м до 55 000 руб./кв.м), средняя стоимость 2-комнатных квартир составляет 42 500 руб./кв.м (стоимость колеблется в пределах от 27 800 руб./кв.м до 57 000 руб./кв.м), средняя стоимость 3-комнатных квартир – 45 200 руб./кв.м (стоимость колеблется в пределах от 24 000 руб./кв.м до 84 000 руб./кв.м), средняя стоимость многокомнатных квартир – 52 400 руб./кв.м (стоимость колеблется в пределах от 38 700 руб./кв.м до 65 000 руб./кв.м).

Средняя стоимость 1 кв.м площади квартир первичного рынка г. Астрахань по районам города представлена на диаграмме:

Вторичный рынок квартир

Для анализа вторичного рынка жилой недвижимости г. Астрахань были собраны и проанализированы данные о предложениях 1-комнатных, 2-комнатных, 3-комнатных и многокомнатных квартир.

Структура предложений продажи по типам квартир следующая: 1-комнатные квартиры – 23%, 2-комнатные квартиры – 37%, 3-комнатные квартиры – 32% и многокомнатные – 8%.

Структура предлагаемых на вторичном рынке недвижимости квартир по районам города следующая: Кировский – 30%, Ленинский – 28%, Советский – 26%, Трусовский – 16%.

По состоянию на 01.01.2016 г. средняя стоимость 1 кв.м. на вторичном рынке составляет 43 800 руб. Средняя стоимость 1-комнатных квартир составляет 52 500 руб./кв.м (стоимость колеблется в пределах от 26 200 руб./кв.м. до 82 200 руб./кв.м), средняя стоимость 2-комнатных квартир – 46 500 руб./кв.м (стоимость колеблется в пределах от 17 700 руб./кв.м. до 85 000 руб./кв.м.), средняя стоимость 3-комнатных квартир – 40 750 руб./кв.м (стоимость колеблется в пределах от 22 800 руб./кв.м до 70 000 руб./кв.м), средняя стоимость многокомнатных квартир – 41 600 руб./кв.м (стоимость колеблется в пределах от 21 000 руб./кв.м до 74 000 руб./кв.м).

Средняя стоимость 1 кв.м площади квартир вторичного рынка г. Астрахань по районам города представлена на диаграмме:

3.4. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегменте.

Несмотря на негативные тенденции, связанные с мировым финансовым кризисом, рынок недвижимости в Астрахани имеет значительный потенциал роста. Это объясняется высоким спросом на жилую недвижимость, необходимостью ее обновления в силу большой изношенности, стремительным экономическим развитием региона и притоком в связи с этим эмигрантов. А также возможностью финансирования социальных программ из федерального и регионального бюджетов. Наиболее перспективным сегментом эксперты считают рынок первичного жилья (многоэтажные дома и коттеджные поселки).

Мотивация покупателей и продавцов:

Вложения в недвижимость в глазах большей части россиян продолжают оставаться одним из самых привлекательных способов инвестиций. Особенно учитывая нестабильность на мировом финансовом рынке и колебания курсов валют. доходность вложений в недвижимость выше, чем на банковском и фондовом рынках. Более того, недвижимость при условии грамотного выбора объекта обеспечивает более надежное сохранение средств, ведь этот актив всегда в цене. Но число инвесторов ограничивает высокая стоимость квартир, далеко не у каждого есть свободные средства, чтобы вложить их куда-либо.

Все чаще покупатели предпочитают покупать недвижимость для сдачи не на вторичном рынке, а на первичном. Поэтому количество квартир, которые сдаются в новых домах, выросло.

Ликвидность и колебания цен на рынке:

В зависимости от количества комнат, прирост средних цен за 1 кв. м. по отношению к предыдущему месяцу зафиксирован в диапазоне от 0,1% до 0,2%. Максимально выросла цена на 2-комнатные квартиры. Средний срок экспозиции составил 10 недель.

Заключение

В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, установленном законодательством. На основании проведенного анализа изменение текущего использования объекта представляется оценщикам финансово нецелесообразным. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его нынешнее использование в качестве жилой квартиры.

[1] Министерство экономического развития и торговли.

[2] http://www.economy.gov.ru.

[3] http://www.irn.ru/articles/17291.html

[4] http://minec.astrobl.ru/section/osnovnye-pokazateli-socialno-ekonomicheskogo-razvitiya

об определении физического и морального износа недвижимого имущества (квартиры), расположенного по адресу: г. Астрахань