Жилищные сертификаты – это ценные бумаги определенной стоимости, которые закрепляют за владельцем право на определенную жилую площадь в строящемся или реконструируемом доме.

Один сертификат выдается, как правило, на 0,1 квадратного метра, а 10 сертификатов соответствуют цене одного квадратного метра рыночной стоимости.

По сути, это разновидность договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен или так называемого «строительного коэффициента» – индекса цен в строительстве).

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

К основным характеристикам жилищных сертификатов можно отнести:

– эквивалентность жилищного сертификата определенной площади;

– разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество жилищных сертификатов;

– формирование цены жилищных сертификатов в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;

– выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.

В настоящее время Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг зарегистрировала проспект третьей эмиссии жилищных сертификатов. Третья эмиссия предполагает выпуск 38091 сертификата (каждый сертификат соответствует 0,1 кв. м). Стоимость 1 кв. м в новых сериях сертификатов равна 6500 руб. Цена сертификата будет индексироваться каждый месяц – на 0,5 %. На средства врученные от продажи новых сертификатов, планируется реконструировать три дома на Тамбовской улице.

При кредитовании с помощью жилищных сертификатов реализуется система выпуска и размещения специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Банк, при этом, может осуществлять размещение жилищных сертификатов на рынке ценных бумаг, т. е. он берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно становясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам могут быть банк и страховая компания (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Срок обращения жилищных сертификатов соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.

Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме.

Натуральный доход по жилищным сертификатам получается при погашении их квартирами соответствующей площади.

Денежный доход по жилищным сертификатам получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

Поскольку погашение облигаций происходит из расчета: одна облигация – единица площади жилья, то эмитент жилищных сертификатов имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:

– обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту жилищных сертификатов на разницу площадей квартиры;

– предоставление льготных условий продажи пакетов жилищных сертификатов.

На операции с жилищными сертификатами распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам, а именно, отсутствие начисления и уплаты НДС, освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае получения дохода от их продажи физическим лицам.

КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА ПОКУПКУ КВАРТИРЫ

Что такое ипотека и жилищное кредитование

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Советы заемщику

Покупка квартиры – сложный и ответственный процесс. Если Вы потратите немного времени на изучение данной темы, Вы сможете во многом облегчить себе работу, в значительной степени уменьшить возможные потери и избежать разочарований. Вы должны понять, что время, потраченное на изучение данного вопроса, окупится сэкономленными средствами. Итак, наши советы:

Не стоит выбирать ипотечный банк только потому, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки.

В процессе выбора банка-кредитора процентные ставки играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты Вам будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

Кроме того, процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 3-х месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредита. Таким образом, Ваша реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.

Также, не следует забывать и о качестве предлагаемой Вам услуги. Доброжелательность и профессионализм специалистов банка позволит Вам значительно облегчить процедуру получения кредита, подобрать наиболее подходящий для Вас кредитный продукт и сделать наиболее разумный выбор в отношении приобретаемого жилья (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Определяясь с выбором банка-кредитора, постарайтесь не передоверять выяснение условий кредитования своим родным или друзьям, ведь это может быть похоже на игру в испорченный телефон.

Требуйте от банка-кредитора письменного подтверждения согласия на предоставление кредита.

После получения от банка сообщения (скорее всего устного) о том, что Вы устраиваете банк как заемщик, надо потребовать от банка подтверждения в письменной форме, с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки.

Подумайте, прежде чем использовать торгового агента (риэлтора), который выступает на стороне как продавца, так и покупателя.

Такого рода агент, чаще всего, не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. При этом, обычно, агент более внимательно относится к интересам продавца, а не покупателя. Если Вы приобретаете квартиру, то постарайтесь нанять своего агента (юриста, адвоката), который будет представлять только Ваши интересы в данной сделке.

Не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки.

Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, Вы имеете большую вероятность столкнуться со вздутием паркета или протеканием потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт.

Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составил бы письменное заключение, где будутуказаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.

Также, особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется <проверка чистоты титула>. Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Следует отметить, что в данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем банк-кредитор не найти. Банк-кредитор даже в большей степени, чем Вы, заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечному кредиту.

