Идентификация объектов кадастра недвижимости

Важнейшим элементом любой информационной системы является способ идентификации ее объектов. О чем же идёт речь? Компьютер может с огромной скоростью и точностью производить вычисления, но имеет и существенный недостаток – он не умеет понимать. Поэтому именно человек должен точно описать последовательность действий, которую будет выполнять компьютер.

Точнее, компьютеру нужно сказать, как искать, как добавлять, как обновлять и удалять объекты, которыми оперирует информационная система. Причем наиболее актуален вопрос поиска необходимого объекта.

В автоматизированных системах управления (АСУ) объекты кадастра недвижимости идентифицируется следующим образом:

Земельный участок–по кадастровому номеру объекта («Кадастровая зона», «Участок/Часть участка»).

Здание–по кадастровому номеру объекта («Кадастровая зона», «Участок/Часть участка», «Здание»).

Помещение–по кадастровому номеру объекта («Кадастровая зона», «Участок/Часть участка», «Здание», «Помещение»).

Служебная постройка–по кадастровому номеру объекта («Кадастровая зона», «Участок/Часть участка», «Здание»).

Физическое лицо–по «Документу», «Серии» и «Номеру».

Юридическое лицо – по «ИНН», если он известен, либо по «Организационно-правовой форме», «Названию организации» и «Юридическому адресу».

Кадастровое деление территорииосуществляется посредством кадастрового зонирования, то есть разграничения на иерархически соподчиненные кадастровые единицы. В качестве границ кадастровых округов принимаются границы субъектов РФ. Их кадастровые номера соответствуют перечню субъектов в Конституции РФ.

47: 06: 01 02 001: 0198

47– номер кадастрового округа(граница субъекта);

06– номер кадастрового района(граница муниципального образования);

01 02 001– номер кадастрового блока, массива и квартала(в границах МО выделяют отдельные блоки – территория населенных пунктов, массивы – садоводческие товарищества, дачные кооперативы, части населенных пунктов и квартала – микрорайоны);

0198– номер земельного участка в составе базового кадастрового квартала.

Полная идентификация земельного участка, как объекта недвижимости, помимо описания его местоположения, технических характеристик участка и сооружений, данных кадастрового учета, должна включать также юридическое описание объекта, правовое обоснование прав на недвижимость, зарегистрированное в установленном порядке.

Инвентаризация и межевание земель населенных пунктов

Статья 83. Главы XV. ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ), раскрывает:

– понятие земель населенных пунктов;

– понятие границ населенных пунктов. \

1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (городские земли, поселковые земли, земли сельских населенных пунктов).

2. Границагородской, поселковой черты и черты сельского населенного пункта – это внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от других категорий земель и является, как правило, административно-территориальной границей города, поселка, сельского населенного пункта. Границы городских, поселковых, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Граница городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и изменяется по решению Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

Статья 13. Федерального закона «О землеустройстве» – «Инвентаризация земель». \

Постановлением Правительства РФ от 12.07.1993 № 659 утверждено Положение о порядке проведения инвентаризации земель.

Инвентаризация земель проводится для выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ).

Инвентаризацию земельных участков по функциональному использованию можно подразделить на следующие виды:

– инвентаризация земель с целью определения арендной платы;

– инвентаризация земель с целью определения земельного налога;

– инвентаризация земель с целью определения цены земельных участков (для выкупа земли);

– инвентаризация земель с целью определения на территории муниципального района (образования) количества, площади и местоположения всех земельных участков, используемых гражданами и юридическими лицами, государственными и муниципальными организациями и учреждениями, для собственных целей;

– инвентаризация земель с целью определения возможности предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и иных целей.

Инвентаризации подлежат земли всех категорий, не используемые в сельскохозяйственном производстве.

Порядок инвентаризации

Для проведения инвентаризации земель создаются комиссии, в состав которых включаются: представители Росреестра, представители природоохранного органа, архитектурно-градостроительной и санитарно- эпидемиологической службы, органов сельского и лесного хозяйства, представители органов местного самоуправления, а также собственники земли, землевладельцы, землепользователи и арендаторы или их представители. При необходимости к работе комиссии могут привлекаться представители других органов и служб.

Проведение работ по инвентаризации земель и состав комиссии утверждается постановлением главы местной администрации.

