Проблеми формування ринків землі та нерухомості.

У постсоціалістичних країнах в умовах трансформа­ційних змін у державній власності завдяки роздержавленню і приватизації почалося становлення ринків нерухомості та землі.

У соціалістичному минулому, за умов адміністративно-командної економіки незначна частина об'єктів нерухомості мала товарні властивості, тобто такі об'єкти могли продаватися та ку­пуватися (наприклад, дачі, кооперативні квартири). Але переваж­на частина об'єктів нерухомості не брала участі у процесах това­рообміну.

За сучасних умов в усіх постсоціалістичних країнах з розвит­ком ринкових відносин та ринкових механізмів нерухомість та земля стали важливими об'єктами національних ринків.

Важливо з'ясувати сутність поняття «нерухомість».

Нерухомість — всі об'єкти, які створені людьми й знаходяться на зем­лі і не розривно з нею пов'язані, а також всі природні ресур­си (земельні, лісові, водні ресурси, родовища корисних ко­палин тощо).

Нерухомість і земля мають особливі риси, які визначають специфічність цих ринкових об'єктів.

По-перше, земля має таку важливу властивість, як обмеже­ність, тому відтворення об'єктів нерухомості на землі є також обмеженим.

По-друге, земля і об'єкти нерухомості мають високу капіта­ломісткість, тривалість створення та існування, неоднорідність. Ці риси зумовлюють специфічність попиту та пропонування на ринках нерухомості, впливають на процеси інвестування, ціноут­ворення, заощадження.

По-третє, земля і об'єкти характеризуються непереміщуваністю й низькою ліквідністю. Ці риси не впливають негативно на землю та об'єкти нерухомості, не зменшують їхньої ринкової вар­тості через обмеженість та таку важливу властивість як здатність давати дохід у вигляді ренти.

По-четверте, саме властивість землі та нерухомості приносити власникові ренту зумовлює найвищу цінність цих ринкових об'єктів, яка посилюється через набір прав, що виникають у про­цесі володіння землею та нерухомістю.

По-п'яте, земля і нерухомість через свою обмеженість і здатність приносити ренту являють собою унікальні об'єкти, здатні забезпе­чувати стабільний дохід, через що вони стають найбільш надійними і прогнозованими об'єктами оподаткування для держави.

По-шосте, розвиненість прав власності (право володіння, пра­во користування і право розпорядження) на землю і об'єкти не­рухомості, з одного боку, зумовлює найактивнішу роль держави в регулюванні всієї системи земельних і майнових відносин, а з другого боку, потребує особливої інфраструктури, що складаєть­ся із певних об'єктів і суб'єктів, що виконують специфічні послу­ги й операції та обслуговують землю і нерухомість.

Ринок землі та нерухомості — це важливий сегмент національ­ного ринку, що має свою внутрішню структуру (рис. 5.1).

Ринок нерухомості— особливий вид ринку, на якому об'єктом купівлі-продажу чи застави для отримання кредиту є нерухомість.

Рис. 5.1. Структура ринку землі та нерухомості

З наведеної схеми бачимо, що ринок житлової та нежитлової нерухомості інакше можна об'єднати в ринок інвестиційного блага. Це пояснюється тим, що будь-яка нерухомість є капіталь­ним вкладенням, пов'язана з інвестуванням, із вкладанням гро­шових коштів. Інвестування в нерухомість пояснюється бажан­ням отримати дохід від нерухомості, здійснюється з метою створення дохідної нерухомості. Будь-яку нерухомість можна вважати дохідною, якщо вона дає реально або потенційно ренту у вигляді орендної плати за користування нею, або якщо її вартість зростає внаслідок постійного перевищення попиту на нерухо­мість над її пропонуванням. Але якщо вищеназвані ситуації не мають місця, використання нерухомості або з метою індивіду­ального споживання домогосподарствами (споживча нерухо­мість) або для виробничо-господарської діяльності (виробнича нерухомість) суб'єктів господарювання також є дохідним, оскіль­ки завдяки наявності такої нерухомості стає можливою життє­діяльність суб'єктів економіки. Можна стверджувати, що будь-яка нерухомість, а також земля є тими капітальними ресурсами, які являють собою фактори виробництва і чинники зростання вар­тості.

Дохідність нерухомості й землі посилюється найбільшою роз­виненістю прав власності на ці об'єкти. Право володіння дає мож­ливість власнику по своїм бажанням продавати-купувати неру­хомість і землю, здавати їх в оренду, закладати, передавати у спадок тощо. Право користування дає можливість різним суб'єктам економіки користуватися землею і нерухомістю через їх оренду, суборенду, лізинг і т. ін. Право розпорядження також дає змогу використовувати різні способи управління й регулю­вання землею та нерухомістю власником або іншими суб'єктами господарювання, яким надається таке право, з відповідним отри­манням певної частки доходу за таку діяльність.

Таким чином, висока цінність землі та нерухомості визнача­ється не тільки її матеріальним змістом (це є єдністю капіталу і землі), а й набором прав, що виникає в результаті володіння цими об'єктами.