Не подписывайте никакие документы без предварительного ознакомления с ними.

Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все документы перед их подписанием в момент заключения сделки.

Налоговые льготы

Купив новую квартиру в кредит, Вы можете воспользоваться значительными льготами по подоходному налогу.

C 1 января 2001 года действует новый порядок расчета и применения льготы по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым Кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации.

Общий размер данного вычета не может превышать 1,000,000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам. Рассчитать размер экономии на подоходном налоге Вы можете прямо сейчас с помощью Налогового калькулятора.

Даже если Вы начали пользоваться льготой до 1 января 2001 года, то, по мнению ведущих налоговых консультантов, вы можете продолжать использовать ее в соответствии с Законом о подоходном налоге, вычитая из вашего совокупного налогооблагаемого дохода суммы, направленные в погашение ипотечного кредита, включая основной долг и проценты.

Часто задаваемые вопросы

Как определить мой документально подтвержденный ежемесячный доход?

Банк определит максимальный размер кредита, на который Вы можете рассчитывать, исходя из среднего размера Вашего ежемесячного документально подтвержденного дохода за последние двенадцать месяцев. При этом особо следует отметить, что банк примет в расчет доход обоих супругов.

Что будет, если я не смогу вернуть кредит?

Если в ходе погашения кредита Вы по объективным причинам не сможете вносить платежи в полном объеме, банк постарается помочь Вам и выработать взаимно приемлемое решение. Таким решением может стать, например, отсрочка платежей в счет погашения основного долга.

Однако если эти временные экономические меры не дадут положительного результата и Вы не сможете осуществлять платежи по ипотечному кредиту, Вам придется продать квартиру, и из вырученных от продажи средств погасить задолженность перед банком. На оставшиеся от реализации деньги Вы сможете купить себе другое жилье.

Чем ипотечный кредит на приобретение недвижимости отличается от обычного кредита?

В отличие от других видов кредитования, ипотечный кредит может быть предоставлен только на приобретение жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья.

На сколько лет я могу получить кредит?

Кредит оформляется на срок до 15–25 лет. Банк предлагает кредитные продукты, ориентируясь на различных клиентов. Если у Вас появится возможность внести в счет погашения кредита дополнительную сумму сверх планового графика погашения, Вы, заранее предупредив об этом банк, будете иметь возможность произвести как частичное, так и полное досрочное погашение кредита. Банк примет от Вас дополнительную сумму в счет погашения кредита и пересчитает размер ежемесячных платежей, либо, по Вашему желанию, уменьшит срок кредита.

Кто проверяет юридическую «чистоту» квартиры?

Документы, подтверждающие право собственности продавца квартиры и чистоту титула, проверяет страховая компания. Дополнительную проверку квартиры проведет оценочная компания.

Итак, теперь, при покупке квартиры, Вы не один на один с «рынком», а можете располагать компетентными союзниками, которые будут отстаивать Ваши интересы.

Как происходит расчет с продавцом квартиры?

Банк выдает деньги продавцу квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры за счет кредитных средств и перехода права собственности заемщику. Дополнительным, но необходимым условием фактического предоставления кредита является документальное подтверждение произведенной оплаты первоначального взноса.

Такая схема расчетов наиболее безопасна для покупателя квартиры и надежна для продавца.

Каковы средние ставки страховых компаний по трем видам страхования?

Стоимость всех трех видов ипотечного страхования обычно составляет в сумме не более 1,5 процентов от остатка суммы кредита. Как правило, страховые договоры заключаются на один год с выплатой страховой премии за этот период.

При продлении страхового полиса на каждый последующий год размер страховой премии будет меньше, т. к. он исчисляется в соответствии с суммой остатка кредита на дату заключения страхового договора (с учетом произведенного заемщиком погашения основного долга).

Какие виды страхования сопровождают ипотечный кредит?

Обязательным условием получения кредита является страхование 3 видов:

– страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

– страхование права собственности на предмет ипотеки (т. е. на квартиру, которую Вы покупаете);

– страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита. Расходы по страхованию несет заемщик.

