Общие сведения о земельном участке ассоциации крестьянских хозяйств «Чапаева»

Вопрос о земле — один из наиболее дискуссионных и заполитизированных вопросов аграрной политики Казахстана, в плоскости которого ведутся споры на протяжении многих лет. Единого мнения о том, каким должен быть этот рынок, нет до сих пор. Многих в республике пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. Взгляды на решение обозначенной проблемы разные, вплоть до противоположных. Одни настаивают на необходимости формирования исключительно рынка аренды земли. Другие требуют снять любые ограничения на передачу в собственность (купля-продажа) землями сельскохозяйственного назначения.

По мнению отдельных исследователей, частная собственность на землю стимулирует эффективное ее использование, а также экономический рост страны. Когда действует рынок земель, преимущества частной собственности более очевидны: это стабильность прав собственности, возможность передачи их от одного лица к другому, соответствие цен реальной стоимости земли и т.д.

Запрет купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения деформирует природу частной собственности на землю: юридически она вроде бы и существует, но экономически – не работает. Собственник не может использовать землю как инструмент привлечения кредитов и инвестиций, поскольку ее нельзя предложить в залог, а право на аренду земли отдать в залог трудно.

Рынок земель сельскохозяйственного назначения – это целостная система экономических отношений и связей между продавцами и покупателями, производителями и потребителями, основанная на взаимодействии спроса и предложения на земли сельскохозяйственного назначения в рыночных условиях.

Формирование и развитие рынка земли – одно из важнейших направлений земельной реформы в Казахстане, реального обеспечения права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки. К основным механизмам земельного рынка сельскохозяйственного назначения относятся: нормативная цена земли или ее кадастровая стоимость, рыночная стоимость земли, земельный налог, арендная плата, плата за сервитуты, залоговая стоимость земельных участков и другие регуляторы рыночного оборота.

Именно рынок земель должен окончательно сформировать систему аграрных отношений. Конечно, речь идет об очень длительном процессе. Наиболее умеренные политики понимают, что для становления реального собственника земли, эффективного фермера понадобятся два-три поколения. Это очень сложный и далеко не во всех аспектах популярный политический путь. Говорить о реальном, а главное – эффективном рынке земли в условиях снижения рентабельности сельского хозяйства в ситуации, когда в отдельных регионах значительные площади земельных угодий вообще не используются, довольно рискованно. Также очень сложно преодолеть мировоззренческие барьеры, изменить менталитет нашего населения.

Первичный рынок земель сельскохозяйственного назначения включает в себя операции по предоставлению земельных участков из государственной собственности в частную собственность на возмездной основе путем единовременной продажи, либо в рассрочку, а также предоставление права землепользования на возмездной основе (продажа права аренды на земли сельскохозяйственного назначения).

По состоянию на 1 ноября 2011 года в республике было продано 912,4 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения на сумму 15,9 млрд. тенге.

Высокий объем продажи государством земель в частную собственность происходил в 2007-2008 годах (было продано соответственно 212,4 и 273,5 тыс. га). В последние три года темпы продажи значительно снизились и составляют около 50 тыс. га в год.

Основное количество земельных участков площадью 765,7 тыс. га (84%) было приобретено по полной кадастровой стоимости на сумму 15,0 млрд. тенге. Эти земли могут сразу находиться в рыночном обороте.

Анализ развития земельных отношений в странах с рыночной экономикой свидетельствует, что именно там категория «земля» воспринимается скорее как объект хозяйствования, чем как объект собственности. Абсолютным остается право собственника на продукты производства, но практически ни в одной стране не признается такое право в отношении земли.

Именно поэтому в развитых странах совершенствование земельных отношений все больше направляется на государственное стимулирование и поддержку арендаторов. В частности в США часть арендованной земли составляет 70 процентов, в Германии – около 80 процентов. В Китае существует государственная собственность на землю с пожизненно унаследованным правом землепользования арендованных земельных участков, здесь усиливается государственное регулирование относительно права собственности на землю.

Из общей площади проданных земель сельскохозяйственного назначения, гражданами республики было приобретено 526,4 тыс. га, стоимостью 12,2 млрд. тенге при средней цене 23,2 тыс. тенге за гектар, юридическими лицами - 386,0 тыс. га, стоимостью 3,7 млрд. тенге по цене 9,6 тыс. тенге за гектар. В отчетном году из общего объёма продажи земель сельскохозяйственного назначения (47,9 тыс. га) гражданами было приобретено 33,5 тыс. га (70%), юридическими лицами - 14,4 тыс. га (30%).

Развитие рынка сельскохозяйственных земель в республике происходит крайне медленными темпами. С ведением института частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, за прошедшие 8 лет было всего продано государством менее 1% от общей их площади с колебаниями от 6,1 % - в южном регионе (Алматинской области) до 0,07% - в северном регионе (Северо-Казахстанской области).

