Поняття житлового фонду: його структура та види

Під час вивчення цього питання треба пам'ятати, що сукупність усіх житлових будинків, житлових приміщень, які знаходяться на території України і є придатними для проживання, згідно з чинним законодавством утворюють житловий фонд.

До нього входять: житлові будинки, квартири, частини квартир — жилі кімнати, придатні для постійного користування людьми.

Не включаються до житлового фонду нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб промислового характеру, а також збірно-розбірні будиночки, вагони тощо.

Слід звернути увагу, що відповідно до чинного Житлового кодексу житловий фонд можна поділити на державний, приватний, громадський житловий фонд та фонд житлово-будівельного кооперативу. Згідно з проектом Житлового кодексу за формою власності житловий фонд поділяється на державний, приватний, комунальний та житлові будинки, інші житлові приміщення, що перебувають у спільній власності різних суб'єктів приватної, державної, комунальної форми власності.

Державний житловий фонд складається з об'єктів житлового фонду, що належать державним підприємствам, установам, організаціям на правах повного господарського відання або оперативного управління.

Суб'єктом права власності на державний житловий фонд є держава. Квартири, будинки, що належать до державного житлового фонду, можуть бути приватизовані громадянами України. Власність загальнодержавного житлового фонду, що перебуває у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ та організацій, може бути передана в комунальну власність у разі банкрутства, зміни форми власності або ліквідації цих підприємств, установ, організацій. Порядок передачі в комунальну власність загальнодержавного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ, організацій, регулюється постановою Кабінету Міністрів України від 6 листопада 1995 р. №891.

До приватного житлового фонду входять індивідуальні жилі будинки, приватизовані, побудовані і придбані квартири і будинки; квартири і будинки придбані громадянами на інших підставах.

Будинки, що належать громадянам на праві власності, за своєю економічною природою є предметом особистого, індивідуального користування і призначені для їх проживання. Власник житлового будинку має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Власник квартири на свій розсуд може здійснювати ремонт і зміни у квартирі за умови, що ці зміни не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Разом з тим варто зазначити, що громадяни — власники жилих будинків можуть використовувати його для власного проживання, проживання членів його сім'ї чи здавати для проживання інших осіб. Юридична особа може мати житло у власності лише для його здачі для проживання іншим громадянам.

Комунальний житловий фонд належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст. Саме вони і є суб'єктами права власності на комунальний житловий фонд.

Комунальний житловий фонд являє собою один з основних об'єктів комунальної власності, призначений для задоволення потреб населення відповідної території в житлі.

До житлового фонду колективної власності входять громадський житловий фонд і фонд житлово-будівельних кооперативів. Суб'єктами права власності на колективний житловий фонд є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, кооперативи, господарські товариства, об'єднання громадян, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.

Розглядаючи це питання, слід відзначити і те, що відповідно до проекту Житлового кодексу житловий фонд можна поділити за призначенням на житловий фонд загального призначення, житловий фонд соціального призначення, житловий фонд спеціального призначення (ст. 8 Проекту Житлового кодексу).

Ці житлові фонди формуються шляхом будівництва нового житла, реконструкції існуючих житлових будинків, а також переобладнання нежитлових будинків у житлові, передачі у державну та комунальну власність житла, вилученого на підставі судових рішень, що підлягають примусовому виконанню, добровільного дарування або визначеного в установленому порядку безгосподарним, придбання житла.

Управління житловим фондом

Розглядаючи зазначене питання, слід пам'ятати, що управління житловим фондом здійснюють органи виконавчої влади, державні комітети і відомства, місцеві ради, спеціально уповноважені органи, які повинні здійснювати державне управління в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду. Крім того, участь в управлінні і забезпеченні схоронності житлового фонду беруть також громадські організації, трудові колективи, громадяни.

Зважаючи на те, що Кабінет Міністрів України є центральним органом виконавчої влади, то саме він покликаний регулювати державну політику в сфері житла.

Органом спеціальної компетенції є Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України (далі — Держбуд). Відповідно до Положення про Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України, затвердженого указом Президента України від 20 серпня 2002 р. № 725/2002, він є центральним органом виконавчої влади і бере участь у формуванні державної житлової політики, державної науково-технічної та економічної політики у сфері містобудування, будівництва і комунального господарства та забезпечує проведення її в життя. Його діяльність і координує Кабінет Міністрів України через міністра економіки.

У межах своїх повноважень здійснюють управління житловим фондом і виконавчі органи обласних, районних, міських, селищних, сільських рад. Вони здійснюють державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду, керують житловим господарством, забезпечують правильну експлуатацію і схоронність жилих будинків, що є у віданні відповідної ради, організовують їх капітальний і поточний ремонт, здійснюють управління житловим фондом місцевих рад; здійснюють облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, та інше.

Управління житловим фондом у межах своїх повноважень здійснюють також обласні, районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації. При міських державних адміністраціях м. Києва та Севастополя існують управління житлового господарства та комунального господарства, які відповідно до Типових положень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 29 червня 1996 р. № 707, є місцевими органами державної виконавчої влади.

Управління житлового господарства Київської та Севастопольської міських адміністрацій здійснює керівництво у сфері житлового господарства міст. Основними його завданнями є реалізація державної політики щодо комплексного розвитку житлового господарства міста, експлуатації та ремонту житла, виконання робіт і надання послуг на замовлення населення; участь у розробленні проектів програм економічного і соціального розвитку міста, цільових програм, спрямованих на підвищення рівня забезпеченості житлово-комунальними послугами та поліпшення їх якості, в тому числі з постачання якісною питною водою, охорони навколишнього природного середовища, енергозбереження.

Слід пам'ятати, що важливе значення для покращення експлуатації житлового фонду та забезпечення його збереження має діяльність житлово-експлуатаційних організацій, які створюються для експлуатації державного і громадського житлового фонду, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку.

Основні функції житлово-ксплуатаційної організації полягають у забезпеченні схоронності житлового фонду і належного його використання, високому рівні обслуговування громадян; контролі додержання громадянами правил користування житловими приміщеннями; утриманні житлового будинку і прибудинкової території.

У великих містах створюються ремонтно-будівельні і житлово-експлуатаційні служби, житлово-комунальні відділи, ремонтно-експлуатаційні управління та ін.

Крім того, відповідно до концепції державної житлової політики громадяни України також можуть брати участь в управлінні житловим фондом. Метою такої участі є захист своїх економічних і соціальних прав та інтересів.

Відповідно до Житлового кодексу в управлінні державним і громадським житловим фондом та в забезпеченні його схоронності беруть участь професійні спілки, трудові колективи, громадські організації та громадяни. Вони беруть участь у розробленні і здійсненні заходів щодо поліпшення експлуатації житлового фонду, здійсненні контролю за якістю і строками виконання інших заходів з управління житловим фондом та забезпечення його схоронності.

В Україні дедалі частіше почали створюватися об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 р. № 2866/ІП набрав чинності з дня опублікування 4 січня 2002 р. № 2). У Законі зазначаються організаційні та правові засади створення, функціонування, реалізації і ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку. Будучи юридичною особою, це об'єднання може взяти житловий комплекс на власний баланс для управління ним, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення відповідної діяльності про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Крім того, варто зазначити, що розвиток житлового фонду, постійне підвищення вимог населення до благоустрою житла обумовлюють необхідність удосконалення організаційних форм управління житловим фондом. Тож певних змін потребують норми нині чинного Житлового кодексу, оскільки він ще передбачає компетенцію колишнього Союзу РСР. Виходячи з цього, положення статей Житлового кодексу потрібно узгоджувати з нормативними документами, прийнятими пізніше.