Отечественные тенденции ипотечного кредитования

Специалисты коммерческих банков и риэлтерских фирм в России разработали ряд схем кредитования приобретения жилья, которые применяются на практике.

Первая – модель депозитного института (сберегательные банки). Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их. Эти же банки являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих портфелях. Подобная модель привычна для всех стран бывшего Советского Союза.

Вторая – модель ипотечных компаний, которая работает иначе. Ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит, компания продает его третьему лицу – инвестору. Продает непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.

Развитие второй модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В России такой рынок к настоящему времени еще не сформировался. В то же время модель ипотечной компании является привлекательной для многих банков тем, что дает принципиально новый подход к решению проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Из ипотечных банков в России, первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк и др.

Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992 года, ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: «Финансовый менеджер» и «Облигационные займы». В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключается в том, что банк выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года). В 1992 году с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар).

Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривает создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог» предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере пяти – десяти кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета являлось бы накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на три – пять лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

В настоящее время Внешторгбанк предлагает ипотечное кредитование для покупки квартир как на вторичном рынке, так и на стадии строительства. Процентные ставки для этих вариантов различны. Общими же условиями являются двадцатилетний срок кредита и «потолок»–85% от стоимости квартиры.

Приобретаемое жилье должно находиться в регионах, где есть филиалы банка. За рублевый кредит на неновую квартиру со вторичного рынка клиенту нужно будет отдавать банку 15% в год. Что касается валютной ссуды, процент зависит от срока: десятилетняя стоит 10,5%, пятнадцатилетняя – 11% и кредит на 20 лет – 11,5%. Рассчитываться придется ежемесячно равными платежами. Если возникнет желание погасить кредит досрочно, это можно сделать уже черед три месяца со дня выдачи, причем без штрафных санкций.

Банк Москвы предоставляет ипотечные кредиты на приобретение квартир и индивидуальных домов. Срок, правда, невелик: от трех до 10 лет, сумма – от $10 тыс. до 70% стоимости жилья. Платеж до срока возможен, но в течение первых шести месяцев такая инициатива обойдется клиенту в 2% от суммы досрочного погашения. Процентные ставки зависят от того, в каком виде подтверждены доходы заемщика. Выгоднее всего справка по форме 2-НДФЛ – 14% годовых в рублях и 11% в долларах США и евро. За справку о доходах по форме банка он добавляет по одному проценту к базовой ставке.

Банк Москвы предъявляет к заемщику следующие требования: гражданство РФ, регистрация в месте нахождения приобретаемого жилья, возрастной ценз от 18 до 56 лет – при условии, что срок возврата кредита по договору наступит раньше, нежели заемщику исполнится шестьдесят.

Газпромбанк предлагает целых пять ипотечных программ. Все кредиты здесь выдаются сроком до десяти лет, а в совместном проекте банка и АИЖК – до 20 лет. Первые две программы – кредитование с фиксированной и изменяющейся процентной ставкой. В обоих случаях максимальная сумма – 70% от стоимости квартиры: в денежном эквиваленте это от $10 тыс. (для филиалов 5 тыс.) до 500 тыс. Отличаются же программы разным подсчетом процентов за кредит. В фиксированном варианте – 17% годовых в рублях и 12-13% в долларах США или евро. Изменяющийся процент рассчитывается только в валюте, по формуле LIBOR12m+10, где за первый год ставка составляет 13%. Второй вариант программы с изменяющейся ставкой – дискретное изменение с 13 до 11,5%: первое снижение, до 12%, происходит после погашения 40% займа, а второе – до 11,5% – после погашения следующих 30%. Кроме того, Газпромбанк кредитует размен, покупку более дорогого жилья за счет старого (улучшение жилищных условий), с процентной ставкой в 13%, уменьшающейся до 11%. Есть также программа кредитования под залог уже имеющегося жилья: срочность такая же, как и у предыдущих, до 10 лет и с процентной ставкой 12-13% годовых в валюте. Если же кредит рублевый, срок снижается до трех лет, а ставка увеличивается до 17% годовых.

Банк Уралсиб :