Через какое время после предоставления документов я могу рассчитывать на получение кредита?

Срок рассмотрения банком заявки на ипотечный кредит не превышает двух недель. Получив положительное решение Кредитного комитета банка, Вам предстоит определиться с окончательным выбором квартиры и заключить кредитный договор.

Затем необходимо оформить сделку купли-продажи и ипотеки квартиры. После государственной регистрации этой сделки Вы станете собственником новой квартиры.

Должен ли я буду платить квартирную плату?

Вы имеете в виду платежи за техобслуживание? Да, ведь квартира принадлежит Вам, и проживать в ней будете именно Вы.

Более того, как собственник квартиры, Вы будете нести все расходы, связанные с уплатой налогов на недвижимость, осуществлением эксплуатации и ремонтом квартиры, а также будете нести расходы, связанные с эксплуатацией и ремонтом, в том числе, капитальным, всего дома и придомовой территории.

В чем преимущества ипотечного кредита?

Приобретая жилье в кредит, Вы получаете возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.

Одновременно Вам предоставляется существенная льгота по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым Кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Общий размер данного вычета не может превышать 1,000,000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Для получения ипотечного кредита нет необходимости предоставлять какой-либо дополнительный залог помимо покупаемого жилья.

Кто ищет квартиру?

Вы имеете возможность искать квартиру самостоятельно или с помощью риэлторских компаний.

Что такое ипотечный кредит?

Ипотечный кредит – это деньги, которые банк предоставляет клиенту на покупку квартиры или дома. За пользование предоставленным кредитом клиент платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств.

Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок. Максимальный срок кредита 15–25 лет.

Кто ищет страховую компанию?

Банк предложит Вам список страховых компаний. Это крупнейшие российские страховщики, предложившие минимальные тарифы по обязательным видам страхования.

Какова законодательная база ипотечного кредитования?

Среди многочисленных законов и правовых актов Российской Федерации можно выделить ряд документов, напрямую регулирующих ипотеку:

– Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; весь параграф 3, главы 23);

– Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

– Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако следует помнить, что выдача ипотечного кредита – это банковская операция, поэтому конкретный порядок выдачи и обслуживания ипотечных кредитов регулируется банковским законодательством.

В чем заключается роль страховой компании?

Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо оформить три вида страховых договоров:

– Договор страхования приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

– Договор страхования риска утраты права собственности на приобретенную квартиру;

– Договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика.

Такое страхование является обязательным требованием кредитного договора. Банк предоставляет список страховых компаний, участвующих в программе обязательного ипотечного страхования, которые оформят все три вида страхования по минимальным тарифам.

Банк осуществляет ипотечное кредитование как на рынках готового, так и строящегося жилья в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и др.

Вы можете получить ипотечный кредит по программам и в других городах, через сеть банков.

Получение ипотечного кредита в банке просто и доступно для каждого. Разработанные нами программы ипотечного кредитования максимально упрощают процесс оформления займа. От заемщика не требуется большого количества документов, не требуется поручительств третьих лиц. Все бюрократические процедуры сведены к минимуму.

ШАГ № 1. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА.

Прежде всего Вам требуется оценить, какой кредит на квартиру Вам необходим и какой размер кредита на квартиру Вы можете получить при имеющемся ежемесячном доходе Вашей семьи. Для удобства мы разработали Ипотечный калькулятор.

ШАГ № 2. ЗАПОЛНЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ АНКЕТЫ.

После предварительного определения суммы кредита с помощью Ипотечного калькулятора, Вам необходимо связаться с сотрудниками банка для заполнения предварительной анкеты заемщика.

ШАГ № 3. ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА НА КВАРТИРУ.

Для получения ипотечного кредита в нашем банке не требуется большого количества документов. При заполнении и сборе необходимых документов Вам будет помогать Ваш персональный консультант банка. На основании предоставленных документов банк принимает решение о возможности предоставления кредита.

ШАГ № 4. ВЫБОР КВАРТИРЫ.

