Главная Случайная страница


Категории:

ДомЗдоровьеЗоологияИнформатикаИскусствоИскусствоКомпьютерыКулинарияМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОбразованиеПедагогикаПитомцыПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРазноеРелигияСоциологияСпортСтатистикаТранспортФизикаФилософияФинансыХимияХоббиЭкологияЭкономикаЭлектроника






Факторы, влияющие на цену объектов недвиж-ти

1.Объективные. Эк-кие факторы, кот. опр-ют средн. ур-нь цен конкретных сделок субъектами недвиж-ти. Делят на: 1) макроэк-е - факторы, связанные с обшей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса $, инфляция, безработица, ур-нь и усл-я оплаты труда, потребность в ОН, развитие внешнеэк-й деят-ти и т.д.); 2) микроэк-е - факторы, характер-щие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологиче. хар-ра: массированная реклама; инфляционные ожидания; симпатии; осведомленность и т.д.

3. Физич-е факторы: 1) местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфрастр-ры и транспортного сообщения напря­мую влияет на стоим. недвиж-ти; 2) архитектурно-конструктивн. решения - в завис-ти от назнач-я дальнейшего использ-я здания стоимость его будет увеличив-ся или уменьшатся; 3)состояние ОН; 4) наличие коммун-х услуг (эл.эн., водоснабж-е, теплосеть); 5)экологич. и сейсмические факторы (для жилой недвиж-ти данные санитарно-экологич. экспертизы м/значительно снизить стоим. жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков- увеличить стоим. квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир: 1) кол-во аналогичных предлож-й, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и в этой части города; 2) объективные «-»объекта (крайние этажи, планировка, износ); 3) престижность района; 4)экологич. обстановка в районе; 5) транспортное сообщение и развитость инфрастр-ры района.

В мировой практике применяются 3 осн-х подхода (м-да) к оценке стоимости ОН: затратный, доходный и рын-й,на основе кот. опр-ся различные виды стоимости объекта - рын., инвестиц-я, восстановит-я, стоимость замещ-я и т.д.

М-ды оценки недвиж-ти - конкретные способы применения принципов оценки - зависят от принимаемого подхода.

Зampатный- оценка стоим. полного воспр-ва или стоим.полного замещ-я оцениваемого ОН, затем вычитание величины физ., моральн. и эк. износа и затем + рын. стоим. земельн. участка, как незастроен-го.

Важный и сложный эл-т затратн.подхода – опр-е износа. Износ - утрата полезности и сниж-е стоимости ОН под действ-м различ. причин.

Затратный подход предусматр-ет выполнение обязат-х операций: 1)опр-е рын. стоим. земельн. участка, на кот. находится ОН (путем сравнения его со стоим-ю анало­гичных участков или использ-я методич-х рекомендации гос. органов); 2) опр-е стоим. замещения;

3)расчет всех видов износа оцениваемой недвиж-ти: физич., функционального и внешн. и опр-е стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ ОН из затрат на его воспр-во или замещ-е);

4) расчет общей стоим. ОН путем добавления к чистой стоимости замещ-я недвиж-ти стоимости рын. стои­мость участка земли.

Доходный-связан с опр-ем стоим. будущ. доходов от использ-я ОН.

Технология использ-я дан.подхода оценки предусмат-ет вып-е 5 операц

1-ая: опр-е будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предпр-я за последние 3 г., оценщик опр-ет валовой доход. Опр-ние валового дохода включает: 1) Оценку потенциального валового дохода, т.е. дохода, кот. способен принести ОН за год при усл-и полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Т.О., потенциальный вал-й доход - ожидаемая суммарная величина от осн-го вида деят-ти на оцениваемом ОН; 2)Оценку действит-го вал-го дохода, рассчитыв-ся исходя из потенциального вал-го дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, и добавляется дополнит-й доход от ОН (напр., от предпринимат-й деят-ти на тер­ритор.ОН или внутри него).

2-ая: вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, кот. отражены в балансе предпр-я. Дан. вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональн. пригодности ОН, кот. обеспеч-ет получ-е валового дохода.

Операционные издержки делят на:

- условно постоянные, кот. не зависят от степени эксплуатации ОН (напр., налог на имущ-во, страховые взносы);

- условно-переменные, кот. изменяются в завис-ти от степени использ-я и загрузки ОН (напр., плата за коммунальные услуги, уборку);

- резервы на замещ-е - на замену на протяжении эк-й жизни ОН отдельных его эл-тов (конструктивных, эксплуатац-х и интерьерных), особенно, кот. наиболее подвержены износу (напр., кровля, сантехника)

3-я: опр-ние и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка - опр-ся индивидуальными характер-ми предприним-ля.

Допустим, 70 % дохода будут потрачены на уплату аренды и др. производств-х расходов, тогда предприниматель м/получить в виде вознаграждения до 30 % от получ-го вал-го дохода. В случае выс. ур-ня конкуренции соотнош-е м/изме­н-ся за счет сокращ-я личн. дохода пред.