При проведении инвентаризации выявляются:

– соответствие документов, удостоверяющих права юридических лиц на землю, фактически используемым земельным участкам;

– неиспользуемые либо используемые не по целевому назначению земельные участки;

– нарушенные и отработанные земли, подлежащие рекультивации;

– земли лесного фонда, не покрытые лесом, а также покрытые кустарником, малоценными лесными породами, расположенные за пределами пригородных зеленых зон и других особо охраняемых территорий.

В ходе инвентаризации земель устанавливаются их местоположение, площадь, качественное состояние, а также причины, приведшие к выявленным изменениям состояния земель.

По результатам проведенной инвентаризации земель на каждое землепользование (микрорайон, земельный участок) заводится самостоятельное дело с обосновывающими расчетами, графическим материалом, данными по вычислению площадей и подписанным всеми членами комиссии актом проведения инвентаризации земель. Одним из основных документов землеустроительного дела при инвентаризации земель населенных пунктов является декларация о факте использования земельного участка физическим или юридическим лицом. В декларации указывается:

1. Адрес, по которому расположен земельный участок.

2. Сведения о землепользователе (физическое лицо – ФИО, юридическое лицо – организационно-правовая форма предприятия, реквизиты, ФИО руководителя).

3. Правоудостоверяющие документы о земельном участке.

4. Описание объектов недвижимости на земельном участке.

На оборотной стороне декларации делают схематический план

Утвержденные постановлением главы администрации материалы инвентаризации земель являются основанием для перерегистрации прав на землю и внесения соответствующих изменений в земельно-кадастровую документацию.

Межевание земельпредставляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при покупке-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.

Межевание земель выполняют проектно-изыскательские организации, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.

Межевание земель включает:

– подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

– полевое обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) – опорных межевых знаков (ОМЗ);

– полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;

– составление технического проекта (задания) межевания земель;

– уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;

– согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;

– сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

– определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;

– определение площади земельного участка;

– составление чертежа границ земельного участка;

– контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;

– государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

– формирование межевого дела;

– сдачу материалов в архив.

Геодезическая сеть – это совокупность точек, закрепленных на местности, положение которых определено в общей системе координат.

Государственная геодезическая сеть (ГГС) является главной геодезической основой для всех видов геодезических и топографических работ.

Опорная межевая сеть (ОМС) является геодезической сетью специального назначения, создаваемой для координатного обеспечения государственного кадастра недвижимости (земельно-кадастровой документации), мониторинга земель, землеустройства и других мероприятий по управлению земельным фондом России.

8.8. Кадастровая информация: сбор, хранение, анализ, актуализация
кадастровой информации

Для эффективной организации управления хозяйственным комплексом и земельными ресурсами необходимо обеспечить сбор, хранение, группировку, обработку и использование больших объемов разнообразной информации по каждому кадастровому объекту исследований.

Традиционные системы организации учета и обработки данных о земельных участках с использованием ручного труда и малоэффективной вычислительной техники перестали отвечать возрастающим требованиям к сбору и передаче первичной земельно-оценочной информации, ее хранению, систематизации и обработке, а также выдаче в удобной для пользователей форме.

Поэтому в целях полной реализации новых земельных отношений в рыночной экономике необходимо создавать информационные системы земельного кадастра на автоматизированной основе с использованием современных компьютерных технологий.

Автоматизированная система Государственного кадастра недвижимости (АС ГКН) создается на основе общегосударственной систе­мы координат и является базой для формирования лесного, водного и других кадастров природных ресурсов и иных кадастровых систем.

Единство и сопоставимость земельно-кадастровых данных обеспечиваются единством принципов и методов ведения Государственного кадастра недвижимости, единой общегосударственной системой уникальной идентификации земельных участков, а также унификацией земельно-кадастровой документации. Связь между звеньями системы различных уровней должна осуществляться по электронным данным.

Базовым средством хранения информации в системе выступает картографический блок данных, состоящий из набора тематических цифровых карт, что позволяет обеспечить возможность эффективного дополнения и редактирования информации.