После получения от банка подтверждения возможности получения кредита, Вы можете приступить к выбору квартиры. Вы не ограничены в выборе продавца квартиры – это может быть любая риэлторская компания или частное лицо. Вы можете купить квартиру на вторичном рынке жилья или новую квартиру. Правоустанавливающие документы на квартиру проверит страховая компания, а рыночную стоимость поможет определить независимая оценочная компания, которую Вам порекомендует банк.

ШАГ № 5. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРОВ.

После выбора подходящей квартиры Вы подписываете с банком кредитный договор и оформляете договор купли-продажи квартиры. После подписания всех договоров банк предоставляет Вам ипотечный кредит.

Ипотечный словарь

Что такое ипотека?

Впервые термин «ипотека» появился в Греции в начале VI века. В переводе с греческого, ипотека означает залог, при котором заложенное имущество – как правило, земля и другая недвижимость – остается в залоге кредитора до исполнения денежного обязательства человеком, получившим кредит.

В настоящее время ипотечное кредитование является основным механизмом решения жилищного вопроса в Европе и Америке, где почти 90 % квартир и домов приобретается в кредит. Для российской экономики ипотека хотя и не является новой услугой, но все еще остается незнакомой многим потенциальным потребителям. Это происходит из-за того, что процесс ипотечного кредитования окружен множеством предрассудков, появившихся в результате недостаточной осведомленности россиян о возможностях данной финансовой услуги. Но механизмы, доказавшие свою эффективность во всем мире не могут остаться незамеченными в России, где в настоящее время сложилась ситуация, когда формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования стало не только актуальной, но и осуществимой задачей.

Ипотека привлекательна, прежде всего, тем, что позволяет в достаточно короткие сроки стать собственником жилья, вселиться в новую квартиру, прописать всех членов своей семьи, а оплачивать ее стоимость в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это значительно удобнее, нежели откладывать деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам, или арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с месячной арендной платой за аналогичную квартиру. Еще одним преимуществом приобретения квартиры в кредит является возможность воспользоваться налоговыми льготами по подоходному налогу, которая в настоящий момент составляет 1 000 000 рублей. Надежность и безопасность покупки квартиры при помощи ипотечного кредита заключаются в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком и страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита.

Покупка недвижимости при помощи ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и надежным способом решения квартирного вопроса. Остается лишь подобрать наиболее оптимальную ипотечную программу, с учетом валюты кредита, ставок и сроков, подходящую именно Вам.

Для того чтобы помочь Вам разобраться в тонкостях, связанных с получением ипотечного кредита, мы разработали словарь ипотечных терминов.

Амортизация кредита

Амортизация кредита – процесс постепенного погашения основного долга по ипотечному кредиту и выплаты процентов. Платежи по ипотечному кредиту обычно совершаются ежемесячно. График платежей закрепляется в кредитном договоре между кредитором и заемщиком.

Андеррайтинг

Андеррайтинг – оценка платежеспособности заемщика (достаточность дохода для покрытия платежей по кредиту), кредитоспособность (уровень качества исполнения кредитных обязательств), активы заемщика (наличие достаточного объема ликвидных активов необходимого для осуществления первоначального взноса и оплаты сопутствующих сделке расходов).

Аннуитетные платежи

Аннуитетные платежи – ежемесячные равные платежи в счет возврата кредита и процентов за пользование кредитными средствами.

Договор ипотеки

Договор ипотеки – соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой стороне (залогодателю).

Договор кредитный

Договор кредитный – соглашение между кредитной организацией (кредитором) и заемщиком, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных этим договором, для приобретения заемщиком объекта недвижимости, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты с нее.

Досрочное погашение кредита

Досрочное погашение кредита – добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором. Заемщик – получатель ипотечного кредита, закладывающий в качестве обеспечения кредита некое недвижимое имущество.

Закладная

Закладная – именная ценная бумага, устанавливающая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству. Оформляется заемщиком при получении ипотечного кредита.

Ипотека

Ипотека – залог недвижимого имущества.

Ипотечный кредит

Ипотечный кредит – денежные средства, выдаваемые на длительный срок кредитной организацией под залог недвижимого имущества.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор – инструмент, который позволяет размер будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока и размера кредита.

