Категории: ДомЗдоровьеЗоологияИнформатикаИскусствоИскусствоКомпьютерыКулинарияМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОбразованиеПедагогикаПитомцыПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРазноеРелигияСоциологияСпортСтатистикаТранспортФизикаФилософияФинансыХимияХоббиЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Осн-е особенности российского рынка недвиж-ти1) Различия рынков недвиж-ти по регионам (Фактор: неодинаковые природные, эк. усл-я и позиции местных органов власти различных регионов; Рез-т: различия в инвестици-й привлекат-ти, активности рынков и ур-не цен на аналогичные объекты в различных регионах); 2) Несоответствие стоимости недвиж-ти фин. возможностям большей части насел-я (Фактор: падение уровня реальных доходов насел-я, слабое развитие мех-ма ипотечного кредитов-я; Рез-т: Ограниченность инвестиц-х ресурсов, низкая ликвидность недвиж-ти относительно др. товаров, снижение V-в нового строит-ва, слабое развитие рынка недвиж-ти в целом); 3) Недостаточная информированность участников (Фактор: сокрытие фактич-х цен продаж, слабое развитие информационной инфрастр-ры; Рез-т: дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эф-ти инвестиц-х проектов, поступление налоговых платежей не в полном V-е); 4) Неравномерность развития сегментов рынка(Фактор: различия в ликвидности и законодат-ве для разных типов недвиж-ти; Рез-т: рынок земли практически не развит); 5) Невозможность точных прогнозов тенденций развития (Фактор: эк-я и политич-я нестабильность; Рез-т: затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиц-я активность, слабо развита система ипотечн. кредитов-я); 6) Несоответствие текущего использ-я осн-й части земли и строений наиболее эф-му (Фактор: строит-во большинства объектов в период директивного (нерын.) упр-я эк-кой; Рез-т: необходимость при оценке недвиж-ти и анализе инвестиц-х проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эф-ном варианте использ-я объектов). 58. Осн-е подходы и методы оценки недвиж-ти: алгоритм и обл. применения. Особен-ти оценки объектов ГХ Как и любой товар на рынке, объект недвиж-ти имеют цену, стоимость. Цена объекта недвиж-ти (ОН) - цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвиж-ти.Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке опр-ным обр. связана со стоим-ю ОН, часто термин использ-ся как синоним стоимости в обмене. Цена сделки может значительно отличаться от рын. стоимости. Эта разница, наз. «поправка на сделку», зависит от ряда причин, напр. наличия аналогов или стабильности рынка. Рын. стоим. ОН- расчетная денежн. ∑, по кот. продавец, имеющий полную инф-ю о стоим. имущ-ва и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную инф-ю о стоим. имущ-ва и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Т.е., это наиболее вероятная цена, по кот. он м/б продан на откр-м рынке в усл-х конкуренции.При этом предполаг-ся что стороны располагая всей необходимой инф-ей, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвыч-е обстоят-ва. Опр-ная т.о. рын. стоим. явл-ся предметом для торга и содержит диапазон колеб-й в сторону повыш-я и пониж. Понятие стоимости ОН имеет множество различных аспектов. Это рын. стоим. и стоим. замещения, потребит-ная и восстановит-я стоим., инвестиц-я и страх-я стоим., стоим. для целей налогообл-я и ликвидационная стоим., первоначальная и остаточная стоим., залоговая стоим. и стоим. права аренды ОН, стоим. действующ.о предпр-я и стоим.ОН при сущ-ющем использ-нии и т.д. Потребит-я стоим.(стоим. в использ-нии) - отражает ценность ОН для конкретн. собств-ка, кот. не собирается выставлять объект на рынок недвиж-ти.Оценка стоим. - производится исходя из сущ-щего профиля его использ-я и тех фин.-эк. параметров, кот. наблюдались в период предыстории функционир-я объекта и прогнозир-ся в будущ. Рын. стоим. опр-ся исходя из принципа наилучш. и наибол. эф-го использ-я, потребит-я стоим. - исходя из текущ. использ-я объекта. Восстановит-я стоим.(стоим. воспр-ва копии ОН в ценах на дату оценки) – опр-ся затратами в текущих ценах на строит-во точной копии оцениваемого объекта. Использ-ся такие же архитектурные решения, примен-ся те же строит-е конструкции и материалы. И кач-во строительно-монтажных работ аналогично.В дан. случае воспроизводятся тот же моральн. износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, кот. имелись у оцениваемого объекта. Стоим. замещ-я(стоим. аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) – опр-ся расходами в текущих ценах на строит-во ОН, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построен-го в новом архитектурном стиле с использ-м соврем-х проектных нормативов и прогрессивных мат-лов и констр-й, соврем-го оборуд-я ОН. Т.О., восстановит-я стоимость выражается издержками на воспр-во точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога. Понятие «инвестиц-я стоим.»(сходное с понятием «стоим. в использ-нии») – стоим. ОН, опр-мую интересами инвестора и рез-тами инвестиц-го проектир-я. Расчет инвестиц-й стоим. производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиц. стоим. рассчитывается для конкретного инвестора ИП либо объекта, приносящего доход, и м/отличаться от его рын. стоим. в большую и в меньшую сторону, но могут и =. Страх-я стоим.– стоим. полного возмещ-я их ущерба при наступл-и страх-го случ. На базе страх-й стоим.ОН опр-ся страх-е ∑,выплаты и %. Налогооблагаемая стоим. (стоим. до налогооблож-я) имущ-ва юр. и физ. лиц -опр-ся аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рын. стоим., либо восстановит-й стоим. ОН. В наст. время, оценка ОН производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоим. ОН. Она базируется на восстановит-й стоим. ОН. Ликвидационная стоим.- чистая денеж. ∑, кот. собственник ОН м/получить при ликвидации ОН или при его вынужденной продаже. Первоначальная стоимость– фактич-е затраты на приобретение или создание на момент начала его использ-я. Остаточная стоимость- стоимость объекта с учетом износа. Стоим.ОН при сущ-ющем использ-и–рын.стоим.ОН, основанная на продолж-и формы его функционир-я при предполож-и возможн-ти его продажи на рын. Стоим. действующ. предпр-я– стоим. единого имущ-го комплекса, опр-мая в соответств.с рез-тами функционир-я сформировавш-ся пр-ва. Залоговая стоимость– стоим. ОН для целей обеспеч-я кредита. Стоимость специализированных- стоимость объекта недвиж-ти, кот.в силу своих специфич. особенностей не м/б продан на рынке. Стоим. права аренды–единовр-я плата за право пользов-я и распоряж-я ОН. |
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-29 lectmania.ru. Все права принадлежат авторам данных материалов. В случае нарушения авторского права напишите нам сюда... |