Инвестиции в гостиничном бизнесе

Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное Имущество, в том числе имущественные и иные права, имеющие Денежную оценку и вкладываемые в объекты предприниматель­ской деятельности в целях получения прибыли или другого положительного эффекта. Это определение содержится в Федеральном законе от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации».

Приобретение ценных бумаг, вложение денег на депозитные Счета в банках под проценты называют финансовыми (портфельными) инвестициями. Реальными капиталообразующими инвес­тициями считаются вложения средств в основной или оборотный кипитал предприятия.

Ценной бумагой называют документ, удостоверяющий имущественное право его владельца по отношению к юридическому лицу, выпустившему этот документ. Свойствами ценных бумаг являются обращаемость, ликвидность и риск. Рынок ценных бумаг подразделяется на первичный и вторичный.

Инвестор— физическое или юридическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или иных средств в инвестиции с целью получения прибыли. Согласно действующему за­конодательству инвестиционная деятельность различных предприятий и организаций на территории РФ может финансироваться за счет собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов; заемных и привлеченных финансовых средств; денежных средств, централизуемых объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; инвестиционных ассигнований из государственных бюджетов, местных бюджетов и внебюджетных фондов; иностранных инвестиций.

Инвестиционный проект предполагает осуществление комплекса действий, обеспечивающих достижение определенных результатов. Это — система организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий. При обосновании инвестиционного проекта ведется поиск и отбор новейших достижений научно-технического прогресса, наиболее эффективных, способствующих подъему произ­водства на новую ступень технического развития.

Для определения экономической эффективности рассчитывается чистый дисконтированный доход (ЧДД). В качестве расчетного периода принимается 1 год (t = 1).

Дисконтирование — это определение текущей стоимости капи­тала (отношение дохода, который приносит капитал в течение года, к средней учетной ставке банковского процента).

где ЧД ~ чистый доход на t-u шаге; K_t ~ капиталообразующие инвестиции; Т — горизонт расчета проекта; Е — норма дискон­та.

Горизонт расчета (Т) характеризуется периодом реализации проекта и его разбивкой на отдельные интервалы времени (шаги).

При выборе нормы дисконта (Е) используют опубликованные данные, обобщающие среднестатистические значения нормы при­были по группам капиталовложений производственного назначения.

Для принятых в расчете одинаковых значений ЧД, на каждом временном шаге ЧДД проекта можно определить с учетом формулы (3) текущей стоимости периодических результатов и формулы расчета горизонта (4):

i дс Т_с — срок строительства, годы; Т_э — плановый период реализации проекта (эксплуатации объекта) с получением эффектов, годы.

Согласно среднестатистическим данным стоимость строитель­ства в расчете на один номер для гостиниц различных категорий составляет (тыс. руб.): _|f гостиница категории 5 «звезд» — 6000—7 500;

гостиница категории 4 «звезды» — 3 000—3 900;

гостиница категории 3 «звезды» — 1 800 — 2 400; гостиницы категории 1, 2 «звезды» — 600—1 300. 2.6. Формы реального инвестирования

Современная теория инвестирования [6] выделяет следующие формы реального инвестирования:

приобретение имущественных комплексов;

новое строительство;

перепрофилирование;

реконструкция (реставрация);

модернизация;

обновление отдельных видов оборудования;

инновационное инвестирование в нематериальные активы. Приобретение гостиничных комплексов как форма инвестирования связана с расширением деятельности предполагаемого инвестора. Традиционными параметрами при оценке гостиничного бизнеса выступают:

стоимость здания гостиницы;

вид присоединения (управления);

коэффициент риска для данного объекта;

сложившаяся конъюнктура рынка.

Оценивая стоимость здания, специалисты по экспертизе и управлению недвижимостью учитывают, что деятельность по оказанию услуг размещения осуществляется внутри самого здания, что напрямую влияет на возможность получать прибыль. Поэтому при оценке гостиницы учитывают соответствие состояния МТБ тре­бованиям рынка.

Степень риска в гостиничном бизнесе прогнозируется с учетом высокого уровня конкуренции и большой трудоемкости управления гостиничным имуществом. Чтобы обеспечить конкурентоспособность, необходимы постоянные инвестиционные вложения для поддержания гостиничного предложения в товарном виде, тщательный контроль финансовых ресурсов, учет колебаний сезонности туристских потоков.

