Вознаграждение председателя и членов Совета многоквартирного дома

Жилищный кодекс Российской Федерации, регулируя вопросы создания и деятельности Совета МКД, не содержит норм, прямо устанавливающих или прямо запрещающих выплату вознаграждения председателю и членам Совета МКД. Члены Совета дома выбираются собственниками помещений из своих рядов.

Члены Совета МКД и его председатель – не люди со стороны, а такие же собственники квартир, как и все остальные: «первые среди равных». Выполняя возложенные на них законом функции по подготовке предложений по содержанию и ремонту дома и контролю за выполнением работ и оказанием услуг управляющей организацией, члены Совета МКД и его председатель работают, в том числе, и для себя, а не только для своих соседей. То есть Совет МКД – это деятельность собственников помещений для всех собственников помещений. Таким образом, по смыслу норм ЖК РФ деятельность Совета МКД является общественной, непредпринимательской, добровольческой.

Когда задачи, связанные с деятельностью Совета многоквартирного дома, распределены между многими людьми (членами Совета, комиссий собственников помещений, активистами), и все хорошо организовано, работа в Совете многоквартирного дома не занимает слишком много времени у отдельного человека. Поэтому она может выполняться в свободное от профессиональной деятельности время и на добровольческой основе.

В тоже время собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о вознаграждении председателя и членов Совета многоквартирного дома и определить способ выплаты такого вознаграждения. Это решение может быть принято в том числе и потому, что в настоящее время активность собственников помещений в принятии на себя забот о собственном многоквартирном доме не очень высока, и бывает непросто найти добровольцев, желающих потрудиться в Совете МКД, особенно без оплаты.

Проблема с выплатой вознаграждения членам Совета МКД заключается в том, что законодательство в настоящее время не предусматривает возможность коллективу собственников помещений в доме, не имеющему собственного юридического лица (ТСЖ или ЖСК) иметь счет в банке, на который могли бы поступать взносы собственников помещений для финансирования деятельности Совета МКД и с которого можно было бы выплачивать вознаграждение и оплачивать другие расходы Совета МКД.

Есть ли законные способы оплачивать работу членов Совета МКД или его председателя? Проще сказать, как нельзя выплачивать вознаграждение председателю Совета МКД.

Прежде всего, нельзя включить вознаграждение председателю Совета МКД в размер платы за содержание и ремонт общего имуществав многоквартирном доме по договору управления многоквартирным домом с последующей выплатой вознаграждения председателю управляющей организацией.

Собственники помещений ежемесячно платят управляющей организации за выполнение ею работ и услуг по договору управления. Деятельность Совета МКД и ее председателя не является услугой управляющей организации. Это самостоятельная деятельность выборного органа собственников помещений. Если управляющая организация соглашается платить председателю Совета МКД, она должна заключить с ним договор – трудовой договор или договор оказания услуг, иначе у нее нет законных оснований для выплаты председателю вознаграждения. Но председатель Совета МКД не вправе оказывать услуги управляющей организации, он представитель другой стороны договора управления.

Получается ситуация, когда председатель Совета МКД, чья законная обязанность – осуществлять в составе Совета МКД и в интересах собственников помещений контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, на практике осуществляет этот контроль за деньги, выплачиваемые самой управляющей организацией на основании договора с ней. Налицо явный конфликт интересов. Председатель Совета МКД, который по закону является представителем собственников, становится наемным работником управляющей организации, и получает от неё деньги за то, чтобы он контролировал её же работу.

Члены Совета многоквартирного дома и его председатель не должны каким-либо образом зависеть от управляющей организации, не должны иметь с ней иных отношений, кроме как предусмотренных договором управления отношений заказчиков (собственников помещений) и исполнителя услуг и работ (управляющей организации).

Не может также использоваться такой способ вознаградить председателя Совета многоквартирного дома как принятие решения общим собранием собственников помещений об освобождении председателя Совета МКД от платы за содержание и ремонт жилого помещения (а иногда и от оплаты коммунальных услуг) по договору управления многоквартирным домом.

