Количественное и качественное описание Объекта оценки

Количественное и качественное описание Объекта оценки

Характеристика местоположения объекта оценки

Таблица 4. Характеристика местоположения объекта оценки.

Общая характеристика здания

Таблица 5. Общая характеристика здания.

Характеристика объекта оценки

Таблица 6. Характеристика объекта оценки.

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения
Площадь, кв. м: общая /жилая/вспомогат.	64,4 (согласно тех. паспорта - по СНиП-69,2) /38,5/25,9 – по тех. паспорту
Кол-во комнат, их площадь, кв. м	3 комнаты: 16/12,1/10,4
Площадь кухни, кв. м	7,6
Санузел (Количество, площадь, совместный/раздельный)	Раздельный – 1/2,6 кв.м. (туалет/ванная)
Высота потолков,(по вн.обмеру) м	2,5
Вспомогательные и подсобные помещения	Коридор/кухня/ванная/туалет/3 шкафа
Лоджия (балкон)	2 Лоджии – 1,4/3,4 кв.м.
Вид из окон	На 2 стороны – во двор
Слаботочное обеспечение	-
Дополнительные системы безопасности	Металлич. дверь с домофоном на входе в подъезд, металлическая дверь на входе в квартиру
Состояние объекта (субъективная оценка)	Улучшенная
Видимые дефекты внутренней отделки	-
Данные о перепланировке Наличие осуществленной перепланировки	Планировка квартиры не соответствует данным из тех. паспорта
Отражение перепланировки в Технической документации (если есть)	Не отражена. Демонтировано пом. 5 – шкаф (перегородки пом. демонтированы). Вместо данного пом. установлена корпусная мебель - шкаф-купе. Схематичное изображение на рис. снизу.
Дополнительная существенная информация	-
Текущее использование	Для проживания
Собственник объекта оценки	- …
Выделенная эл. мощность	Стандартная

Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки

В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.).

Согласно правоустанавливающим документам, предоставленным заказчиком, обременений у объекта оценки – нет.

Информация о текущем использовании объекта оценки

Объектом оценки является квартира, расположенная по адресу: …, в настоящее время объект оценки используется как жилое помещение и может быть использован по назначению в качестве квартиры – объекта жилой недвижимости. Информации о возможном переводе объекта жилой недвижимости в объект нежилой недвижимости оценщиками не выявлено.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость кроме тех, что ранее описаны в настоящем отчете не выявлено.

Анализ рынка Объекта оценки

Процесс оценки

6.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает три метода:

метод прямой капитализации;

методом капитализации по расчетным моделям;

метод дисконтирования денежных потоков.

Методы капитализации подразумевают выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации. В зависимости от метода расчета ставки капитализации и выделяют метод прямой капитализации и методом капитализации по расчетным моделям.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта.

Доходный подход не применялся. Доход из имеющейся жилой квартиры может быть извлечен либо при сдаче ее в аренду, либо из последующей ее перепродажи. Сдача в аренду по существующим ставкам позволяет окупить вложенные в приобретение квартиры средства через период, превышающий срок жизни дома в котором расположена квартира. Таким образом, рынок аренды жилой недвижимости и рынок продаж не имеют прямой зависимости и использование доходного подхода невозможно. Приобретение квартир с целью их дальнейшей перепродажи нельзя рассматривать в аспекте доходного подхода, поскольку представляет собой отдельный вид бизнеса.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:

· методом сравнения продаж;

· методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ), также известным как мультипликатор валового дохода. Для определения рыночной стоимости величина арендного дохода от объекта за определенный период умножается на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым объектам.

Метод валовой ренты находится на стыке доходного и сравнительного подхода, поскольку показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный подход), он не принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки помещений, как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

Оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода, так как этот подход способен наиболее точно отразить рыночную стоимость Объекта оценки.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих инвесторов не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = С_З + С_{в./з х} (1-И_å),

И_å = 1 – (1 – И_ФИЗ) х (1- И_ФУН) х (1 – И_Э), где:

РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;

СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок;

С_в./з – стоимость воспроизводства или замещения улучшений без учета износа;

И_å – суммарный износ;

И_ФИЗ – физический износ;

И_ФУН – функциональный износ;

И_Э – экономический (внешний) износ.

Затратный подход, как правило, не применяется при оценке встроенных помещений.

Объект оценки относится к категории отдельно-стоящих зданий.

Затратный подход не применялся, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально её объему в общем строительном объеме здания, дает спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).

Выбор объектов аналогов

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.

При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайтов – http://www.kazned.ru; http://www.tatre.ru; http://www.avito.ru и др.; информация, предоставленная в сети Интернет.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения в рамках данного отчета принимается стоимость единицы площади (1 м²) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, а именно квартир так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м². Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в следующей таблице.

Таблица 7 Сопоставимые объекты аналоги.

Распечатки страниц с выбранными аналогами представлены в приложении настоящего отчета.

Сравнительный анализ объектов аналогов и примененных корректировок представлены в таблице ниже.

Приложения

Приложение № 1 Карта месторасположения объекта оценки

Приложение № 2 Фотографии объекта оценки

Фасад дома, двор

Вид подъезда

Входная дверь

Коридор (пом. 8 по тех. паспорту)

Шкафы (пом. 9 и 10)

Пом.7 - ванная по тех. паспорту

Пом.6 - туалет по тех. паспорту

Пом.1 - жилая по тех. паспорту

Лоджия пом. б/н по тех. паспорту и вид из окна

Кухня (пом.2 по тех. паспорту)

Пом.3 - жилая по тех. паспорту

Пом.4 - жилая по тех. паспорту

Лоджия пом. б/н по тех. паспорту и вид из окна

Приложение № 3 Объекты-аналоги используемые для оценки и дополнительная информация, использованная в отчете

Дополнительная информация для определения физического износа дома:

[1] Источник информации: http://reportal.ru/

[2] Источник: данные интернет-сайтов – kazned.ru; avito.ru; tatre.ru, reportal.ru и др.

[3] ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ 2007. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007

Количественное и качественное описание Объекта оценки