Кредитная история

Кредитная история – информация о том, какие кредиты в банках брал заемщик, насколько дисциплинированно был осуществлен возврат кредита и выплата процентов.

Кредитный комитет

Кредитный комитет – коллегиальный орган принятия кредитных решений в банке, одобряющий или отклоняющий кандидатуры конкретных заемщиков и утверждающий конкретные условия кредитования каждого из них.

Кредитоспособность заемщика

Кредитоспособность заемщика – готовность заемщика выполнять принимаемые на себя финансовые обязательства. Определяется на основе анализа его кредитной истории.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение независимой оценки закладываемого объекта недвижимости является обязательным условием при выдаче ипотечного кредита.

Платежеспособность заемщика

Платежеспособность заемщика – способность заемщика своевременно погасить кредит. Предполагает анализ доходов и расходов.

Созаемщик

Созаемщик – лицо, становящиеся сособственником приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечающее перед кредитором за возврат кредита. Как правило, созаемщиком выступает супруг. При этом доходы созаемщика учитываются при расчете суммы кредита.

Ссудный счет

Ссудный счет – персональный счет заемщика, открываемый в банке-кредиторе для перечисления кредитных средств и для последующего зачисления на него платежей по кредиту.

Ставка LIBOR

Ставка LIBOR – средневзвешенная ставка рефинансирования кредитов, устанавливаемая Лондонской межбанковской биржей.

Ставка MosPrime

Ставка MosPrime – является независимой индикативной ставкой, рассчитывается Национальной валютной ассоциации (НВА) на основе ставок предоставления рублевых депозитов, объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам. При включении банков в список для формирования ставки MosPrime принимается во внимание их репутация, финансовое положение, объем операций и наличие опыта работы на московском денежном рынке.

Юридическая база

Налоговый кодекс Российской Федерации – часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ – статьи 20, 220;

Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935, параграф 3, главы 23);

Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц»;

Инструкция Госналогслужбы РФ от 29.06.1995 N 35 (ред. от 28.04.1999) По применению закона российской федерации «О подоходном налоге с физических лиц»;

Шевчук Д.А. Гражданский процесс. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006;

Шевчук В.А., Шевчук Д.А. Банковское право: Учеб. пособие. – М.: Издательство РИОР, 2005;

www.denisshevchuk.narod.ru www.interfinance.ru www.interfinance.info www.pavlino-rus.narod.ru www.zheleznodorozhni.narod.ru www.corporateresources.narod.ru

www.mgu-frank.narod.ru

Приложения

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. СЛОВАРЬ ОПРЕДЕЛЕНИЙ И ТЕРМИНОВ

В настоящее время при проведении операций с недвижимостью, в деловой и экономической литературе, используются в основном понятия и терминология, либо имеющие конкретную трактовку в действующих законодательных и нормативных актах, либо общепринятые и однозначно понимаемые в обществе понятия. Ниже приведены в алфавитном порядке наиболее употребляемые понятия в сфере недвижимости, за исключением тех, которые подробно рассматриваются в настоящем учебном пособии.

Акт передачи – документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера законодательства в отношении объектов недвижимости. Акт передачи удостоверяет передачу титула на землю дочернему лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга. В случае невыполнения обязательств со стороны заемщика доверенное лицо имеет право продать землю для компенсации долга.

Акт покупки объекта недвижимости – юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи объекта недвижимости. Акт покупки объекта недвижимости содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя объекта недвижимости, обозначение объекта недвижимости, принятое в документах регистрационной системы, реквизиты свидетелей сделки. Во многих странах, ведущих юридический кадастр, регистрация акта купли-продажи объекта недвижимости производится специальной службой при суде низшей инстанции или особым учреждением, имеющим права суда, которые одновременно с регистрацией акта оформляют титул (документ о праве собственности) нового владельца объекта недвижимости.

Амортизация кредита – процесс погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам.

Андеррайтинг – анализ кредитного и процентного рисков по ипотечному кредиту; подготовка заключения о ставке процента и условиях кредитования, соответствующих уровню риска.

Аренда земли – форма землепользования, при которой собственник земли передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения на нем хозяйства за определенное вознаграждение.