Освобождение председателя Совета МКД от платы означает, что соответствующая доля стоимости услуг и работ управляющей организации остается не оплаченной и это отразится на качестве содержания и ремонта общего имущества. Такое решение создает неравные условия для собственников помещений в доме.Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт устанавливается в расчете на один кв. метр общей площади помещений и подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений, исходя из размера жилого помещения, на счет управляющей организации.

Что касается освобождения председателя Совета МКД от оплаты коммунальных услуг, то это просто недопустимо. Во-первых, плата за коммунальные услуги подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений. Её невнесение кем-либо из собственников будет означать возникновение задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями. Либо управляющая организация будет возмещать расходы на погашение долгов перед коммунальными предприятиями за счет сокращения объемов и снижения качества работ по содержанию и ремонту дома. Во-вторых, собственники помещений не имеют ни права, ни возможности компенсировать управляющей организации выпадающий доход за счет повышения размера платы других собственников за коммунальные услуги, поскольку тарифы на коммунальные услуги устанавливаются регулирующими органами субъектов Российской Федерации, а расчет размера платы – Правилами предоставления коммунальных услуг. В-третьих, функции председателя Совета МКД выполняет один человек, а коммунальные услуги потребляют все члены его семьи. Поскольку коммунальные услуги, как и содержание и ремонт общего имущества в доме, оплачиваются не индивидуально, а за все потребление в помещении, то вычленить индивидуальную долю оплаты коммунальных услуг, приходящуюся на председателя Совета МКД, нереально. Таким образом, нельзя допускать освобождения председателя Совета МКД от оплаты коммунальных услуг.

Если общее собрание все же примет решение об установлении вознаграждения председателю Совета МКД, то сегодня нет возможности сделать это в соответствии с законодательством. Между собственниками помещений и председателем Совета МКД не может быть заключен ни трудовой договор, ни гражданско-правовой договор (договор возмездного оказания услуг). Председатель Совета МКД– не наемный работник для своих соседей, а выборное лицо, его деятельность не имеет профессионального или предпринимательского характера, его функции и полномочия устанавливаются не соглашением с собственниками, а нормами Жилищного кодекса РФ.

Остается только путь внесения добровольных взносов собственниками помещений для финансирования деятельности Совета МКД, за счет которых будет выплачиваться вознаграждение председателю Совета МКД в соответствии с решением общего собрания. Такие взносы могут вноситься:

6. на счет в банке, открытый председателем Совета МКД на свое имя (счет физического лица);

7. в общественную кассу (в «шапку»).

И в том, и другом случае взносы собственников можно рассматривать только как добровольные (закон не устанавливает таких взносов). Полнота и своевременность внесения взносов собственниками зависят только от их доброй воли и порядочности.

Уже есть опыт использования и первого и второго способа внесения взносов на финансирование совета дома. Так, в одном из многоквартирных домов в г. Чебоксары председатель Совета МКД открыл счет в банке, по которому оформлена банковская карта. Карта находится у общественного кассира, средства со счета снимаются совместно председателем Совета МКД и кассиром, который ведет учет расходования средств.

При создании общественной кассы для сбора наличных средств собственникам помещений можно также рекомендовать выбрать общественного кассира, который не является членом Совета МКД. Кассир должен отчитываться перед общим собранием собственников помещений о поступлении и расходовании средств общественной кассы.

Если председатель Совета МКД получает вознаграждение за свою работу в Совете он, выполняя требования налогового законодательства, должен подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию и самостоятельно уплачивать подоходный налог.

Создание общественной кассы, внесение собственниками взносов для ее формирования, расходование общественных средств основываются на добровольности и доверии.

9. Примерный перспективный план работы Совета МКД на год

ПЕРВЫЙ КВАРТАЛ:

1).Подготовка и проведение годового общего собрания собственников.

2).Проведение ежегодного общего собрания — это обязанность собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.45 ЖК РФ).

Согласно ч.11 ст.162 ЖК РФ управляющая организация обязана отчитаться перед собственниками о выполнении договора управления МКД в течение 1-ого квартала, если иное не установлено договором. «Иным» может быть срок предоставления отчета или периодичность, например, раз в полгода.