В Україні, як і в інших постсоціалістичних державах, у проце­сі трансформації до цивілізованих ринкових відносин відбуваєть­ся формування та подальший розвиток ринків землі та нерухомо­сті. Але оскільки всім постсоціалістичним країнам притаманна ринкова трансформація інверсійного типу, оскільки відбувається зміна послідовності економічних перетворень порівняно з класичною моделлю формування ринкової економіки, то і формування рин­ків землі та нерухомості також має інверсійний характер. Це й зумовлює особливості формування та розвитку ринків землі і не­рухомості в постсоціалістичних країнах.

Виокремимо етапи розвитку ринку землі в Україні у процесі трансформації економіки до ринкових відносин.

В Україні з 1992 р. розпочалася приватизація земельних діля­нок громадянами країни для індивідуального житлового, гараж­ного й дачного будівництва, особистого підсобного господарства, фермерського господарства. З 1993 р. ділянки землі продаються для господарсько-підприємницької діяльності.

Саме з початку 90-х років XX ст. розпочинається перший етап реформування аграрних і земельних відносин, формування ринку землі в Україні — поява і розвиток різноманітних форм земель­ної власності. Необхідно зазначити, що на цьому першому етапі не ставилося завданням пріоритетного розвитку приватної влас­ності, а головною метою був розвиток різноманітних альтернатив­них форм власності, які б відповідали найкращим чином госпо­дарським умовам, соціально-психологічним потребам людей, ін­тересам суб'єктів господарювання в аграрному секторі. До кінця 90-х років завдання першого етапу реформування аграрної сфери було здійснено.

Наступний, другий етап такого реформування — перетворен­ня землі на товар. Це складний процес для пострадянських країн як через відсутність досвіду у суб'єктів з купівлі-продажу землі, так і внаслідок психологічного сприйняття «пострадянською лю­диною» землі як оплоту державної власності. І хоча державою в 90-х роках були прийняті відповідні нормативно-законодавчі до­кументи, вони мали обмежений характер і не сприяли ринковим процесам в аграрному секторі (не передбачалась конкуренція, земля передавалася безоплатно, не враховувалися ринкові мож­ливості попиту і пропонування в аграрній сфері тощо).

Паралельно з другим етапом реформування земельних відно­син і становлення ринку землі розпочався третій етап — земля стає не тільки товаром, а й капіталом. Інакше кажучи, розпочався процес капіталізації землі. Земля, виступаючи як капітал, являє собою найбільш надійне підґрунтя для отримання кредиту, що викликало розвиток іпотечного кредитування у країні. Земля — капітал, коли вона здається в оренду, дає своєму власникові дохід у вигляді ренти. Це може бути рента рідкості (монопольна рента) або диференційна рента, яка пов'язана з місцеположенням, які­стю і родючістю землі або із поліпшенням землі. Відомо, що аб­солютну ренту приносять всі землі без винятку, що перебувають у приватній власності. Поліпшення, проведені на землі, зроста­ються з нею, додають їй нових вигід, збільшують вартість і цін­ність землі-капіталу.

Перетворення землі в товар і капітал у постсоціалістичних країнах вимагає регулювання і контролю з боку держави за роз­витком ринків землі і нерухомості.

Оскільки земля є природною монополією, що і дає можливість власнику привласнювати ренту, і саме навколо землі склалася си­стема прав власності й повноважень (володіння, розпорядження, користування), то найактивніше держава регулює і контролює земельні та рентні відносини, розвиток ринку землі. Так, з метою рівноправного розвитку всіх форм власності і сучасних форм гос­подарювання в аграрному секторі, раціонального і ефективного використання земель для різних видів діяльності в Україні було прийнято Земельний кодекс, Кодекс «Про надра» та інші законо­давчо-нормативні документи.

Держава також опікується регулюванням і контролем за пра­вом власності як на землю, так і на об'єкти нерухомості на землі. Стосовно прав на землю існує кадастровий спосіб реєстрації та­ких прав. У 1993 р. Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову «Про порядок ведення державного кадастру». В дер­жавному кадастрі зареєстровані права володіння і користування землею, орендні відносини; визначені кількість і якість земель, оцінка землі тощо. В Україні існує єдина система державних органів земельних ресурсів.

Взагалі подальший цивілізований розвиток ринків землі та не­рухомості потребує певних умов і дій з боку відповідних держав­них органів:

— створення ефективних економічних і юридичних способів регулювання ринків землі та нерухомості, які повинні узгоджува­ти державні, суспільні і приватні інтереси суб'єктів цих ринків;

— захист прав власності суб'єктів ринків землі та нерухомо­сті, створення надійної, стабільної правової бази для регулюван­ня і контролю над всіма операціями із землею та нерухомістю;

— підтримка розвитку різноманітних форм власності на зем­лю і об'єкти нерухомості, вдосконалення конкурентних методів придбання прав власності (у тому числі і права користування на умовах оренди) на землю і об'єкти нерухомості через аукціони, конкурси, тендери тощо;

— створення надійної інформаційної системи та удосконален­ня механізмів оподаткування землі та об'єктів нерухомості;

— вдосконалення реалізації прав власності на землі несільсь-когосподарського призначення, на міські землі, на землі перспек­тивного інвестування;

— регулювання процесів ринкового ціноутворення на ринках землі та нерухомості, підтримка розвитку інфраструктури цих ринків.