В региональном плане наибольшие площади земель сельскохозяйственного назначения за весь период были проданы государством в Алматинской области, которые составляют 478,0 тыс. га (52,4% от общей площади) стоимостью 13,4 млрд. тенге (84,3% от общей стоимости проданных земель). В других областях темпы продажи этих земель значительно ниже, в основном, от 15 до 50 тыс. га. Наименьший объем продажи сельхозземель отмечается в Павлодарской (4,2 тыс. га), Северо-Казахстанской (5,4 тыс. га) и Западно-Казахстанской (9,1 тыс. га) областях.

Под вторичным рынком земель сельскохозяйственного назначения следует понимать отношение между физическими и негосударственными юридическими лицами, где происходит формирование сделок дающую начало вторичному рынку земли. Вторичный рынок земель может включать в себя операции по сделке (купля-продажа) земельных участков, оформлению их наследования и дарения, передаче земельных участков или права землепользования в качестве взноса в уставные капиталы хозяйственных товариществ либо пая в имущество производственных кооперативов, передаче земельных участков в аренду и залог или права землепользования, а также другие сделки [23].

Таблица 1- Задание на оценку сельскохозяйственного объекта «Чапаева»

Правоустанавливающие документы - это документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество.Правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в органе юстиции по месту нахождения объекта недвижимости и содержать соответствующую надпись.

Таблица 2- Перечень правоустанавливающих документов

1) Общие условия–Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие Условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие Условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие Условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон.

2) Общая цель отчета–Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный оценщиками анализ и данные оценщиками отчеты не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

3) Конфиденциальность–Вы принимаете условие не упоминать наше имя или наш отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам, без нашего письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам. ТОО *** аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации полученной от Вас, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

4) Положение об ответственности–ТОО *** утверждает, что проведенная по настоящему проекту работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям. Настоящий отчет был подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной Этики и стандартов профессиональных организаций оценщиков движимого и недвижимого имущества.

Специалисты не принимают на себя ответственность, за достоверность правоустанавливающих и технических документации объекта оценки. Ответственность, возлагается на Заказчика отчета об оценке.

В своих действиях специалисты поступали как независимые исполнители. Размер вознаграждения, ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта. Оценщик исходил из того, что предоставленная им информация являлась точной и правдивой, и не проводил ее проверки.

В своих действиях специалисты поступали как независимые исполнители. Размер вознаграждения, ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта. Оценщик исходил из того, что предоставленная им информация являлась точной и правдивой, и не проводил ее проверки.

5) Описание движимого/недвижимого имущества–Специалисты не принимают на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на рассматриваемый объект, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Объект оценивается, свободным, от каких бы то ни было прав удержания имущества, если иное не оговорено специально. Все планы, схемы, чертежи и иные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях помощи читателю, визуально представить себе описываемый объект. Специалист не проводил измерительные работы на местности и не принимали на себя ответственность за таковые. Если не указано иначе, оценщик исходили из того, что не существует фактов выходов за территорию (encroachment), нарушения положений зонирования или иных нарушений действующего законодательства, касающегося рассматриваемого объекта.

Настоящий анализ исходит из того, что на территории объекта нет вредоносных почв, ограничивающих наилучшее и оптимальное использование объектов.

6) Скрытые характеристики и дефекты–Специалист не несет ответственности за оценку состояния объекта, которую невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычного визуального осмотра или путем изучения планов и спецификаций. Исследование не учитывало возможное присутствие асбестных материалов и иных токсичных, вредоносных или зараженных веществ, а также стоимость их удаления. Специалисты не компетентны в определении таких веществ.

7) Заключительные положения–Специалисты учитывают ответственное отношение собственника и должное управление в отношении имущества и недвижимости объекта или имущественных прав.

Информация, предоставленная сторонними специалистами, представляется надежной. Тем не менее, оценщик не предоставляют гарантии или иных форм подтверждения ее полной достоверности.

Специалисты исходили из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность, необходимые решения законодательных и исполнительных властей местного или общенационального уровня существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте, для которого производились расчеты [25].

Основные термины и определения, применяемые в отчете:

1. оценка – определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки;

2. отчет об оценке — передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям настоящего Закона;

3. заказчик – физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика;

4. оценщик — физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков;

5. подход к оценке – способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки;

6. метод оценки – совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объекта оценки;

7. дата оценки — день или период времени, на который определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки;

8. оценочная деятельность — предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан;

9. Нормативные правовые акты в области оценочной деятельности— акты, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам,содержанию и форме отчетов об оценке;

10. Стандарты оценки — нормативный документ, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности;

11. Рыночная стоимость — расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; цена сделкипредставляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

12. Недвижимость – физические объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относящиеся к недвижимости в соответствии с законодательными актами;

13. Земельное улучшение – результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.);

14. Строения – земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.;

15. Сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и т.п.);

16. Передающие устройства – земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи и т.п.);

17. Внешний экономический износ – потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);

18. Эффективный (действительный) возраст – возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону.

19. Право собственности – включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать это имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

20. Рыночная стоимость (РС) – расчётная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомлённой, расчётливо и без принуждения [26].