Главная Случайная страница


Категории:

ДомЗдоровьеЗоологияИнформатикаИскусствоИскусствоКомпьютерыКулинарияМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОбразованиеПедагогикаПитомцыПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРазноеРелигияСоциологияСпортСтатистикаТранспортФизикаФилософияФинансыХимияХоббиЭкологияЭкономикаЭлектроника






Осн-е особенности российского рынка недвиж-ти

1) Различия рынков недвиж-ти по регионам (Фактор: неодинаковые природные, эк. усл-я и позиции местных орга­нов власти различных регионов; Рез-т: различия в инвестици-й привлека­т-ти, активности рынков и ур-не цен на аналогичные объекты в различных регионах);

2) Несоответствие стоимости недви­ж-ти фин. возможно­стям большей части насел-я (Фактор: падение уровня реальных доходов насел-я, слабое развитие мех-ма ипотечного кредитов-я; Рез-т: Ограниченность инвестиц-х ресур­сов, низкая ликвидность недвиж-ти относительно др. товаров, снижение V-в нового строит-ва, слабое развитие рынка недвиж-ти в целом);

3) Недостаточная информирован­ность участников (Фактор: сокрытие фактич-х цен продаж, слабое развитие информационной инфрастр-ры; Рез-т: дополнительные затраты на сбор и про­верку данных при анализе эф-ти инвестиц-х проектов, поступление налоговых платежей не в полном V-е);

4) Неравномерность развития сегмен­тов рынка(Фактор: различия в ликвидности и законода­т-ве для разных типов недвиж-ти; Рез-т: рынок земли практически не развит);

5) Невозможность точных прогнозов тенденций развития (Фактор: эк-я и политич-я неста­бильность; Рез-т: затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиц-я актив­ность, слабо развита система ипотечн. кредитов-я);

6) Несоответствие текущего исполь­з-я осн-й части земли и строений наиболее эф-му (Фактор: строит-во большинства объектов в период директивного (нерын.) упр-я эк-кой; Рез-т: необходимость при оценке недвиж-ти и анализе инвестиц-х проектов ос­новываться не на текущем, а возможном наиболее эф-ном варианте исполь­з-я объектов).

58. Осн-е подходы и методы оценки недвиж-ти: алгоритм и обл. применения. Особен-ти оценки объектов ГХ

Как и любой товар на рынке, объект недвиж-ти имеют цену, стоимость.

Цена объекта недвиж-ти (ОН) - цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвиж-ти.Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке опр-ным обр. связана со стоим-ю ОН, часто термин использ-ся как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рын. стоимости. Эта разница, наз. «поправка на сделку», зависит от ряда причин, на­пр. наличия аналогов или стабильности рынка.

Рын. стоим. ОН- расчетная денежн. ∑, по кот. продавец, имеющий полную инф-ю о стоим. имущ-ва и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную инф-ю о стоим. имущ-ва и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Т.е., это наиболее вероятная цена, по кот. он м/б продан на от­кр-м рынке в усл-х конкуренции.При этом предполаг-ся что стороны располагая всей необходимой инф-ей, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвыч-е обстоят-ва. Опр-ная т.о. рын. стои­м. явл-ся предметом для торга и содержит диапазон колеб-й в сторону повыш-я и пониж.

Понятие стоимости ОН имеет множество различных аспектов. Это рын. стоим. и стоим. замещения, потребит-ная и восстановит-я стоим., инвестиц-я и страх-я стоим., стоим. для целей налогообл-я и ликвидационная стоим., первоначальная и остаточная стоим., залоговая стоим. и стоим. права аренды ОН, стоим. действующ.о пред­пр-я и стоим.ОН при сущ-ющем использ-нии и т.д.

Потребит-я стоим.(стоим. в использ-нии) - отражает ценность ОН для конкретн. собств-ка, кот. не собирается выставлять объект на рынок недвиж-ти.Оценка стоим. - производится исходя из сущ-щего профиля его использ-я и тех фин.-эк. параметров, кот. наблюдались в период предыстории функционир-я объекта и прогнозир-ся в будущ.

Рын. стоим. опр-ся исходя из принципа наилучш. и наибол. эф-го использ-я, по­требит-я стоим. - исходя из текущ. использ-я объекта.

Восстановит-я стоим.(стоим. воспр-ва копии ОН в ценах на дату оценки) – опр-ся затратами в текущих ценах на строит-во точной копии оцениваемого объекта. Использ-ся такие же архитектурные решения, примен-ся те же строит-е конструкции и материалы. И кач-во строительно-монтажных работ аналогично.В дан. случае воспроизво­дятся тот же моральн. износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, кот. имелись у оцениваемого объекта.

Стоим. замещ-я(стоим. аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) – опр-ся расходами в текущих ценах на строит-во ОН, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построен-го в новом архитектурном стиле с ис­польз-м соврем-х проектных нормативов и прогрессивных мат-лов и констр-й, соврем-го оборуд-я ОН.

Т.О., восстановит-я стоимость выражается издержками на воспр-во точной копии объекта, а стоимость замещения - из­держками на создание объекта функционального аналога.

Понятие «инвестиц-я стоим.»(сходное с понятием «стоим. в использ-нии») – стоим. ОН, опр-мую интересами инвестора и рез-тами инвестиц-го проектир-я. Расчет инвестиц-й стоим. производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиц. стоим. рассчитывается для конкретного ин­вестора ИП либо объекта, приносящего доход, и м/отличаться от его рын. стоим. в большую и в меньшую сторону, но могут и =.

Страх-я стоим.стоим. полного возмещ-я их ущерба при наступл-и страх-го случ. На базе страх-й стоим.ОН опр-ся страх-е ∑,выплаты и %.

Налогооблагаемая стоим. (стоим. до налогооблож-я) имущ-ва юр. и физ. лиц -опр-ся аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рын. стоим., либо восстановит-й стоим. ОН. В наст. время, оценка ОН производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентари­зационной стоим. ОН. Она базируется на восстановит-й стоим. ОН.

Ликвидационная стоим.- чистая денеж. ∑, кот. собственник ОН м/получить при ликвидации ОН или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость– фактич-е затраты на приобретение или создание на момент начала его использ-я.

Остаточная стоимость- стоимость объекта с учетом износа.

Стоим.ОН при сущ-ющем использ-и–рын.стоим.ОН, основанная на про­долж-и формы его функционир-я при предполож-и возможн-ти его продажи на рын.

Стоим. действующ. предпр-я– стоим. единого имущ-го комплекса, опр-мая в соответств.с рез-тами функ­ционир-я сформировавш-ся пр-ва.

Залоговая стоимость– стоим. ОН для целей обеспеч-я кредита.

Стоимость специализированных- стоимость объекта недвиж-ти, кот.в силу своих специфич. особен­ностей не м/б продан на рынке.

Стоим. права аренды–единовр-я плата за право пользов-я и распоряж-я ОН.

Последнее изменение этой страницы: 2016-08-29

lectmania.ru. Все права принадлежат авторам данных материалов. В случае нарушения авторского права напишите нам сюда...