К новому строительству как форме инвестиций прибегают в тех случаях, когда кардинально изменяются потребности в определенных товарах и услугах. Ныне инновационные решения в области нового строительства связаны с концепцией «интеллектуальное здание» (IB — Intellectual Building), которая значительно повышает стоимость инвестиционного проекта. «Интеллект» здания формируется аналогично функции человеческого мозга — интеграцией инженерных систем и систем телекоммуникаций закладывается способность аккумулировать информацию, анализировать ситуацию, выдавать управляющее решение. Применительно к гостиницам, где множество помещений отвечают различным специфическим требованиям (микроклимата, освещенности, звукопроницаемости, безопасности), использование принципов «интеллектуального здания» позволяет обеспечить макси­мально возможный набор функций инженерной инфраструктуры при экономичном режиме эксплуатации всего комплекса оборудования.

Перепрофилирование представляет собой инвестиционную опе­рацию, обеспечивающую изменение технологии производствен­ного процесса для получения новой продукции или услуг.

В гостиничном бизнесе, как правило, перепрофилируют зда­ния, в которых планируют разместить гостиничный комплекс. В результате перепрофилирования общежитий «блочного» типа создают апарт-отели. От обычных гостиниц они отличаются тем, что их постояльцы арендуют номера на более продолжительный срок. Каждый блок, как правило, имеет санузел, душевую, кухню. Стоимость номеров в апарт-отелях значительно ниже, чем в других гостиницах. В связи с технологическими особенностями перепро­филирование — сложная инвестиционная операция.

В результате инвестирования реконструкции все производство преобразуется на основе научно-технических достижений. Для гостиничных предприятий это, как правило, связано с переплани­ровкой помещений для увеличения площади гостиничных номеров, установкой современного оборудования (кондиционирования воздуха, пылеудаления, лифтов, кабельного оборудования компьютерных сетей), созданием площадей для производства новых услуг (сауны, бильярдные, фитнес- и бизнес-центры).

И процессе реставрации может осуществляться восстановление памятников архитектуры в целях создания в них средств размещения.

Наиболее распространено реальное инвестирование модернизации. В гостиничном бизнесе ее часто осуществляют из-за моды, НОВЫХ тенденций в дизайне и декорировании. Например, в совре­менных роскошных гостиницах декораторы применяют сложные в исполнении отделки: роспись по дереву, резьбу, мозаику.

Модернизация требует от гостиничного предприятия постоян­ных, непрерывных инвестиций (особенно в средних и крупных Гостиничных комплексах). Переоснащение и переоформление номеров может происходить каждый туристский сезон. Динамично развивающиеся гостиничные предприятия разрабатывают инвестиционные проекты модернизации исходя из пожеланий своих Клиентов, туроператоров, информации, полученной на много­численных ярмарках и выставках гостиничного оборудования. Часто И инвестировании модернизации участвуют организации (фирмы), Предоставляющие гостиницам услуги, в том числе по автоматизации, декору.

Обновление отдельных видов оборудования представляет собой Инвестиционную операцию, связанную с заменой (в связи с физическим износом) или дополнением (в связи с ростом объемов Деятельности или необходимостью повышения производительности труда) имеющегося оборудования. При этом не меняется И общая схема предоставления гостиничных услуг. Обновление отдельных видов оборудования характерно, как правило, для процесса простого воспроизводства активной части основных фондов.

Инновационное инвестирование в нематериальные активы связано с использованием новых знаний в целях достижения коммерческого успеха. Эта форма инвестирования широко распространена в гостиничной деятельности и преимущественно связана с ее вхождением в сеть (путем приобретения франшизы либо иным способом). При этом может полностью измениться система управления и даже форма собственности. Владелец гостиницы управляет ею самостоятельно на основе так называемого франшизного соглашения. Франшиза в данном случае — это право использовать в своей рекламе (в том числе и в названии гостиницы) Наименование известной гостиничной сети, тем самым привлекли клиентов, для которых это наименование служит гарантией Хорошего сервиса. Оплата франшизы, как правило, включает:

Плату за вход в сеть;

роялти — долю доходов от продажи номерного фонда;

оплату централизованной сетевой рекламы;

оплату за систему бронирования:

оплату за посуду и белье с фирменным логотипом.

В общем объеме платежи франшизодателю могут колебаться в пределах 15 % от дохода гостиницы.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение материально-технической базы гостиниц.

2. Перечислите, что входит в состав основных фондов предприятия.

3. Назовите государственные органы, осуществляющие контроль за деятельностью гостиниц и других средств размещения.

4. Назовите показатели эффективности инвестиционных проектов.

5. Назовите формы реального инвестирования гостиничной деятельности.

6. Перечислите экологические требования к проектам современных гостиниц.

7. Охарактеризуйте концепцию «интеллектуального здания».

8. Что представляет собой инвестирование в нематериальные активы гостиниц?

9. Назовите требования к проектированию территории гостиницы.

ГЛАВА 3