Годовое общее собрание — важное событие для собственников помещений в МКД, поскольку на нем принимаются решения по содержанию и ремонту общего имущества на предстоящий год, а возможно, и на перспективу. Для принятия решения по этим вопросам необходимо присутствие на общем собрании большего числа собственников помещений (не менее, чем две третьих голосов, т.е. 67% от общего числа голосов собственников помещений в МКД).

Инициатива проведения общего собрания должна исходить от Совета МКД, т. к. управляющая организация не может быть инициатором общего собрания собственников, но может помочь инициаторам собрания в его подготовке.

Повестка дня:

Процедурные вопросы: избрание председателя и секретаря собрания, счетной комиссии.

1. Отчет управляющей организации об исполнении договора управления многоквартирным домом за прошедший год.

2. Обсуждение предложений управляющей организации по перечню и объемам работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, сроке их выполнения и стоимости.

3. Утверждение плана, сметы расходов и размера оплаты за содержание и ремонт общего имущества.

4. Утверждение места хранения протокола общего собрания.

Поскольку вопросы повестки дня непосредственно связаны с деятельностью управляющей организации по управлению МКД, то с ней следует заранее согласовать не только повестку дня, но и дату, время проведения годового общего собрания, чтобы управляющая организация успела подготовить отчет за прошлый год и предложения на текущий год, смогла обеспечить участие своего представителя на собрании.

Проекты всех документов управляющая организация должна предоставить до собрания. Это даст возможность собственникам помещений сформулировать конкретные вопросы к управляющей организации, оценить ее предложения, подготовиться к конструктивному обсуждению.

Отчет управляющей организации должен всесторонне отражать результаты деятельности по управлению многоквартирным домом. Он может включать следующие основные разделы:

1. Техническое обслуживание общего имущества.

2. Санитарное содержание общего имущества, включая земельный участок.

3. Благоустройство помещений общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории.

4. Ремонт и замена отдельных частей общего имущества.

5. Мероприятия по обеспечению сохранности общего имущества, безопасности и удобства проживания в доме.

6. Представление коммунальных услуг.

7. Исполнение сметы доходов и расходов (доходы с данного дома и расходы на данный дом).

В отчете отражается то, что сделано и то, что сделать не удалось, с анализом причин, по которым запланированные работы не были выполнены (полностью или частично) или производились работы, не входившие в план.

Отчет о выполнении сметы доходов и расходов:

1. Сопоставительные данные по запланированным и фактически произведенным расходам (полученным доходам) по отдельным статьям сметы.

2. Превышение запланированных расходов по отдельным статьям.

3. Недополучение запланированных доходов, особенно размер задолжности по обязательным платежам на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг.

4. Анализ причин отклонения фактических показаний от плановых.

Отчет должен быть подтвержден актами выполненных работ, сметами и копиями договоров с подрядчиками, т. е. иметь оправдательные документы.

Форма отчетности может быть разной (устный или письменный отчет). Наилучшей формой отчета является письменный отчет. Сроки, форма и порядок предоставления отчета должны быть согласованы с управляющей организацией в договоре управления домом. Как правило, управляющая организация предлагает свою форму отчета (удобную для составителя) и указывает ее в приложении к договору.

Письменный отчет должен быть заверен печатью и подписью руководителя, т.е. обладать признаками документа.

Кроме отчета за прошлый год управляющая организация должна предоставить предложения на очередной год по поддержанию или улучшению состояния многоквартирного дома, ресурсоснабжению при оказании коммунальных услуг, повышению комфортности проживания в доме. А также предложения по эффективному использованию средств собственников помещений и других возможных доходов и финансовых источников для финансирования всех мероприятий годового плана.

Управляющая организация может оказать собственникам помещений профессиональную помощь в понимании того, в каком состоянии находится их общее имущество, что необходимо предпринять, чтобы поддержать или улучшить многоквартирный дом, обеспечить нормальные или комфортные условия проживания в нем. Иначе говоря, помочь собственникам сформулировать заказ на управление многоквартирным домом.