Арендатор – юридическое или физическое лицо, получающее на законных основаниях во временное пользование объект недвижимости.

Арендная плата – плата, уплачиваемая арендатором арендодателю за пользование арендным объектом недвижимости. Она включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного объекта, а также часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду объекта недвижимости (арендный процент).

Арендодатель – юридическое или физическое лицо, которое является собственником или балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование арендатору на договорных началах.

Аукцион публичный – способ продажи, при котором объект недвижимости предварительно выставляют для осмотра возможными покупателями. Общие условия продажи определяются продавцом, а покупателем считается лицо, предложившее в ходе проведения аукциона наивысшую цену за выставляемый объект недвижимости.

База оценки объекта недвижимости– вид стоимости объекта недвижимости, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Балансовая стоимость – стоимость основных средств хозяйствующего субъекта (предприятия), т. е. долгосрочных активов, находящихся на ее балансе. Исчисляется как первоначальная стоимость приобретения или создания объекта недвижимости, по которой он был занесен в балансовую ведомость, за вычетом накопленного износа.

Баланс основных средств – составляемый хозяйствующим субъектом баланс, характеризует поступление, расходование и выбытие основных средств (зданий, сооружений, оборудования) за определенный период времени.

Благоустройство – совокупность работ по:

– инженерной подготовке территории, устройству дорог, развитию коммуникационных сетей и сооружение водоснабжения, канализации, энергоснабжения и др.;

– улучшению микроклимата, охране от загрязнения воздушного бассейна, открытых водоемов и почвы, санитарной очистке, снижению шума и др.

Благоустройство осуществляется в целях приведения той или иной территории в состояние, пригодное для строительства и нормального использования по назначению, созданию здоровых, удобных и культурных условий жизни населения.

Вторичный ипотечный рынок – рынок, где осуществляется купля-продажа первых закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения.

Выборка – часть совокупности экономических объектов или показателей, отобранных для изучения, чтобы сделать заключение обо всей совокупности. Выборка должна быть составлена таким образом, в таком количестве, чтобы быть статистически представительной (репрезентативной), то есть отображать исследуемую совокупность. Например, чтобы изучить спрос, предложение цены на рынке, достаточно обследовать только отдельные сегменты рынка.

Выбытие основных средств – ликвидация, реализация, передача другим хозяйствующим субъектам, гибель от стихийных бедствий объектов, числящихся в составе основных фондов.

Гарантия –

– поручительство, обеспечение выполнения обязательств. Продавец обычно представляет гарантию качества, покупатель – оплаты договорной стоимости; по согласию сторон гарантом исполнения договорных обязательств может быть третье лицо, чаще известная фирма, банк;

– установленное законом обязательство продавца отвечать за материальные недостатки объекта и за то, что объект недвижимости свободен от долговых обязательств и не находится в собственности третьих лиц.

Генеральный менеджер проекта – инвестиционно-строительная компания, которая утверждается в качестве ответственного исполнителя реализуемой программы ипотечного кредитования и наделяется для этого соответствующими правами по организации и осуществлению инвестиционной деятельности с участием банков, страховых компаний и третьих лиц. В качестве генерального менеджера проекта может выступать Фонд.

Генеральный план – часть проекта, содержащая комплексное решение вопросов планировки и благоустройства объекта строительства, размещения зданий, сооружений, транспортных коммуникаций, инженерных сетей, организации систем хозяйственного и бытового обслуживания.

Генеральный подрядчик – с согласия заказчика может привлекать к выполнению своих обязательств отечественные и иностранные фирмы, но при этом всегда остается ответственным за выполнение работы субподрядчиками.

Генеральный подрядчик обычно участвует вместе с генеральным поставщиком в сдаче заказчику комплектного оборудования или объекта в целом.

Государственная пошлина – денежные сборы, взимаемые в установленном государственном порядке и размерах специально уполномоченными учреждениями (судами, государственным арбитражем, нотариальными конторами и т. д.) за совершение действий в интересах юридических и физических лиц и выдачу документов, имеющих юридическое значение и связанных с объектами недвижимости.

Дата оценки объекта недвижимости– дата, по состоянию на которую произведена его оценка.