Автоматизированная система ведения земельного кадастра – комплексная операционная информационно-поисковая система фактографического типа, которая наряду с набором операций формирования, хранения и поиска данных располагает пакетом программных продуктов для решения земельно-кадастровых задач и выдачи результатов в удобном для пользователя виде.

Широкое распространение и применение в практической деятельности находят автоматизированные системы ведения земельного кадастра, состоящие из нескольких целевых узкоспециализированных информационных систем, которые благодаря своей модульной конструкции могут перестраиваться на разные группы решаемых задач. Такие модульные системы обладают наибольшей гибкостью, и, следовательно, наибольшей приспособленностью к смене решаемых задач обслуживаемой информационной системы.

Одновременно с этим эффективность работы автоматизированной системы земельного кадастра во многом определяется составом используемых технических средств, посредством которых она реализуется. Современные ЭВМ, компьютерные технологии и развитая система программных продуктов обеспечивают создание автоматизированной информационной системы веления земельного кадастра, работающей в различных режимах обработки и диалога в реальном времени.

Успешная разработка и внедрение автоматизированной информационной системы земельного кадастра во многом зависят от сформулированных основной пели и решаемых задач, организации руководства и финансирования проектных работ. Главное значение имеет синергическая характеристика системного подхода, т.е. достижение одновременного функционирования отдельных, но взаимосвязанных частей информационной системы, обеспечивающих большую общую эффективность, чем суммарная эффективность отдельных частей.

Информация, хранящаяся в АС ГКН, является источником ин­формационного обмена сведениями при осуществлении государ­ственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пользователями информации АС ГЗК являются:

– правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателем липа;

– органы государственной власти Российской Федерации, государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления;

– налоговые органы в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией;

– суды и правоохранительные органы, имеющие в производстве дела, связанные с конкретным земельным участком;

– органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет некоторых видов недвижимого имущества и территориальных зон в необходимом объеме;

– лица, имеющие право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или закону;

– иные установленные законом лица.

Объектом автоматизации является совокупность процессов формирования и ведения ГКН. С точки зрения автоматизации ГКН – многоцелевой, многоуровневый банк данных, содержа­щий необходимые и достоверные сведения и документы о природном, хозяйственном, экономическом и правовом режиме использования земель в Российской Федерации, в том числе юридически значимые сведения и документы об объектах кадастрового учета.

В основу построения АС ГКН положена совокупность концептуальных и системно-технических принципов.

8.9. Реестр собственников земельных участков (налогоплательщиков),
единый реестр земельных участков (земель)

Регистрация права собственности на землю осуществляется с целью внесения данных о земельном участке и правах на него в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Существует мнение, что регистрация права собственности на землю – обязательная процедура. На самом деле, обязательной государственная регистрация является лишь для недвижимого имущества, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно, после 29 января 1998 года.

Право собственности на землю, возникшее до вступления в силу указанного закона, признается юридически действительным и не требует обязательной государственной регистрации.

Таким образом, если имеется свидетельство на землю старого образца, то регистрация права собственности на землю не является обязательной процедурой. «Старое» свидетельство приравнивается к выдаваемым сегодня свидетельствам о государственной регистрации права. Объясняется это тем, что ранее, до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при выдаче свидетельств о праве собственности на землю существовала своего рода регистрация. Велись реестры собственников земельных участков.

По данным реестра собственников земельных участков и зарегистрированных в ЕГРП реестр собственников земельных участков (налогоплательщиков) ведется налоговым органом по месту нахождения объекта недвижимого имущества, при непосредственном участии Росреестра.

Росреестр передает всю имеющуюся информацию по регистрации объекта недвижимого имущества, перехода права собственности от одного собственника к другому, а также имеющуюся информацию по постоянному (бессрочному) пользованию, пожизненно наследуемому владению.

Для удобства организации ведения налогооблагаемой базы налоговый орган ведет реестр собственников земельных участков по видам собственности – по юридическим и физическим лицам, а также государственным и муниципальным предприятиям.

Все данные по государственному кадастровому учету земельных участков (земель) сведены в единый государственный реестр земель (ЕГРЗ).

Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) – это документ для проведения государственного кадастрового учета земель. Документ содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках, о моментах возникновения и прекращения существования участка (дата внесения в ЕГРЗ). Кроме того, ЕГРЗ содержит сведения о земельных участках с учетом:

– кадастрового номера и площади;

– местоположения (адрес);

– категории земель и разрешенного использования их;

– описания границ участков и их отдельных частей;

– зарегистрированных вещных прав и ограничений (обременений);

– экономических характеристик, включающих плату за землю;

– качественных показателей, в том числе плодородия отдельных категорий земель;

– наличия объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

ЕГРП и ЕГРЗ ведет Росреестр.

8.10. Положения природного и экологического блоков в системах кадастров,
их влияние на экономические и правовые основы

Земля и недвижимое имущество представляют наиболее ценные природные ресурсы любого народа. Для принятия управленческих решений в сфере охраны, воспроизводства и использования природных ресурсов работают современные ГИС. Информационное обеспечение формируется и развиваться в рамках комплексного территориального кадастра природных ресурсов (КТКПР). КТКПР представляет собой государственный СВОД данных о природных ресурсах и природных объектах в территориальном разрезе, необходимых для принятия управленческих решений в сфере социально-экономического развития территорий, налогообложения и обеспечения рационального природопользования, формирования базы данных, взаимодействия и координации всех ведомственных и региональных служб.

Учету и оценке в комплексных кадастрах природных ресурсов (объектов) подлежат:

– ресурсы земель, используемых в хозяйственной деятельности и социальной сфере, резервные и неиспользуемые земельные площади;

– ресурсы недр – полезные ископаемые минерального и органического происхождения;

– поверхностные и подземные воды, естественные и искусственные водные объекты;

– ресурсы растительного и животного мира (в т.ч. лесные ресурсы и лесные массивы, охото-хозяйственные ресурсы и охотничьи угодья, промысловые ресурсы внутренних водоемов, промысловые ресурсы морей и шельфа);

– ресурсы (природные объекты) рекреационного и социально-культурного назначения;

– особо охраняемые природные территории (заповедники, заказники, национальные парки и памятники природы), геологические образования и биологические объекты (редкие и исчезающие виды животных и растений);

– природные ресурсы (природные объекты) населенных пунктов и на их территориях предприятий и организаций;

– места захоронения отходов производства и потребления;

– климатические ресурсы территорий;

– ресурсы, образующиеся под воздействием солнечной энергии и гравитационных сил.

Учет природных ресурсов ведется по объектам каждого вида природных ресурсов. Информация КТКПР должна быть представлена в виде географических карт, таблиц и описаний на электронных и бумажных носителях.

Кроме того, Федеральным законом «Об охране окружающей среды» (2002), ст. 69 предусмотрен государственный учет объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду. Данные объекты подлежат государственному статистическому учету.

Учет природных ресурсов осуществляется по административно-территориальным единицам (районам, областям и т.д.), конкретным природопользователям или собственникам природных ресурсов. Данные о количественном и качественном состоянии природных ресурсов обобщаются в едином государственном документе–кадастре.

Законодательством предусмотрено ведение следующих видов кадастров природных ресурсов.

ГКН содержит необходимые сведения о земельных участках, содержащихся в ЕГРЗ.

Государственный водный кадастр представляет собой свод данных о водных объектах, водных ресурсах, водопользователях.

Государственный лесной кадастр содержит сведения об экологических, экономических, количественных и качественных характеристик лесного фонда РФ.

Государственный кадастр месторождений и полезных ископаемых включает сведения по каждому месторождению.

Государственный кадастр объектов животного мира содержит совокупность сведений о географическом распространении объектов животного мира, их численности, среды обитания.

Государственный кадастр особо охраняемых природных территорийвключает сведения о статусе территорий, их географическом положении и границах, режиме особой охраны, природопользователях.

Своеобразным кадастром можно считать и Красную книгуРФ, так как она представляет собой официальный свод сведений о состоянии и распространении редких и находящихся под угрозой исчезновения видов диких животных и растений с целью их охраны и воспроизводства.

В соответствии с законодательством финансирование программ и мероприятий по рациональному использованию природных ресурсов и охране окружающей природной среды производится за счет:

– федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов;

– средств предприятий, организаций и учреждений;

– экологических фондов;

– фондов экологического страхования;

– кредитов банков;

– добровольных взносов юридических лиц и граждан;

– других источников.