Задачи собственников на общем собрании:

· Оценить, как содержалось принадлежащее им общее имущество.

· Оценить, что нужно сделать для того, чтобы дом находился в надлежащем состоянии (т.е. был безопасным и комфортным для проживания).

· Принять решение о необходимости ремонта и сроках его проведения.

· Обсудить, есть ли возможность сократить нерациональный расход коммунальных ресурсов и, как следствие, сократить расходы на их оплату.

· Посчитать сколько на все понадобиться средств.

· Установить, какие задачи являются первоочередными и т.д.

На годовом собрании рекомендуется заслушать председателя Совета МКД о количестве и результатах рабочих встреч с управляющей организацией, заключение по отчету управляющей организации об исполнении планов работ, услуг, ремонтов, сметы доходов и расходов на содержание дома.

Результатом работы по повестке дня годового собрания должно стать утверждение собственниками помещений:

1. Отчета управляющей организации (если это предусмотрено договором управления).

1. Плана работ по содержанию и ремонту МКД на год (и на перспективу).

2. Сметы на содержание и ремонт МКД на год.

3. Размера платы собственников помещений в МКД за содержание и ремонт.

4. Изменений к договору управления МКД или условий нового договора.

Обязательные приложения к протоколу собрания:

1. Лист регистрации присутствующих на собрании собственников или представителей.

2. Листы голосования по вопросам повестки дня.

Без указанных приложений протокол общего собрания является недействительным.

ВТОРОЙ КВАРТАЛ.

Принять участие в качестве члена комиссии в плановом осмотре дома в целом, включая инженерное оборудование, конструкции, места общего пользования с подписанием соответствующих актов.

Плановый осмотр:

Порядок проведения плановых осмотров определен п. 2.1. Постановления Госстроя РФ № 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 г.

Плановые осмотры проводятся 2 раза в год: весной (до 25 апреля ) и осенью (до 15 сентября) комиссией в составе представителей обслуживающей организации (инженера, мастера ЖЭУ) и Совета МКД, в необходимых случаях могут быть привлечены специалисты-эксперты .

Проведение плановых осмотров позволяет собственникам осуществлять контроль за техническим состоянием МКД и проверить готовность здания к сезонной эксплуатации.

В ходе общих осмотров жилого здания проверяются:

1. Внешнее благоустройство территории (земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (при наличии документов, подтверждающих проведение в установленном порядке межевания земельного участка, присвоение ему кадастрового номера и передачу в общую долевую собственность);

2. Фундаменты и подвальные помещения;

3. Встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование, канализация, газопровод;

4. Ограждающие конструкции и элементы фасада (наружные стены и все элементы фасадов, включая балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства);

5. Крыши, кровли, вентиляционные устройства, чердачные помещения и перекрытия, утеплитель чердачных перекрытий, надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, а также иные коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах;

6. Поэтажно должны обследоваться: перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санитарно-техническое и инженерное оборудование;

7. Строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.

8. Осмотр санитарно-технического и инженерного оборудования многоквартирного дома производится одновременно с поэтажным осмотром, при этом устанавливается состояние перекрытий, окон, дверей, стен, перегородок.

Результаты осмотров оформляются актом, установленного образца, подписывается членами комиссии и отражаются в журнале регистрации результатов осмотров по форме, утвержденной Постановлением №170 (в приложении №3).

Обслуживающая организация на основании актов осмотров должна в месячный срок :

1. Составить перечень ( по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки дома и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

2. Уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

3. Проверить готовность ( по результатам осеннего осмотра) здания к эксплуатации в зимних условиях;

4. Выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта, согласно нормативным документам.

Плановые осмотры входят в тариф статьи «Содержание и текущий ремонт», как часть работ в рамках технического обслуживания.

В договор управления МКД должен быть включен пункт, предусматривающий обязанность управляющей организации проводить в установленные сроки плановые осмотры. Весенний осмотр должен проводиться после освобождения кровли и конструкций здания от снега и установления положительных температур наружного воздуха. В ходе осмотра следует проинструктировать собственников и нанимателей о порядке содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правил пожарной безопасности.