В чист. доходе не учит-ся ∑ по обслуж-ю кредитов и амортизац-х отчисл

4-я: оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл опр-ся как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю: список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный эл-т стоим-ти бизнеса» (Оксфордский словарь англ. яз.). М/у­ народный комитет по стандартам бух. учета считает, что гудвилл - «разница м/у стоим. бизнеса как единого целого и ры­н. ценой его активов». Оба опр-я харак-ют дополнит-ю стоим., получен-ю в рез-те индивид-х особенн-й ведения бизнеса и добавл-ю к стоим. оцениваемой недвиж-ти.

Для опр-ния стоим-ти гудвилл потенциальн. владельца, оценщик д/:

•включить осн-е активы владельца - землю и эл-ты пр-ва, в том числе машины и оборуд-е;

•исключить стоим. недвиж-ти арендатора (в том числе оборуд-е и акционерный капитал) и стоим. гудвилл, связанных с именем прежнего владельца (если таковая имеется);

•по требованию заказчика отдельно указать стоимость опр-ных позиций, связанных с недвиж-тью (мебель, активы арендатора и др.), если используется сравнительный метод оценки недвиж-ти.

Полученная стоим. гудвилл, связанная с собствен-тью, умнож-ся на коэф-т 1÷5. Выбор коэф-та зависит от мнения оценщика о надежности денеж. потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.

5-ая: опр-ние окончательной стоим. недвиж-ти. При этом могут использ-ся м-ды: 1)м-д капитализации доходов (метод прямой капитализации); 2) м-д дисконтированных денеж. потоков; 3) техника остатка.

Рын. подходоснован на анализе рын. продаж и явл-ся основой для большинства оценок недвиж-ти в рын. эк-ке. Он базируется на легко доступной для оценщика рын. инф-и, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное сужде­ние о цене объекта.

Процесс использ-я этого м-да - подбирается ОН аналогичный оцениваемом объекту, кот. уже имеет известную рын. цену; после сравнения их технико-эк. параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, опр-ся базовая стоим.

Технология использ-я дан.м-да оценки предусмат-ет вып-е 5 операц

1-ая: сбор сравнит-х данных. Оценщик собирает мах возможное кол-во инф-и о продаже аналогичных ОН. Источники инф-и: регистрация владельцев, инф-я коллег, официальные записи и статистич-е данные. В обязат-ом порядке д/присутствовать инф-я о стоим.1 м2 площади ОН, даты сделки, местонахождение ОН, усл-я сделки и др. показатели, кот. оценщик сочтет необходимыми.

2-ая: изучение сделок. Оценщик д/быть уверен, что сделка состоялась м/у 2-я независ-ми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факто­ры, в том числе и близкие отнош-я м/у сторонами. Оценщик д/ изучить усл-я, на кот. были достигнуты договоренно­сти о ∑ продажи ОН или арендной платы, сравнить эти величины с рын. инф-ей по дан. поводу. Арендная плата за новое здание, напр., на рынке недвиж-ти м/б хорошим индикатором, а сделка м/у связанными обязат-ми партнерами или род­ственниками - нет.

3-я: временные корректировки. Очень часто оценщик располагает инф-ей о сделках, кот. произошли несколько лет назад. В усл-х эк-ки с выс. уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

4-ая: корректировка различий по сопоставимым объектам недвиж-ти. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие ОН по размеру, местополож-ю, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик д/подходить к проблеме с той точки зр., что любая инф-я лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик опр-ет различия м/у сравниваемыми ОН, выра­жает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местополож-и объектов, степени их износа, опр-ет различия по многим др. факторам.

5-ая: вынесение решения о стоимости недвижимости.

Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвиж-ти требует особого рассмотрения, т.к., несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рын. аналогов, сущ-ет возможность прийти к неправильному заключ-ю о стои­мости. Размер оцениваемого ОН, его возраст и др. факторы оценщик д/сравнить с подобными факторами аналогич­ных ОН, сделать поправки в стоимостном выраж-и и учесть при дальнейшем анализе.

Затратный, доходный, рын. подходы к оценке недвиж-ти базируются на инф-и, собранной на одном и том же рынке недвиж-ти, но каждый имеет дело с различной стороной этого рынка и может значительно отлич-ся др. от др. =>, оконча­тельный вывод делают по совокупности их рез-тов, кот. д/быть близкими. Существ-е расхождения указывают на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвиж-ти.

Рынок недвиж-ти - совокупность отнош-й вокруг операций с ОН. Этот рынок - сфера вложения капитала в ОН и систему эк-х отнош-й, возникающих при операциях с недвиж-ю, кот. появляются при купле-продаже недвиж., ипотеке.

Последнее изменение этой страницы: 2016-08-29

lectmania.ru. Все права принадлежат авторам данных материалов. В случае нарушения авторского права напишите нам сюда...