АПРЕЛЬ:

Организовать субботник по благоустройству придомовой территории.

МАЙ, ИЮНЬ:

Организовать субботники по уходу за зелеными насаждениями.

СЕНТЯБРЬ:

Плановый осенний осмотр: ( до 15 сентября)

Цель осмотра — готовность МКД к эксплуатации в зимних условиях.

По итогам составить дефектную ведомость и запланировать объемы работ по текущему ремонту на следующий год.

Четвертый квартал:

Подготовка к проведению годового общего собрания собственников помещений в МКД:

1.Провести опрос собственников помещений с целью получить предложения по улучшению состояния дома и благоустройству придомовой территории.

2. Подготовка отчета о работе Совета МКД за истекший год.

3. Составление плана работы на следующий год.

4. Запрос в управляющую организации о предоставлении выписки из журнала заявок жителей.

5. Анализ заявок жителей дома в управляющую организацию, ЖЭУ и в аварийно-диспетчерскую службу.

6. Провести осмотр объемов выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД за истекший год.

[Форма акта]

АКТ

от___ ___ 201__г.

Осмотра объемов выполненных работ по содержанию и ремонту

общего имущества д.№___ по ул._______________ за 201__ г.

составлен комиссией в составе:

1.______________________, ОТЭЖ ОАО «УЖХ______________района г.Уфа»;

2.______________________главный инженер ЖЭУ-_____;

3.______________________ст.мастер ЖЭУ-_____;

4.______________________ председатель Совета МКД;

5.______________________ член Совета МКД

о том, что ___ ____ 201__ г. произведен осмотр объемов работ по содержанию и ремонту дома №__ по ул.______________ В 201__г..

Осмотром установлено:

1._________________________________(акт №__ о приеме выполненых работ за

__________(месяц). 201__г.

2.

3.

и т.д.

Комиссия: (подписи)

7.В начале декабря напомните управляющей организации о том, что ей предстоит отчитаться перед Вами.

Образец заявления: « Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года должна представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
В связи с выше изложенным просим, Вас до конца января 2014г. представить годовой отчет за 2013 год, основными разделами которого должны быть следующие пункты:
1). Информация о запланированных и фактически выполненных работах по содержанию и текущему ремонту общего имущества с указанием стоимости каждой услуги на единицу измерения (на 1кв.м. общей площади помещений в МКД, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса), сроков их выполнения с приложением актов, подтверждающих расходы;

2). Информация о результатах плановых осмотров общего имущества данного МКД;

3). Информация о фактах некачественного предоставления услуг и суммах произведенных снижений размера платы за данные услуги;
4). Подробная информация по расчетам за коммунальные услуги (отразить начисления, перерасчеты собственникам, а также суммы и объемы, выставленные ресурсоснабжающими организациями;
5). Информация о наличии задолженности граждан за предоставленные услуги, а также наличии задолженности управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями;
6). Смета расходов и доходов по данному дому;
В завершении отчета просим представить предложения на очередной год по поддержанию или улучшению состояния многоквартирного дома, ресурсосбережению при оказании коммунальных услуг, повышению комфортности проживания в доме, а также предложения по размеру оплаты.
Отчет должен быть представлен управляющей компанией на общем собрании собственников жилых помещений (приблизительный срок проведения общего собрания собственников помещений «__».___. 2014 г.).
Напоминаем Вам, что отказ в предоставлении отчета по мотивам коммерческой тайны собственникам помещений является недопустимым, так как отчет о финансово-хозяйственной деятельности представляется только в отношении деятельности управляющей организации по управлению домом №__ по ул._______________ и в отношении их собственных средств (отчет по деятельности управляющей организации по конкретному дому не может быть признан коммерческой тайной).
В случае оставления нашего заявления без удовлетворения, будем вынуждены обратиться в Прокуратуру и Госкомитет РБ по жилищному надзору».

8. Подготовка проекта перечня необходимых работ и услуг для поддержания дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии (на следующий год).

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение №1